رای شماره‌های 686 الی 695 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض شورای اسلامی شهرهای شهریار- گرگان- خوی - شهر جدید هشتگرد - محمدشهر - شهر قدس - گناباد - صفادشت - کلیشاد و سودرجان در خصوص وضع عوارض تفکیک و تغییر کاربری

شماره ه / 1030 / 94 1391 / 50 / 1 بسمه تعالی جناب آقای جاسبی مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران با سلام یک نسخه از رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 686 الی 695 مورخ 1395/9/16 با موضوع : « ابطال تعرفه عوارض شورای اسلامی شهرهای شهریار گرگان خوی شهر جدید هشتگرد محمدشهر شهر قدس گناباد صفادشت کلیشاد و سودرجان درخصوص وضع عوارض تفکیک و تغییر کاربری » جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال می‌گردد . مدیرکل هیات عمومی و سرپرست هیاتهای تخصصی دیوان عدالت اداری مهدی دربین تاریخ دادنامه : 1395/9/16 شماره دادنامه : 686 الی 695 کلاسه پرونده : 1030 / 94، 1231 / 94، 40 / 95، 207 / 95، 212 / 95، 234 / 95، 352 / 95، 373 / 95، 287 / 95، 409 / 95 مرجع رسیدگی : هیات عمومی دیوان عدالت اداری شاکی : آقایان 1 امید محمدی 2 مهدی حسین قلیلو 3 صفرعلی نخعی 4 شرکت مخابرات استان اصفهان با وکالت آقای سعید رحیمی کوهانی 5 شرکت مخابرات استان خراسان رضوی با وکالت خانم نجمه حیدری موضوع شکایت و خواسته : ابطال الف بندهای 11 الی 14 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1395 ب ماده6 لایحه اصلاحی قسمتی از عوارض سال1392 برای سال1393 مصوب شورای اسلامی شهر گرگان ج بندهای پ و ت ماده 18 تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر خوی در سال 1394 د بند216 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر جدید هشتگرد در سال 1395 ه بند 15 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر محمدشهر در سال 1395 و بند 16 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394 ز تعرفه ( 2 12 ) شورای اسلامی شهر گناباد در سال 1394 ح ماده 19 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر صفادشت در سال 1394 ط بندهای ( 2 13 ) و ( 2 14 ) تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر کلیشاد و سودرجان در سال 1394 گردش کار : 1 به موجب بندهای 11 الی 14 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1395 و ماده 6 لایحه اصلاحی قسمتی از عوارض سال 1392برای سال 1393 مصوب شورای اسلامی شهر گرگان و بندهای پ و ت ماده 18 تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر خوی در سال 1394 و بند 2 16 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر جدید هشتگرد در سال 1395 و بند 15 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر محمد شهر در سال 1395 و بند 16 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394 و تعرفه شماره ( 2 12 ) شورای اسلامی شهر گناباد در سال 1394 و ماده 9 دفترچه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر صفادشت در سال 1394 و بندهای ( 2 13 ) و ( 2 14 ) تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر کلیشاد و سودرجان در سال 1394 در خصوص وضع عوارض تفکیک مقرر شده است که : الف بندهای 11 الی 14 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1395 : « 11 عوارض تفکیک عرصه املاک واقع در حریم موضوع اسناد ماده 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک الف : املاک تا 1500 مترمربع 3 s*p* ب : املاک تا 2500 مترمربع 2 / 5 s*p* ج : املاک تا 5000 مترمربع 2 s*p* د : املاک تا 10000 متر 1 / 5 s*p* ه : املاک از 10000 مترمربع به بالا s*p در فرمول فوق S متراژ و P ارزش معاملاتی عرصه می‌باشد . تبصره1 : املاکی که بصورت باغ دایر می‌باشند در صورت تایید سازمان فضای سبز از پرداخت 50 % از عوارض فرمول فوق معاف می‌باشند . 