قانون روابط مالک و مستاجر

دکانها - مغازه‌ها - خانه‌ها - آپارتمانها - مهمانخانه‌ها - مسافرخانه‌ها - گرمابه‌ها - کاروانسراها - محل کارخانه‌ها - محل باشگاه‌های ورزشی - گاراژها - انبارها - اطاقهای کرایه بطور کلی هر محلی که برای پیشه و کسب یا تجارت و یا سکنی تا بحال اجاره داده شده است و یا بعدا اجازه داده شود مشمول مقررات این قانون خواهد بود.

میزان اجاره بهای مستغلات مشمول اینقانون بقرار زیر است: 1) در موردی که اجاره بتراضی طرفین تنظیم شده میزان اجاره بها همانست که در اجاره نامه قید شده. 2) چنانچه اجاره نامه تنظیم نشده باشد میزان اجاره بها همانست که بین طرفین مقرر و عملی شده و در صورتیکه میزان مقرر احراز نشود با رعایت مقررات اینقانون از طریق کارشناسی میزان اجاره بها بنرخ عادله روز با توجه بقیمت مستغل مزبور و عوامل موثر دیگر تعیین می‌شود.

موجر یا مستاجره [مستاجر] منحصرا میتوانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت بمیزان اجاره بها بنماید و آن در‌صورتی است که مدت اجاره منقضی و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره و یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه(در صورتیکه میزان اجاره بها از طرف دادگاه تعیین شده باشد) سه سال تمام گذشته باشد این درخواست بوسیله اظهارنامه بعمل میآید و چنانچه ظرف مدت 15 روز از تاریخ‌ابلاغ اظهارنامه بین طرفین توافق نظر حاصل نشود ذینفع می‌تواند بدادگاه صالح مراجعه نماید و رسیدگی طبق مواد 13 و 14 اینقانون بعمل خواهد آمد. حکم دادگاه راجع به اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجراء می‌باشد مگر آنکه طرفین بترتیب دیگری تراضی کرده باشند.

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه مال الاجاره (اجرت المسمی) و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را بمیزان‌اجرت المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز بموجر یا نماینده قانونی او بپردازد و چنانچه اجاره نامه در بین نباشد مال الاجاره را بمیزانیکه بین طرفین مقرر و عملی شده ظرف ده روز پس از انقضاء هر ماه پرداخت نماید و در صورت امتناع مستاجر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل بشرح فوق با‌رعایت بند 7 ماده 8 اینقانون بتقاضای موجر اجرائیه بر تخلیه مورد اجاره در صورت وجود اجاره نامه از دفتر تنظیم‌کننده سند صادر و ملک تخلیه می‌شود و در صورت امتناع موجر یا نماینده قانونی او از دریافت مال الاجاره مستاجر مکلف است بمنظور جلوگیری از تخلیه ظرف همان مدت مال الاجاره را با رعایت بند 7 ماده 8 در صندوق ثبت سپرده و قبض رسید آن را بدفترخانه تنظیم‌کننده اجاره نامه تسلیم و رسید دریافت دارد و چنانچه اجاره نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر بنزدیک ترین دفترخانه محل مستغل [مستقل] تسلیم و رسید بگیرد و در هر صورت دفترخانه مکلف می‌باشد منتهی ظرف ده روز بوسیله ثبت محل مراتب را بموجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده بدفترخانه مزبور مراجعه نماید.

