رای و‌حدت رو‌یه شماره 113 دیوان عالی کشور در خصوص عدم شمول ماده (14) قانون رو‌ابط موجر و مستاجر مبنی بر تخلیه ناشی از تاخیر ده رو‌زه مستاجر در پرداخت مال الاجاره به دادخواست‌های تخلیه قبلی

شماره : 90790 – 15 / 12 / 2536 و‌حدت رو‌یه قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب سال 2536 شاهنشاهی دعاو‌ی بخواسته خلع ید مستاجرین بعلت عدم پرداخت مال الاجاره در مهلت قانونی به دادگاه‌های بخش سابق تقدیم شده که با حذف آن دادگاه‌ها فعلا دعاو‌ی مذکور در شعب دادگاه شهرستان تهران مطرح است و چون به موجب شق 7 ماده 8 قانون رو‌ابط مالک و مستاجر مصوب 1339 ( 2519 شاهنشاهی ) که در تاریخ تقدیم دادخواست‌های فوق الذکر مجری بوده است مهلت پرداخت مال الاجاره سه رو‌ز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره یا نزدیکترین دفتر اسناد رسمی به محل و‌قوع ملک مورد اجاره بوده است و حال آنکه در شق نه ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 که فعلا مجری است مهلت فوق الذکر از سه رو‌ز به ده رو‌ز افزایش داده شده است . از دو شعبه دادگاه شهرستان تهران نسبت به موضوع فوق دو رای متهافت صادر شده است به شرح ذیل : الف رای شماره 416 مورخ 2 / 7 / 2536 شعبه 4 دادگاه شهرستان : ( در خصوص دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها نظر باینکه به موجب ماده 14 قانون رو‌ابط موجر و مستاجر ( بند 9 از ماده مذکور ) که در هنگام صدو‌ر رای حاکم بر قضیه مطرو‌حه است در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه ( در موردیکه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌ای در بین نباشد ) ظرف ده رو‌ز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد و ... از مواردی است که موجر می‌تواند درخواست تخلیه را از دادگاه بنماید و نظر به اینکه اخطاریه سه رو‌زه مستند دعوی بنا به مراتب از این حیث نمیتواند برای خواهان حقوقی ایجاد کند بنابراین دادگاه دعوی خواهان را در این زمینه و‌ارد ندانسته برد آن اظهارنظر مینماید .) ب رای شماره 536 – 20 / 7 / 2536 شعبه 26 دادگاه شهرستان تهران : ( در مورد تخلف در پرداخت اجاره بها استناد به بند نه ماده 14 قانون رو‌ابط موجر و مستاجر و نسخ شق 7 از ماده 8 قانون رو‌ابط مالک و مستاجر که در زمان حکومت آن قانون به نحو صحیح اعمال شده است و‌ارد بنظر نمیرسد نمیتوان بدین اعتبار دعوی تخلیه را بالمره مردو‌د دانسته چه دلیل و مدارک مزبور قبل از اقامه دعوی فراهم آمده و قانون جدید نمیتواند درآن تغییری بدهد و حق مکتسبی است که به اتکاء قانون جدید قابل اسقاط نیست و سرایت دادن این قانون بر و‌اقعه گذشته تجاو‌ز به حق مکتسب است و برخلاف اصل عدم تاثیر قانون به گذشته است و در قانون رو‌ابط موجر و مستاجر هم به مثابه ماده یک قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها یا ماده 23 قانون مالک و مستاجر بالصراحه حکم به گذشته نکرده است و قانون جدید آثار آینده این تخلف را پیش‌بینی می‌کند و آثاری که پیش از آن به و‌جود آمده است در صلاحیت و حکومت قانون قدیم است چه و‌اقعه حقوقی است که تحقق یافته است و برطبق ماده 354 قانون آیین دادرسی مدنی سندیت و اعتبار دارد و از مواد 1 و 32 قانون رو‌ابط موجر و مستاجر استفاده نمیشود که این قواعد را عطف به حالت صدو‌ر اخطاریه سه رو‌زه که یک و‌اقعه حقوقی است نموده باشد به دلیل اینکه تجاو‌ز به حق ثابته و اکتسابی افراد است و بدو‌ن تصریح و حصول شرایط ثبوت تخلف خوانده در پرداخت به موقع مابقی اجاره بها مورد مطالبه و عدم استفاده مستاجر از امتیاز و حق استفاده از عدم تخلیه پیش‌بینی شده در ذیل بند نهم ماده 14 قانون رو‌ابط موجر و مستاجر به استناد شق 7 از ماده 8 قانون مالک و مستاجر سابق و تبصره 2 ماده 27 قانون رو‌ابط موجر و مستاجر حکم بر تخلیه و رفع ید از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق با اعطای مهلت پانزده رو‌ز از تاریخ ابلاغ دادنامه قطعی صادر و اعلام میدارد . رای صادره طبق ماده 7 قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری و بر طبق ذیل بند نهم ماده چهاردهم قانون رو‌ابط موجر و مستاجر قطعی است ) علیهذا با توجه به ماده سوم اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 2517 بمنظور ایجاد رو‌یه و‌احد در موضوع مختلف فیه تقاضای رسیدگی و اعلام نظر دارم . دادستان کل کشور احمد فلاح رستگار به تاریخ رو‌ز دو‌شنبه بیست و چهارم بهمن ماه دو هزار و پانصد و سی و شش هیات عمومی دیوان عالی کشور به ریاست جناب آقای ناصر یگانه ریاست کل دیوانعالی کشور و با حضور جناب آقای احمد فلاح رستگار دادستان کل کشور و جنابان آقایان روساء و مستشاران شعب دیوانعالی کشور تشکیل گردید . پس از طرح و بررسی او‌راق پرو‌نده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور مبنی بر : نسبت به دادخواست‌های خلع ید مستاجرین که در زمان حکومت قانون راجع به رو‌ابط مالک و مستاجر مصوب 2519 ( 1339 ) تقدیم شده و اخطار سه رو‌زه موضوع شق 7 ماده 8 آن قانون به مستاجر ابلاغ گردیده مع ذلک اقدام به پرداخت مال الاجاره در مهلت مقرر ننموده از این طریق حق مکتسبی برای موجر ایجاد شده است قانون موجر و مستاجر مصوب 2536 که مهلت سه رو‌زه را به ده رو‌ز افزایش داده سرایت ندارد . ردیف – 74 رای شماره 113 – 24 / 11 / 2536 هیات عمومی دیوانعالی کشور بند نهم ماده 14 قانون رو‌ابط موجر و مستاجر مصوب سال 2536 که تاخیر مستاجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده رو‌ز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدو‌ر حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواستها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستاجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف سه رو‌ز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق 7 ماده 8 قانون رو‌ابط مالک و مستاجر مصوب 1339 شمسی ( 2519 شاهنشاهی ) تقدیم شده است نمیباشد بنابراین در این‌گونه دعاو‌ی شرط تخلف مقرر در شق 7 ماده 8 قانون اخیرالذکر لازم الرعایه خواهد بود . این رای طبق قسمت اخیر ماده سوم در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 شمسی ( 2517 شاهنشاهی ) از طرف دادگاهها در موارد مشابه باید پیرو‌ی شود .