12 عوارض تفکیک عرصه املاک قولنامه‌ای : کلیه املاک قولنامه‌ای واقع در محدوده قانونی و حریم شهر شهریار 25 % قیمت کارشناسی عرصه ملاک محاسبه می‌باشد . 13 عوارض تفکیک عرصه املاک واقع در محدوده قانونی و حریم شهر ( تفکیک به قطعات ) ( 2 ) P 6 S X S متراژ P قیمت منطقه‌بندی N تعداد قطعات تبصره1 : در خصوص تفکیک املاک با کاربری باغات با رعایت حدنصاب تفکیک 20 % فرمول فوق محاسبه و اخذ گردد . 14 عوارض تفکیک عرصه املاک واقع در محدوده قانونی شهر موضوع اسناد ماده 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک : تفکیک اراضی واقع در محدوده قانونی شهر که برابر ماده 101 قانون شهرداریها صورتمجلس تفکیکی به تصویب شهرداری نرسیده است و همچنین عرصه بناهای مطروحه در کمیسیون‌های ماده صد قانون شهرداریها و ماده 147 اصلاحی ثبت که به صورت غیرمجاز تفکیک عرصه نموده‌اند به شرح فرمول ذیل محاسبه می‌گردد . K*P*S K برای املاک مسکونی 20، تجاری 25، اداری 22، صنعتی و مشاغل مزاحم شهری حمل‌ونقل و انبار 10، ورزشی، فرهنگی، مذهبی، درمانی و غیره 4 تبصره1 : اگر یک ملک بر اثر عبور خیابان، لوله‌های آبرسانی، گازرسانی و دکل‌های برق به چند قطعه تفکیک گردد به عنوان عوامل قهری تلقی شده از عوارض تفکیک معاف می‌باشد . تبصره2 : چنانچه املاک قبل از سال 1375 احداث بنا و یا اخذ سند نموده باشند 50 % فرمول فوق محاسبه و اخذ گردد . تبصره3 : چنانچه املاک اوقافی باشند و دارای اجاره نامه اوقاف اگر بصورت قولنامه‌ای باشند 40 % و دارای سند رسمی باشند 30 % فرمول فوق ملاک محاسبه می‌باشند . تبصره4 : چنانچه املاک کمتر از حدنصاب تفکیک برابر با حداقل طرح تفصیلی باشد می‌بایست 10 برابر قیمت منطقه‌بندی بابت کسری عرصه تفکیک پرداخت نمایند .» ب ماده 6 لایحه اصلاحی قسمتی از عوارض سال 1392 برای سال 1393 مصوب شورای اسلامی شهر گرگان : « 6 عوارض تفکیک عرصه اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری‌ها ( اصلاحیه ماده 17 تعرفه سال 1392 ) جدول شماره یک 1 ) جهت زمینهای تا 500 مترمربع به ازای هر مترمربع P 4 عوارض محاسبه و اخذ گردد . 2 ) برای زمینهای 501 متر تا 2000 مترمربع معادل ده درصد کل عرصه حق‌السهم شهرداری محاسبه گردد . 3 ) برای زمینهای از 2001 تا 5000 مترمربع به شرح ذیل محاسبه گردد . 1 3 ) تا متراژ 2000 مترمربع معادل ردیف 2 ( ده درصد ) و مقدار مازاد آن تا 5000 مترمربع معادل ( 15 درصد ) متراژ مازاد حق‌السهم شهرداری محاسبه گردد . 4 ) از 5001 مترمربع به بالا به شرح ذیل محاسبه گردد . 1 4 ) تا متراز 2000 مترمربع معادل ردیف 2 ( ده درصد ) از 2001 مترمربع تا 5000 مترمربع معادل ردیف 3 به میزان ( 15 درصد ) متراژ مازاد و از 5000 مترمربع به بالا معادل ( 25 درصد ) میزان مازاد حق‌السهم شهرداری محاسبه گردد . تبصره : در صورتی که درخواست تغییر کاربری و تفکیک تواما و به صورت همزمان صورت پذیرد ابتدا هر دو آیتم به صورت مجزا برابر ضوابط محاسبه و چنانچه از مجموع 35 % عرصه بیشتر گردد شهرداری همان 35 % را باید بعنوان حق‌السهم لحاظ نماید . عوارض کسر حدنصاب تفکیک مصوب در صورت تفکیک عرصه بدون رعایت حدنصاب تفکیک مقرر در طرح مصوب شهری عوارض تفکیک علاوه بر احتساب جدول شماره یک جدول ذیل نیز محاسبه و وصول می‌گردد : جدول شماره دو تبصره1 : مبنای محاسبه عوارض تفکیک زیر حدنصاب میزان کسری زمین از حدنصاب می‌باشد . تبصره2 : چنانچه متراژ عقب‌نشینی مشخص شده از طرف شهرداری ( در صورت عدم تفکیک عرصه باقیمانده توسط مالک ) موجب عدم رعایت حدنصاب تفکیک گردد، مشمول عوارض زیر حدنصاب تفکیک نمی‌گردد . ( اصلاح سند ) تبصره3 : در خصوص عوارض تفکیک هنگامی که تفکیک و تجمیع هم زمان صورت می‌گیرد در صورت رعایت حدنصاب تفکیک از طرف مالک قطعه‌ای که مساحت معینی از آن کسر گردیده رعایت شود مشمول عوارض تفکیک نمی‌گردد و چنانچه متراژ کسر شده باعث کاهش حدنصاب تفکیک گردد فقط به میزان مساحت کسر شده عوارض برابر جدول فوق اخذ می‌گردد . تبصره4 : چنانچه مالک در اجرای ماده 101 قانون