در مواردیکه بین مالک و کسیکه ملک را بعنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه‌ای تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گردیده باشد هر یک از آنان می‌تواند بوسیله اظهار نامه از طرف مقابل ظرف دهروز درخواست تنظیم اجاره نامه یا تجدید آنرا بنماید و در‌صورت عدم انجام تقاضا و یا عدم موافقت در تعیین میزان اجاره و شرایط آن هر یک از آنان میتوانند برای تنظیم اجاره نامه و یا تعیین اجاره بها با رعایت مقررات ماده سوم در موردیکه اجاره منقضی شده باشد طبق مواد 13 و 14 این قانون بدادگاه مراجعه نماید و مادام که میزان اجاره‌بها از طرف دادگاه تعیین نشده مستاجر در آخر هر ماه منتها ظرف ده روز اجرت‌المثل را بمیزان اجرت‌المسمی باید بپردازد و اگر اجاره نامه‌ای تنظیم نشده باشد اجرت‌المثل معادل مبلغی پرداخته خواهد شد که در آخرین اجاره نامه رسمی بین مالک با مستاجر سابق تنظیم شده باشد که در اینصورت مالک رونوشت اجاره نامه مزبور را بوسیله دادگاه بمستاجر ابلاغ خواهد نمود و در صورتیکه مستاجر از تاریخ ابلاغ تا دهروز از پرداخت وجه اجاره خودداری نماید و یا هر یک از اقساط مال‌الاجاره را بمیزان اجرت‌المسمی ظرف ده روز بعد از هر ماه نپردازد بتقاضای مالک همان دادگاه در جلسه فوق‌العاده حکم بتخلیه عین مستاجره خواهد داد و این حکم قطعی و لازم‌الاجرا است در صورتیکه اجاره نامه‌ای وجود نداشته باشد مستاجر ملزم است بعنوان اجرت‌المثل مبلغی که خود تشخیص می‌دهد و متناسب با اجاره ملک مشابه می‌باشد برای هر ماه تا دهم ماه بعد در صندوق دادگستری بسپارد بهر حال پس از صدور حکم دادگاه اگر میزان تعیین شده بعنوان مال‌الاجاره بیش از مبلغ سپرده باشد و یا اینکه بیش از اجرت‌المثلی که پرداخت گردیده مستاجر ملزم است مابه‌التفاوت را از تاریخ درخواست بضمیمه خسارت تاخیر تادیه صدی 12 در سال بمالک بپردازد و در صورت انقضاء ده روز و عدم تودیع آن بتقاضای مالک همان دادگاه حکم بتخلیه صادر مینماید و حکم مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتیکه بموجب قوانین و مقررات مربوطه باید رعایت شود نکات زیر را نیز در اجاره نامه تصریح نمایند: 1) شغل موجر و مستاجر. 2) عین مستاجره برای اجاره دادن بی‌مانع است و در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتیکه در تصرف مستاجر نباشد تسلیم در چه مدت صورت خواهد گرفت. 3) مهلت مستاجر برای پرداخت مال‌الاجاره منتها ده روز پس از سررسید هر قسط خواهد بود مگر آنکه طرفین ترتیب دیگری زائد بر اینمدت مقرر کرده باشند. 4) اجاره بمنظور سکنی است و یا تجارت یا پیشه و یا کسب و در مورد پیشه و کسب و یا تجارت تعیین نوع آن بطور صریح. 5) اجرت‌المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا تجدید اجاره و یا تخلیه بمیزان اجرت‌المسمی خواهد بود.

در موارد زیر مستاجر می‌تواند بر حسب مورد صدور حکم ببطلان یا فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند: 1) در مواردیکه عین مستاجره قابل استفاده بآن منظور که اجاره شده نباشد. 2) در مواردیکه مطابق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد. 3) در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

در موارد زیر موجر می‌تواند در مدت اجاره یا بعد از انقضاء اجاره بر حسب مورد حکم بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را درخواست کند.

علاوه بر موارد مذکور در ماده هشتم راجع بتخلیه در موارد زیر نیز درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت از دادگاه جایز‌است: 1) تخلیه بمنظور احداث ساختمان جدید. 2) تخلیه بمنظور احتیاج شخصی برای کسب و پیشه یا تجارت موجر بشرط استفاده شخصی موجر دادگاه با توجه بمقررات این قانون نسبت بحقوق کسب و پیشه یا تجارت حکم خواهد داد.

دادگاه پیش از رسیدگی بدعوی بطرفین تکلیف سازش یا ارجاع بداوری مینماید و در صورت عدم سازش و عدم تراضی بداوری دادگاه رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد.

میزان حقوق کسب و پیشه یا تجارت با توجه بموضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:

رسیدگی بدعاوی ناشی از این قانون جز در مواردی که در این قانون تصریح شده است از حیث صلاحیت و تشریفات رسیدگی طبق قانون آئین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوط بعمل خواهد آمد احکام صادره فقط قابل پژوهش است.

دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستاجر نسبت بمیزان مال الاجاره و یا شرایط آن برای تعیین اجاره بها و یا تحقیق در عواملیکه بموجب آن می‌توان اجاره بها را تشخیص داد و یا با ارجاع امر بکارشناس میزان اجاره بها را بنرخ عادله روز تعیین نماید و نسبت بشرط اجاره اگر قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد شرایط را مطابق همان اجاره نامه سابق و الا طبق شروط متعارفه در اجاره نامه‌ها تعیین کند.

در تمام مدتیکه دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده پنجم این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلال [ابلاغ] حکم قطعی دادگاه طرفین مکلفند ظرف یکماه بترتیب مقرر در حکم دادگاه اجاره نامه تنظیم کنند. چنانچه ظرف مدت مقرر در حکم اجاره‌نامه تنظیم نشود بتقاضای یکی از طرفین دفتر دادگاه رونوشت رای را جهت ثبت آن حکم بدفتر اسناد رسمی ابلاغ و بطرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حضور بهرسانند [به هم رسانند]. چنانچه موجر حاضر بامضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادستان اجاره‌نامه را بمدت یکسال از طرف موجر ممتنع امضاء خواهد کرد و اگر مستاجر تا 10 روز برای امضاء اجاره‌نامه حاضر نشود بتقاضای موجر همان دادگاه دستور تخلیه عین مستاجره را صادر مینماید.

وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای را بمنظور اجراء مقررات این قانون در هر سال انتخاب و بدادگاه‌ها معرفی مینماید. طرز تعیین و شرایط و میزان حق‌الزحمه کارشناسان بموجب آئین نامه‌ای است که وزارت دادگستری تنظیم و بموقع اجراء میگذارد.

در مواردیکه حکم بر تخلیه صادر می‌شود دادگاه در حکم خود و بر حسب مورد مهلتی که از دهروز کمتر و از دو ماه تجاوز‌نخواهد کرد برای تخلیه تعیین مینماید.

حق کسب و پیشه یا تجارت بمستاجر همان محل اختصاص دارد و از تاریخ اجرای این قانون انتقال آن بمستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی قانونی شناخته می‌شود.

مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت می‌تواند محل مزبور را بغیر انتقال دهد مشروط باینکه اولا مستاجر جدید بهمان کسب و پیشه و یا تجارت مشغول شود که در اجاره نامه قید گردیده و ثانیا مدت اجاره جدید از بقیه مدت اجاره اصلی تجاوز ننماید. مستاجریکه میخواهد محل کسب و پیشه یا تجارت را بدیگری بطریق فوق انتقال دهد باید بوسیله اظهارنامه موجر را بهمان دفتر خانه اسناد رسمی که اجاره نامه اصلی را تنظیم نموده برای روز و ساعت معین جهت شرکت در تنظیم اجاره نامه دعوت نماید فاصله بین روز وصول دعوت نامه و‌موعد نباید کمتر از سه روز باشد. چنانچه موجر یا نماینده قانونی او در وقت مقرر حاضر نشد سند انتقال از طرف دفترخانه تنظیم و مراتب در آن تذکر داده خواهد شد. در صورتی که مالک بانتقال محل کسب و پیشه یا تجارت رضایت ندهد مستاجر سابق و جدید متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهند بود.

انتقال اجاره از طرف مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت به دیگری برای کسب و پیشه یا تجارت بغیر از آنچه که در اجاره نامه مجاز است منوط بموافقت کتبی مالک می‌باشد.

موجر در موقع تجدید اجاره می‌تواند با مستاجر جزء مستغلات طرف اجاره واقع شده و قسمتی از مورد اجاره را که در تصرف مستاجر جزء است بخود آن‌ها اجاره دهد.

در صورت فوت مستاجر ورثه او مجتمعا حق استفاده از مورد اجاره را با همان مال الاجاره مورث و همچنین حق درخواست تنظیم اجاره نامه را مجتمعا خواهند داشت و هر یک از آنان که مال الاجاره را بپردازد موجب برائت ذمه سایرین در مقابل موجر خواهد بود.

تعمیرات کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و جلوگیری از انهدام آن می‌باشد بعهده موجر و تعمیرات جزئی که مربوط ببهتر استفاده کردن مستاجر از مورد اجاره است بعهده مستاجر می‌باشد.

کلیه پرونده‌هائیکه در هیئتها یا کمیسیون‌های بدوی مال‌الاجاره‌ها موجود بوده و منتهی بصدور حکم قطعی نشده باشد با‌رعایت صلاحیت بدادگاههای بخش یا شهرستان و پرونده‌هائیکه در هیئت‌های تجدید نظر مطرح است بمراجع پژوهشی صلاحیتدار از طرف اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع می‌گردد تا طبق مقررات اینقانون رسیدگی و رای مقتضی صادر شود و همچنین آرائیکه هیاتها یا کمیسیونهای بدوی قبل از‌اجرای اینقانون صادر کرده و قابل تجدید نظر باشند ظرف ده روز پس از ابلاغ در دادگاههای صلاحیتدار قابل رسیدگی پژوهشی می‌باشد.

کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیمی که طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات بلا اثر‌و باطل اعلام خواهد شد.

این قانون در نقاطی اجرا خواهد شد که تاکنون مشمول آئین نامه تعدیل مال‌الاجاره بوده و یا وزارت دادگستری لزوم اجراء آنرا‌اعلان نماید و در سایر نقاط روابط موجر و مستاجر بر اساس مقررات و قوانین عمومی خواهد بود.

از تاریخ اجرای این قانون آئین نامه تعدیل مال‌الاجاره مستغلات مصوب 25ر7ر1334 و ماده 677 قانون آئین دادرسی مدنی و‌سایر مقررات و قوانینی که با این قانون مغایرت داشته باشد ملغی است.

وزارت دادگستری مامور اجرای این قانون می‌باشد.