نظر مشورتي 7/1401/1027 مورخ 1401/10/13 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص امكان مراجعه مستقيم و اقامه دعوا نزد مراجع قضايي توسط مدير يا مديران ساختمان جهت وصول هزينه‌هاي مشترك ساختمان

استعلام : همان‌گونه كه مستحضريد قانون‌گذار در ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب 1343 با اصلاحات و الحاقات بعدي و تبصره‌هاي پنج‌گانه آن، براي مطالبه بدهي و قرض هر كدام از مالكان و ساكنان واحدهاي آپارتماني از هزينه‌هاي مشترك ساختمان، روش‌هاي خاصي؛ از جمله صدور اجراييه از طريق اداره ثبت را پيش‌بيني كرده و در اختيار نمايندگان ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها قرار داده است. آيا با وجود ماده فوق و تبصره‌هاي آن، نمايندگان ساختمان‌ها مي‌توانند جهت مطالبه بدهي‌هاي ساكنان آپارتمان‌ها از هزينه‌هاي مشترك، مستقيماً به دادگاه عمومي حقوقي يا شوراي حل اختلاف مراجعه كنند؟ در صورت طرح دعوا، آيا قاضي دادگاه يا شوراي حل اختلاف مكلف به رسيدگي ماهوي هستند يا بايد به علت عدم رعايت مقررات قانوني و عدم طرح دعوا به شكل صحيح، قرار عدم استماع دعوا صادر كنند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، مطابق اصل يكصد و پنجاه و نهم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران و مستفاد از آراي متعدد وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور؛ از جمله رأي وحدت رويه شماره 12 مورخ 16/3/1360، دادگستري مرجع عام تظلمات است و حق مدير يا مديران آپارتمان در ارسال اظهارنامه به مالك يا استفاده‌كننده ممتنع از پرداخت هزينه‌هاي مشترك ساختمان و همچنين اختيار قطع خدمات مشترك و در نهايت درخواست صدور اجراييه و وصول آن وفق مقررات اجراي اسناد رسمي، مطابق ماده 10 مكرر قانون تملك آپارتمان‌ها (الحاقي 16/8/1351 و اصلاحي 1359)، نافي مراجعه مستقيم شخص ذي‌سمت به مراجع قضايي نيست؛ زيرا امتياز قانوني فوق در جهت تسهيل و تسريع در روند وصول هزينه‌هاي مشترك ساختمان در قانون مذكور پيش‌بيني شده است و اين امر نافي حق قانوني مراجعه مستقيم اشخاص ذي‌سمت به مراجع قضايي نيست؛ بنابراين هرچند ارسال اظهارنامه به ترتيب فوق، شرط اقدام مدير ساختمان در قطع خدمات مشترك و درخواست صدور اجراييه و مراجعه به واحد اجراي ثبت جهت وصول هزينه‌هاي مشترك است؛ اما مانع از مراجعه و مطالبه مستقيم هزينه‌هاي مشترك و اقامه دعوا نزد مراجع قضايي نيست. ثانياً، بنا به مراتب يادشده، در فرض مراجعه مستقيم مدير يا مديران ساختمان حسب مورد به دادگاه عمومي حقوقي و يا شوراي حل اختلاف جهت وصول هزينه‌هاي مشترك ساختمان، اين مراجع با رعايت مقررات قانوني حاكم بر امر صلاحيت، مكلف به رسيدگي مي‌باشند.