شهرداریها، جهت تفکیک عرصه به شهرداری مراجعه و تقاضای تفکیک عرصه خود زیر حدنصاب در ضوابط شهرسازی را بنماید شهرداری می‌بایست با اخذ مجوز از کمیسیون ماده 5 علاوه بر عوارض مندرج در جدول یک، به تناسب عوارض کسری حدنصاب تفکیک نیز مطابق جدول شماره دو اخذ گردد . عوارض تفکیک در صورت عدم رعایت ماده 101 قانون شهرداریها جدول شماره سه تبصره : عرصه‌هایی که متراژ آن‌ها برابر حدنصاب و بیشتر از آن باشد مطابق ردیف یک جدول شماره دو (p 5 ) محاسبه گردد . نحوه تشخیص عرصه‌هایی که مشمول این نوع عوارض فوق‌الذکر نمی‌گردند : 1 سال قید شده در سند مالکیت قبل از 1370 2 قدمت اعلامی توسط نوسازی شهرداری که در آن میزان عرصه قبل و بعد از سال 1370 تغییر نکرده باشد . تبصره : عوارض متعلقه برای معتبر نمودن پروانه‌های فوق به ازای هر سال برابر فرمول ذیل محاسبه و اخذ می‌گردد . ج بندهای پ و ت ماده 18 تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر خوی در سال 1394 : « عوارض تفکیک : ماده 18 تفکیک قانونی اراضی : به استناد تبصره 3 اصلاح ماده 101 قانون شهرداریها عوارض تفکیک و افراز و سهم خدمات عمومی و سرانه شوارع عرصه‌ها به شرح زیر تعیین می‌گردد . عوارض تفکیک عرصه واحدهای مسکونی و غیرمسکونی در مساحت 500 مترمربع و کمتر از 500 مترمربع . حق‌السهم شهرداری از تفکیک اراضی بالای 500 مترمربع برابر ماده 101 قانون شهرداریها و اراضی زیر 500 متر برابر عوارض مصوب خواهد بود . تبصره1 : صدور سند به اراضی کمتر از حدنصاب تفکیک از طریق اداره ثبت مانع وصول عوارض تفکیک و کسری مساحت نخواهد بود . تبصره2 : در ارتباط با تقاضای تفکیک درکلیه کاربری‌های شهری رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی الزامی است . تبصره3 : در خصوص املاکی که بدون کاربری و یا کاربری عمومی هستند جهت تفکیک و تبدیل به کمیسیون ماده 5 استان ارجاع می‌شوند درصد سهم خدمات عمومی با سهم شوارع تامین شده جمعا 43 / 75 درصد تعیین می‌شود . ت : در جهت حفظ ساختار و ارگانیسم شهری و جلوگیری از تخلفات مالکین و سودجویانی که بدون رعایت مقررات طرح تفصیلی و تفکیک، اقدام به قطعه‌بندی اراضی و ساخت و ساز غیرمجاز می‌نمایند که از طریق کمیسیون ماده صد ابقاء می‌گردد و یا از طریق قانون ماده 147 ثبت و ... سند دریافت می‌دارند و امکان تامین قدرالسهم شهرداری میسر نمی‌باشد شهرداری معادل قیمت آن به نرخ کارشناسی روز مطابق جدول فوق دریافت خواهد نمود .» د بند 2 16 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر جدید هشتگرد در سال 1395 : « 2 16 ) عوارض تفکیک عرصه و اعیان درکاربریهای مختلف : برای محاسبه عوارض تفکیک عرصه و اعیان املاک با کاربریهای مختلف از فرمول ذیل استفاده می‌شود : قیمت منطقه‌ای * مساحت * ضریب K*S*P ضریب برای مبنای مجاز با کاربری‌های مختلف عبارتند از : مسکونی = 50 % تجاری = 200 % صنعتی = 12 % اداری = 70 % کشاورزی = 10 % سایر موارد = 30 % تبصره1 : برای محاسبه عوارض تفکیک اعیانی در فرمول فوق مساحت بنای ساخته شده تفکیکی (S ) پس از کسر متراژ، واحد بزرگتر لحاظ می‌شود و اگر چنانچه ملک بیش از دو واحد تفکیک گردد تعداد واحدهای تفکیک شده در متراژ بنای تفکیک شده ضرب می‌شود . مضافا اینکه این موضوع برای تفکیک عرصه املاک نیز به صورتی که تعداد قطعات ضربدر مابه‌التفاوت متراژ قطعات تفکیکی گردیده و سپس در فرمول فوق محاسبه و عمل می‌شود به عبارتی در هنگام محاسبه عوارض مساحت متراژ قطعات باقیمانده در تعداد قطعات یا واحدهای تبدیلی ضرب شده و سپس بعنوان (S ) جدید در فرمول فوق قرار می‌گیرد . تبصره2 : برای محاسبه عوارض تفکیک عرصه و اعیان غیرمجاز شامل : بنای مطروحه در کمیسیون‌های ماده صد، ماده 147 ثبت و اراضی قولنامه‌ای ضریب مورد عمل برای محاسبه عوارض تفکیک عرصه و اعیان دو برابر می‌شود . تبصره3 : قیمت ارزش منطقه‌ای از شهر که کمتر از مبلغ / 40 / 000 ریال می‌باشد حداقل همان مبلغ / 40 / 000 ریال ملاک محاسبه قرار خواهد