دادنامه شماره 140431390000827002 مورخ 1404/04/11 هیئت تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست در خصوص عدم ابطال بند 2- 8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن

هیئت تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست * شماره پرونده: ه ت/0300287 * شماره دادنامه سیلور: 140431390000827002 تاریخ: 1404/04/11 * شاکی: آقای محمد مهدی آقاسی زاده شعر باف *طرف شکایت: شرکت عمران شهر جدید بینالود *موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند 8-2 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن * شاکی دادخواستی به طرفیت شرکت عمران شهر جدید بینالود به خواسته ابطال بند 8-2 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیئت عمومی ارجاع شده است. متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد: "ماده 8 تعهدات مستاجر: مستاجر مکلف است حداکثر ظرف مدت سه ماه از تاریخ تحویل زمین نسبت به اخذ پروانه ساختمانی براساس ضوابط مصوب طرح تفصیلی و شروع عملیات اجرایی تحویل نسخه‌ای از پروانه به موجر اقدام نماید در صورت تخطی مستاجر از این تعهد، موجر حق دارد نسبت به فسخ قرارداد اجاره زمین و یا تمدید آن با شرایط جدید اقدام نماید. تبصره 1 ............ تبصره 2 مستاجر موظف است یک ماه قبل از اتمام مدت دوره ساخت موضوع این قرارداد جهت تعیین تکلیف و یا تمدید مدت قرارداد به موجر مراجعه نماید. 2 8 پرداخت هزینه آماده‌سازی زمین بر عهده ی مستاجر می‌باشد و موجر این اختیار را دارد تا طبق ضوابط و مقررات نسبت به برداشت هزینه‌های آماده‌سازی و سهم مستاجر از محل تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن وی اقدام نماید. تبصره 3: در صورت عدم اخذ تسهیلات نهضت ملی مسکن توسط مستاجر، با اعلام موجر و حداکثر ظرف مهلت یکماه و در اقساط تعیینی برابر قبوض صادره از شرکت عمران مستاجر مکلف به پرداخت هزینه‌های آماده‌سازی سهم خود به موجر می‌باشد." * دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شرط پرداخت هزینه آماده‌سازی زمین از مال مستاجر شرطی نامشروع است زیرا در ماده 6 همین قرارداد در تعهدات موجر آمده است که مسئولیت آماده‌سازی زمین موضوع قرارداد بر عهده موجر یعنی شرکت عمران بینالود می‌باشد. همچنین بنا بر ماده 477 قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب را نماید. بنابراین گرفتن هزینه آماده و فراهم‌سازی عین مستاجره از مستاجر تعدی از قانون و اجحاف بر مستاجر است. شرط مذکور شرطی نامشروع و ناموجه است و برخلاف ماده 232 قانون مدنی است. موجر قانونا باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید و شرط خلاف آن برخلاف مقتضای عقد است. *خلاصه مدافعات طرف شکایت: در پاسخ به شکایت مذکور سرپرست شرکت عمران شهر جدید بینالود به موجب لایحه شماره 4651680 مورخ 1403/11/28 به‌طور خلاصه توضیح داده است که: آیین‌نامه ماده 7 قانون جهش تولید مسکن تاکنون تصویب و ابلاغ نگردیده لذا مبنای محاسبه و تعیین هزینه‌های آماده‌سازی و نحوه پرداخت و وصول آن در خصوص واگذاری این‌گونه اراضی بر اساس صورت جلسه شورای عالی مسکن مورخ 1400/8/25 عمل می‌گردد. شرکت عمران شهر جدید بینالود صرفا در مقام اجرای مصوبه شورای عالی مسکن است و هیچ‌گونه نقشی در تصویب مصوبه ندارد. این شرکت مطابق با دستورالعمل واگذاری زمین و ساختمان و نظارت بر اجرای آن در شهر جدید مصوب 1394/10/5 و برابر قراردادهای مصوب شرکت عمران مادر تخصصی شهرهای جدید که به صورت فرمت تیپ و غیرقابل تغییر می‌باشد، اقدام می‌نماید. به موجب ماده 14 قرارداد استنادی، هر گونه اختلاف ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد با هیئت مدیره شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید به عنوان داور می‌باشد. ادعای نامشروع بودن شرط پرداخت هزینه‌های آماده‌سازی به میزان قدرالسهم شاکی فاقد وجاهت قانونی است. زیرا مشروعیت مذکور ناشی از ماده 9 قانون ایجاد شهرهای جدید مصوب 1380 و تبصره ماده 17 آیین‌نامه اجرایی قانون و ماده 8 اصلاحیه آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرصه مسکن است. تعهد آماده‌سازی مندرج در ماده 6 قرارداد صرفا ناظر بر همان قطعه زمین شاکی نمی‌باشد. در عقد اجاره موضوع قانون مدنی عرصه و اعیان مستاجر متعلق به مالک است در حالی که در موضوع واگذاری زمین اعیان متعلق به متقاضی خواهد بود و اساسا مشمول واگذاری استیجاری نمی‌باشد. قرارداد تابع ضوابط و قانون خاص است و ارتباطی