نظر مشورتي 7/1403/18 مورخ 1403/03/29 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : در رابطه با املاكي كه در خصوص مالكيت عرصه و اعيان آن به صورت جداگانه سند مالكيت شش دانگ صادر شده است و مرجع ثبتي نيز ملك را غير قابل افراز تشخيص داده است، آيا صدور دستور فروش ملك مشاع بر اساس قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 1357 امكانپذير است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، ماده اول قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 1357، ناظر بر املاك مشاعي است كه جريان ثبتي آن‌ها خاتمه يافته باشد؛ اعم از اينكه اشاعه در اعيان، عرصه و يا هر دو باشد و به موجب ماده 4 همين قانون ملك مشاعي كه به موجب تصميم قطعي واحد ثبتي غير قابل افراز تشخيص شود، با تقاضاي هر يك از شركا به دستور دادگاه فروخته مي‌شود. در فرض سؤال، چنانچه مقصود اين است كه عرصه و اعيان ملكي هر يك به صورت جداگانه در مالكيت اشخاص متعددي است و براي هر يك سند مالكيت رسمي صادر شده است، مالكان عرصه و اعيان، مالكان مشاعي نيستند و بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، موجبي براي اتخاذ تصميم مستقيم از سوي واحد ثبتي محل و غير قابل افراز دانستن آن نبوده و به طور كلي فرض سؤال از شمول قانون ياد‌شده خارج است و صدور دستور فروش عرصه و اعيان ملك مزبور از سوي دادگاه نيز موضوعيت و وجاهت قانوني ندارد. ثانياً، چنانچه مقصود آن است كه براي عرصه و اعيان ملك، سند مالكيت علي‌حده؛ اما به نحو مشاعي صادر شده و به موجب تصميم قطعي واحد ثبتي غير قابل افراز تشخيص داده شده است، مشمول اطلاق و عموم ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 1357 است و صدور دستور فروش از سوي دادگاه داراي وجاهت قانوني است.