گرفت . تبصره4 : اگر یک ملک بر اثر عبور خیابان / لوله‌های آبرسانی / گازرسانی و دکل‌های برق به چند قطعه یا واحد تفکیک گردد به عنوان عوامل قهری تلقی شده و عوارض تعلق نمی‌گیرد . تبصره5 : اخذ عوارض تفکیک برای املاک بیشتر از پانصد مترمربع بر اساس اصلاحی ماده 101 قانون شهرداریها اقدام خواهد شد . تبصره6 : برای املاک کمتر از پانصد مترمربع در صورت درخواست تفکیک بر اساس فوق اقدام شود » ه بند 15 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر محمد شهر در سال 1395 : « 15 عوارض تفکیک و افراز عرصه ( زیر 500 متر ): 1 15 کلیه املاکی که به استناد مواد 147 و148 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، سند دریافت و عوارض تفکیک و حقوق قانونی شهرداری را پرداخت ننموده‌اند مشمول پرداخت عوارض می‌باشند . 2 15 عوارض تفکیک در هنگام اخذ مجوز یا پاسخ استعلام و نقل و انتقال قابل وصول و یا پس از صدور رای کمیسیون ماده صد علاوه بر جرایم، عوارض مربوطه هم قابل وصول می‌باشد . 3 15 اشخاصی که با توجه به قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب 90 / 2 / 18 زمین‌های بالای 500 مترمربع را تفکیک نموده‌اند مشمول پرداخت عوارض تفکیک نخواهند بود . 4 15 عوارض ذکر شده در این تعرفه به استثناء بند یک فقط مشمول زمین‌های کمتر از 500 متر خواهد بود . تبصره2 : از اراضی که بعد از ورود به محدوده شهر به منظور استفاده کاربری عمومی مثل ورزشی، بهداشتی، فرهنگی، مذهبی، آموزشی، تاسیسات و تجهیزات شهری استفاده شود، بعد از اخذ عوارض یا سهم ورود به شهر از بابت تفکیک و تغییر یا تعیین کاربری سهمی دریافت نخواهد شد .» و بند 16 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394 : « 16 عوارض تفکیک عرصه و اعیان در کاربری‌های مختلف : 16 / 1 : برای محاسبه عوارض تفکیک و افراز عرصه املاک مجاز : با کاربری‌های مختلف با تقاضای مالک در صورتی که مشمول تبصره 3 ماده واحده اصلاح قانون ماده 101 قانون شهرداریها نباشد و ضوابط فنی و شهرسازی را رعایت نماید فرمول ذیل استفاده می‌شود . S*p*k محاسبه برای فنی با کاربری‌های مختلف عبارتند از : مسکونی با تراکم کم 50 تجاری 200 مسکونی با تراکم 50 اداری 65 مسکونی با تراکم 85 صنعتی : مشاغل مزاحم شهری 140 کشاورزی و باغات 35 سایر موارد 30 16 / 2 : برای محاسبه عوارض تفکیک و افراز عرصه املاک غیرمجاز : تفکیک اراضی واقع در محدوده شهر و حریم آن که برابر ماده اصلاح قانون 101 قانون شهرداریها صورتمجلس تفکیکی به تصویب شهرداری نرسیده است عرصه بناهای مطروحه در کمیسیون‌های ماده صد قانون شهرداریها و ماده 147 و 148 اصلاحی است و اراضی قولنامه‌ای که مستحدثات بصورت غیرمجاز تفکیک عرصه نموده‌اند در صورتی که مشمول تبصره 3 ماده واحده ماده مذکور نگردد به شرح فرمول ذیل محاسبه گردد . ضوابط تفکیک متناسب با نوع کاربری بر اساس دفترچه طرح عادی یا جامع شهر توسط واحد شهرسازی شهرداری‌ها تعیین می‌شود . ضریب * ارزش منطقه‌ای مساحت عرصه s*p*k مسکونی 2، تجاری 2، اداری و مشاغل مزاحم شهری حمل‌ونقل و انبار 3، ورزشی، فرهنگی، مذهبی، درمانی 1 سایر کاربری‌ها و حریم 3 برابر ارزش منطقه‌ای موضوع دفترچه امور اقتصادی و دارایی ( در حریم شهر با اخذ مجوز‌های لازم، ارتفاع دیوار با هر نوع مصالح به جزء فنی و سیم خاردار ) تبصره1 : اگر یک ملک مذکور بر اثر عبور خیابان بر اساس ضوابط شهرسازی و شبکه معابر طرح‌های هادی و تفصیلی لوله‌های آبرسانی، گاز‌رسانی و دکل‌های برق به چند قطعه تفکیک گردد به عنوان عوامل قهری تلقی شده و عوارض مربوطه تعلق نخواهد گرفت . تبصره2 : اشخاصی که با توجه به قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداریها مصوب 1390/2/18 زمینهای بالای 500 مترمربع تفکیک نموده و قانون فوق‌الاشاره رعایت نموده‌اند مشمول عوارض تفکیک نمی‌شوند . 