با قانون مدنی ندارد. پرونده شماره ه ت/0300287 مبنی بر درخواست ابطال بند 8-2 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن در جلسه مورخ هیئت تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست مورد رسیدگی قرارگرفت و اعضای محترم هیئت با اتفاق آرا به شرح ذیل اعلام نظر نمودند: رای هیئت تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست 1 بر اساس ماده 1 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 مقرر گردیده: «به منظور تامین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروههای کم درآمد به خانه مناسب، ارتقاء کیفی و کمّی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه‌گذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوریهای نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونت گاههای غیر رسمی و مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی موجود، دولت موظف است از طریق حمایتهای لازم از قبیل تامین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تامین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیتهای مالیاتی و تامین سایر نهاده‌های مورد نیاز بخش مسکن در چهارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت و ساز و اعمال نظارت بر تحقق آن‌ها و افزایش ظرفیت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تامین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام نماید.» 2 بر اساس ماده 2 این قانون نیز مقرر گردیده: «به دولت اجازه داده می‌شود نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره برداری به صورت اجاره‌ای ارزان قیمت در قالب برنامه‌های ذیل اقدام نماید: 1 حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای. 2 حمایت از تولید و عرضه مسکن برای گروه‌های کم درآمد اعضاء تعاونی‌های مسکن یا تحت پوشش نهادهای متولی این گروهها یا خیّرین مسکن ساز یا سایر تشکلهای غیردولتی مرتبط. 3 حمایت از تولید و عرضه مسکن (اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاههای متولی گروههای کم درآمد و خیّرین و واقفین مسکن ساز. 4 حمایت از تولید انبوه و عرضه مسکن توسط بخش غیردولتی با استفاده از فناوریهای نوین و رعایت الگوی مصرف مسکن. 5 حمایت از سرمایه گذاریهای داخلی و خارجی در اجراء طرحهای تولید مسکن. 6 حمایت از احداث مجموعه‌های مسکونی خاص اقشار کم درآمد و محروم توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و خیّرین مسکن ساز (با معرفی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.) 7 حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضه مسکن در بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی توسط بخش غیردولتی. 8 حمایت از کیفیت ساخت و ساز واحدهای مسکونی از طریق پرداخت بخشی از هزینه‌های بیمه کیفیت.» 3 بر اساس ماده 1 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 نیز مقرر گردیده: «دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تامین نماید و به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند تا در چهارسال نخست اجرای این قانون، سالانه به‌طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387/2/25 و آیین‌نامه‌های مربوطه عرضه گردد.» بنا به مراتب مذکور بند 2 8 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره مذکور در راستای اجرای مواد 1 و 2 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 و ماده 1 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 و قراردادهای اجاره موضوع مواد قانونی مذکور دارای ماهیتی متفاوت با قراردادهای اجاره موضوع قانون مدنی است. بر این اساس بند 8-2 و تبصره 3 ذیل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادی با متقاضیان واجد شرایط جهت ساخت واحد ویلایی در راستای مفاد قانون جهش تولید مسکن مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد. این رای به استناد بند (ب) ماده 84 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی مصوب 1402 ظرف مهلت بیست روز از تاریخ صدور از جانب رئیس محترم دیوان عدالت اداری یا 10 نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. همچنین این رای به استناد ماده 93 قانون مذکور پس از قطعیت در رسیدگی و تصمیم‌گیری‌های آتی مراجع قضایی و اداری، معتبر و ملاک عمل خواهد بود. رئیس هیئت تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست دیوان عدالت اداری شهریار قلعه