16 / 3 : تفکیک اعیانی غیرمجاز ( تبدیل با اضافه واحد ): در صورتی که تفکیک اعیانی بصورت غیرمجاز انجام شده باشد : برای مسکونی معادل p 5 و برای بناهای تجاری p 10 و صنعتی و اداری p 6 می‌باشد در فرمول ذیل ضریب خواهد شد . متراژ اعیانی موجود تعداد واحد موجود ( تعداد واحدهای دارای مجوز × تعداد واحد موجود )× ز تعرفه ( 2 12 ) شورای اسلامی شهر گناباد در سال 1394 : « تعرفه شماره ( 2 12 ) عوارض تفکیک عرصه زیر 500 مترمربع در حد ضابطه طرح 1 تفکیک اراضی با کاربری تجاری و کارگاهی به ازای هر مترمربع زمین p 4 2 تفکیک اراضی با کاربری صنعتی و انباری به ازای هر مترمربع زمین p 3 / 1 3 تفکیک اراضی با کاربری مسکونی و سایر کاربری‌ها به ازای هر مترمربع زمین p 2 / 1 4 تفکیک عرصه برای اراضی بالای 500 مترمربع برابر ماده 101 قانون شهرداریها شامل تفکیک و سرانه خدمات شهری به شرح ذیل محاسبه می‌گردد . الف : برای زمینهای 501 تا 2000 مترمربع 20 درصد کل عرصه جهت هر کدام از تکالیف ماده 101 شامل تفکیک و سرانه خدمات شهری تبصره1 : چنانچه در املاک مورد نظر ماده 101 قانون شهرداریها تا 25 درصد تعریض جامع و تفصیلی رعایت گردیده باشد مالک هیچ‌گونه وجهی دریافت نخواهد نمود و در صورت اعلام تعریض مازاد بر 25 درصد کل عرصه شهرداری مجاز به انعقاد قرارداد یا تهاتر خواهد بود . تبصره2 : با تصویب این لایحه کلیه عوارض قبلی مربوط به حق تفکیک لغو می‌گردد . تبصره3 : متقاضیان پروانه ساختمانی که قولنامه و سند عادی به شهرداری ارائه دهند و مساحت عرصه آن زیر 500 مترمربع باشد حق تفکیک به صورت علی‌الحساب پرداخت و در زمان ارائه سند ششدانگ یا کروکی تفکیکی تایید شده اداره ثبت اسناد برابر ماده 101 قانون شهرداری ملزم به پرداخت مابه‌التفاوت حق تفکیک خواهد بود . بخش دوم : کسری حدنصاب تفکیک مصوب کلیه اراضی با هر کاربری در صورت تفکیک عرصه بدون رعایت حدنصاب تفکیک مقرر در طرح مصوب شهری عوارض تفکیک به صورت ذیل وصول می‌گردد : جدول شماره دو تبصره1 : مبنای محاسبه عوارض تفکیک زیر حدنصاب میزان کسری زمین از حدنصاب می‌باشد . تبصره2 : چنانچه متراژ عقب‌نشینی مشخص شده از طرف شهرداری ( در صورت عدم تفکیک عرصه باقیمانده توسط مالک ) موجب عدم رعایت حدنصاب تفکیک گردد، مشمول عوارض زیر حدنصاب تفکیک نمی‌گردد .( اصلاح سند ) تبصره3 : در خصوص عوارض تفکیک هنگامی که تفکیک و تجمیع هم زمان صورت می‌گیرد در صورت رعایت حدنصاب تفکیک از طرف مالک قطعه‌ای که مساحت معینی از آن کسر گردیده رعایت شود مشمول عوارض تفکیک نمی‌گردد و چنانچه متراژ کسر شده باعث کاهش حدنصاب تفکیک گردد فقط به میزان مساحت کسر شده عوارض برابر جدول فوق اخذ می‌گردد .» ح ماده9 دفترچه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر صفا دشت در سال1394 : « تایید صورت مجلس تفکیکی اراضی واقع در محدوده شهر و حریم آن که برابر ماده 101 قانون شهرداریها در صورت مجلس تفکیکی آن به تصویب شهرداری نرسیده است و همچنین عرصه بناهای مطروحه در کمیسیون‌های ماده صد قانون شهرداری‌ها و ماده 147 اصلاحی ثبت و اراضی قولنامه‌ای که به صورت غیرمجاز تفکیک عرصه نموده‌اند به شرح ذیل محاسبه می‌گردد . ( نامه شماره 3879 مورخ 1393/3/18 وزارت کشور ) 1 برای زمین‌های مسکونی که عوارض تفکیک پرداخت نکرده‌اند و در حال اقدام به اخذ مجوز ساخت هستند 2 برابر ارزش منطقه‌ای دارای زمین محاسبه گردد . K, ZP 2 برای بناهایی که مغایر با ضوابط طرح هادی شهر اقدام به تفکیک نمودند ضمن اخذ عوارض بند یک برابر ارزش . 3 زمین کشاورزی الف اگر به قطعات کوچکتر ( زیر 3000 متر ) تفکیک شود برابر ارزش منطقه‌ای محاسبه شود . ب اگر به قطعات بالای 300 مترمربع تفکیک شود 25 % ارزش منطقه‌ای محاسبه شود . 4 زمین‌های صنعتی و تجاری و اداری نیز برابر ارزش منطقه‌ای محاسبه شود . 35 % =k ( 2 1 ) 100 k 5 بناهای مسکونی که برابر ضوابط شهر‌سازی اقدام به تفکیک نمودند نیم برابر ارزش معاملاتی دارایی محاسبه و اخذ گردد . مثال : اگر زمین مسکونی غیرمجاز ملک آن تفکیک شده باشد و از طرفی نیز بنای آن به صورت جداگانه اقدام به تفکیک نموده باشند به شرح ذیل محاسبه خواهد شد . 1 کل ملک 200متر 1500 = p ارزش منطقه‌ای 2 بناهای تفکیک شده 240 متر در دو طبقه فلزی 100 / 000 N معاملاتی 1 تفکیک مالک P * 2 * 200 1500 * 2 * 200 6 / 000 / 000 2 تفکیک بنا N * 2 / 1 * 240 100 / 000 * 2 / 1 * 240 12000000 تبصره8 : کلیه سندهایی که طبق ماده 147 صادر شده باشند طبق بندهای فوق‌الذکر عوارض تفکیکی اخذ خواهد شد . تبصره9 : کلیه اراضی [ که ] داخل یا خارج حریم خدماتی باشند باید بر اساس ماده 101 قانون شهرداریها 50 % املاک خود را به شهرداری واگذار نماید ( 25 % شوراها 25 % خدمات ) اگر ملک نداشته باشند باید بر اساس کارشناس رسمی دادگستری وجه پرداخت نمایند . ( بر اساس نامه 38790 مورخ 1390/3/18 )» ط بندهای ( 2 13 ) و ( 2 14 ) تعرفه عوارض شورای اسلامی شهرکلیشاد و سودرجان در سال1394 : تعرفه عوارض شهرداری کلیشاد و سودرجان « تعرفه شماره ( 2 13 ) عوارض تفکیک عرصه تا 500 مترمربع تعرفه شماره ( 2 14 ) عوارض تغییر کاربری در محدوده شهر تعرفه شماره ( 2 14 ) عوارض تغییر کاربری در محدوده شهر 2 آقایان امید محمدی و صفر علی نجفی اصالتا و آقای سعید رحیمی کوهانی به وکالت از شرکت مخابرات استان اصفهان و خانم نجمه حیدری به وکالت از شرکت مخابرات استان خراسان رضوی به موجب دادخواست‌هایی مفادا اعلام کرده‌اند که در تصویب مصوبات ذکر شده مفاد آرای متعدد هیات عمومی از جمله آرای شماره 1018 93 / 6 / 17، 275 91 / 1 / 56، 627 91 / 9 / 20، 492 89 / 11 / 4، 459 89 / 10 / 20، 218 87 / 4 / 9 و 275 91 / 56 / 1 هیات عمومی دیوان عدالت اداری رعایت نشده است . 3 آراء مذکور هیات عمومی ناظر بر ابطال مصوبات برخی از شوراهای اسلامی در خصوص وضع عوارض تفکیک و تغییر کاربری است و شاکیان بر این اساس ابطال مصوبات مذکور مورد شکایت شوراهای اسلامی را در اجرای مقررات ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری درخواست کرده‌اند . 4 متن آرای هیات عمومی بدین شرح است : الف رای شماره 1018 1393/6/17 هیات عمومی : « مطابق ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392، مقرر شده است : « چنانچه مصوبه‌ای در هیات عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رای هیات عمومی در مصوبات بعدی، الزامی است . هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رای هیات عمومی تصویب کنند، رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت بدون رعایت مفاد ماده 83 این قانون و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویب‌کننده در هیات عمومی مطرح می‌نماید .» نظر به این که هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه‌های شماره 964 1386/9/11، 218 1387/4/9، 393 1389/9/29، 459 1389/2/10، 492 1389/11/4، 275 1391 / 1 / 56، 621 1391/9/13، 627 1391/9/20، 634 1391/9/20، 799 1391/12/1، 604 1389 / 16 / 2، 664 1391/9/27، 551 1392/8/20، 644 1392/9/18 مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف درخصوص وضع عوارض تفکیک عرصه، عوارض نقل و انتقال املاک، عوارض از بارنامه‌های حمل کالا، عوارض حق‌النظاره، عوارض از عابر بانکها، جدول ارزش معاملاتی ساختمان را ابطال کرده است، بنابراین در اجرای حکم قانونی صدرالذکر، تعرفه بهای خدمات شهرداری اراک در سال 1393 مصوب شورای اسلامی شهر اراک به شرح شکایت مندرج در گردش کار که در قسمتهای، تعرفه شماره 1 فصل 2 با عنوان عوارض تفکیک عرصه، تعرفه شماره 3 فصل 2 با عنوان عوارض نقل و انتقال املاک، تعرفه شماره 4 فصل 3 با عنوان حق‌النظاره و طراحی مهندسین، ردیف 7 تعرفه شماره 6 با موضوع اخذ بهای خدمات دستگاههای خودپرداز بانکها و موسسات اعتباری قرض‌الحسنه و بندهای یک و 2 تعرفه شماره 15 با عنوان جدول ارزش معاملاتی ساختمان از مصادیق ماده قانونی فوق‌الذکر است، به استناد این ماده قانونی و بند 1 ماده 12 ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری حکم به ابطال آن‌ها صادر می‌شود .» ب رای شماره 275 91 / 1 / 56 هیات عمومی : «.... ب : نظر به این که مطابق ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 اخذ هرگونه وجه، کالا و خدمات توسط دستگاههای اجرایی به تجویز قانون‌گذار منوط شده است و هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه‌های شماره 4921389 / 11 / 4 و 459 1389/2/10، 393 1389/9/29، 218 1387/4/9 و 964 1386/9/11 مصوبات شوراهای اسلامی تعدادی از شهرهای کشور مبنی بر دریافت قسمتی از اراضی و یا بهای آن به ازای هزینه خدمات تفکیک و افراز را ابطال کرده است، بنابراین با توجه به حکم قانونی یاد شده و با وحدت ملاک از آراء مذکور هیات عمومی دیوان عدالت اداری با استناد به بند یک ماده 19 و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری حکم به ابطال مصوبه مورد اعتراض که متضمن دریافت قسمتی از اراضی مورد درخواست تفکیک است، رای می‌دهد . بدیهی است قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1390/2/18 با رعایت ماده 2 قانون مدنی حاکمیت خود را دارا خواهد بود .» ج رای شماره 627 91 / 9 / 20 هیات عمومی : «.... ب : نظر به این که مطابق ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380، اخذ هرگونه وجه، کالا و خدمات توسط دستگاههای اجرایی به تجویز قانون‌گذار منوط شده است و هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه‌های شماره 275 1391 / 1 / 56 و 492 1389/11/4، 393 1389/9/29، 964 1386/9/11، 218 1387/4/9و 459 1389/2/10 مصوبات شوراهای اسلامی تعدادی از شهرهای کشور را [ مبنی بر دریافت قسمتی از اراضی و یا بهای آن به ازای هزینه خدمات تفکیک و افراز ] ابطال کرده است، بنابراین با توجه به حکم قانونی یاد شده و با وحدت ملاک از آراء مذکور قسمت الف و بندهای 1، 2، 3 و 6 قسمت ب مصوبه معترض‌به، خلاف قانون تشخیص داده می‌شود و با استناد به بند 1 ماده 19و ماده 20 و 42 قانون دیوان عدالت اداری از تاریخ تصویب ابطال می‌شود ..» د رای شماره 492 1389/11/4 هیات عمومی : « نظر به اینکه هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب آراء متعددی من جمله رای شماره 218 مورخ 1387/4/9 اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به‌طور رایگان و یا وصول مبلغی به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز به منظور صدور پروانه احداث بنا را خلاف اصل تسلیط و اعتبار مالکیت مشروع و مغایر احکام مقنن دانسته است، لذا مصوبه معترض عنه به لحاظ وحدت موضوع مشمول مدلول آراء سابق الصدور هیات عمومی دیوان عدالت اداری بوده و به استناد بند یک ماده 19 و ماده 20 و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری از تاریخ صدور آن ابطال می‌گردد » ه رای شماره 459 89 / 10 / 20 هیات عمومی : « با توجه به نظریه شماره 89 / 30 / 38206 مورخ 1388/2/15 دبیر محترم شورای نگهبان مبنی بر اینکه فقهای معظم شورا مصوبه معترض عنه را خلاف موازین شرع شناخته‌اند لذا به استناد ماده 41 و بند یک ماده 19 قانون دیوان عدالت اداری مصوبه مورد شکایت ابطال می‌گردد .» و رای شماره 218 87 / 4 / 9 هیات عمومی : « طبق ماده 101 قانون شهرداری و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور وظیفه تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن‌ها با رعایت طرحهای جامع، تفصیلی یا هادی و سایر ضوابط مربوط به شهرسازی و نقشه مورد تایید و تصویب شهرداری محل، به عهده ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع ذی‌صلاح دادگستری محل وقوع ملک محول شده است و در صورت عدم اظهار نظر کتبی شهرداری نسبت به نقشه تفکیک و افراز در مهلت قانونی مراجع مذکور نسبت به افراز و تفکیک ملک راسا اقدام می‌نماید . نظر به قسمت اول قانون موسوم به تجمیع عوارض مصوب 1381 مبنی بر حصر جواز اخذ هرگونه وجه از تولیدکنندگان و واردکنندگان کالا و ارائه‌دهندگان خدمات از تاریخ 1382/1/1 براساس مقررات قانون مزبور و تجویز و برقراری عوارض محلی جدید و یا افزایش نرخ عوارض محلی به شرح تبصره 1 ماده 5 قانون فوق الذکر و اینکه حکم مقرر در بند 26 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 نیز مفید وظایف و اختیارات شورای اسلامی شهر در زمینه تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداریها است، مصوبات شورای اسلامی شهر شیراز که مورد اعتراض شاکی قرار گرفته، چه از حیث اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به‌طور رایگان و چه از لحاظ وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز و همچنین دریافت وجوه مندرج در مصوبات معترض‌عنه به منظور صدور پروانه احداث بنای مجاز خلاف اصل تسلیط و اعتبار مالکیت مشروع و مغایر هدف و احکام مقنن در خصوص مورد است، بنابراین به استناد قسمت دوم اصل 170 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و ماده یک و بند یک ماده 19 و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1385 مصوبات مورد اعتراض ابطال می‌گردند .» ز رای شماره 275 91 / 1 / 56 هیات عمومی : «... ب : نظر به این که مطابق ماده4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380، اخذ هرگونه وجه کالا و خدمات توسط دستگاههای اجرایی به تجویز قانون‌گذار منوط شده است و هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه‌های شماره 492 1389/11/4، 459 1389/2/10، 393 1389/9/29، 218 1387/4/9 و 964 1386/9/11 مصوبات شوراهای اسلامی تعدادی از شهرهای کشور مبنی بر دریافت قسمتی از اراضی و یا بهای آن به ازای هزینه خدمات تفکیک و افراز را ابطال کرده است، بنابراین با توجه به حکم قانونی یاد شده و با وحدت ملاک از آراء مذکور، هیات عمومی دیوان عدالت اداری با استناد به بند یک ماده 19 و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری به ابطال مصوبه مورد اعتراض که متضمن دریافت قسمتی از اراضی مورد درخواست تفکیک است، رای می‌دهد . بدیهی است قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1390/2/18 با رعایت ماده 2 قانون مدنی حاکمیت خود را دارا خواهد بود » 5 رئیس دیوان عدالت اداری پس از ملاحظه نظر مشاوران خود مبنی بر این که مصوبات مورد شکایت مغایر با آرای مذکور هیات عمومی است با اعمال ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری موافقت می‌کند . هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 1395/9/16 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است . رای هیات عمومی مطابق ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 مقرر شده است که « چنانچه مصوبه‌ای در هیات عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رای هیات عمومی در مصوبات بعدی الزامی است . هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رای هیات عمومی تصویب کنند، رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت، بدون رعایت مفاد ماده 83 قانون مذکور و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویب‌کننده در هیات عمومی مطرح می‌نماید .» نظر به اینکه در آراء شماره 1018 1393/6/17، 275 1391 / 1 / 56، 627 1391/9/20، 492 1389/11/4 و 459 1389/10/20 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مصوبات تعدادی از شوراهای اسلامی شهرهای مختلف در خصوص وضع عوارض تفکیک و تغییر کاربری به لحاظ مغایرت با قانون ابطال شده است و شوراهای اسلامی شهرهای شهریار، گرگان، خوی، شهر جدید هشتگرد، محمدشهر، شهر قدس، گناباد، صفادشت و کلیشاد و سودرجان در تصویب عوارض مورد شکایت، بدون رعایت مفاد آراء هیات عمومی عوارض تفکیک وضع کرده‌اند، بنابراین مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای یاد شده در قسمت مورد اعتراض با استناد به بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 88 و 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال می‌شوند . رئیس هیات عمومی دیوان عدالت اداری محمدکاظم بهرامی