آئين‌نامه اجراء قانون تعديل مال‌الاجاره مستغلات

نظر بمواد ۱ ـ ۲ ـ ۸ قانون تعديل مال‌ الاجاره مستغلات مقرر ميدارد:

درخواست تجديد اجاره

هر كس در تاريخ اجراء قانون تعديل مال‌الاجاره مستغلي را متصرف است كه مدت اجارة آن منقضي شده و يا اساساً تصرف او بدون اجاره ‌نامه ولي بمنظور اجاره بوده تا يكماه از تاريخ اجراء قانون نامبرده و هر كس اجاره او در خلال سه سال از تاريخ اجراء قانون منقضي شود تا يكماه از تاريخ انقضاء اجاره ميتواند در صورتيكه بين او و مالك يا مالك منافع يا قائم‌ مقام او در تنظيم اجاره‌ نامه جديد طبق قانون نامبرده موافقت حاصل نشود اظهارنامه مطابق (نمونة۱) پيوست اين آئين نامه براي مالك يا مالك منافع يا قائم مقام او بوسيله ثبت اسناد محل فرستاده او را به ‌تنظيم اجاره‌ نامه رسمي براي مدتي كه در هر حال بيش از سه سال از تاريخ اجراء قانون تعديل مال‌ الاجاره مستغلات نخواهد بود دعوت نمايد. در شهرهائي كه عده مستغلات زياد است اداره كل ثبت اسناد و املاك ميتواند بمنظور تسهيل و تنظيم كار مراجعه ‌كنندگان براي هر نوع مستغل مبداء جداگانه تعيين و قبل از اجراء قانون تعديل مال ‌الاجاره مستغلات آنرا آگهي نمايد و در اينصورت ابتداء مهلت يكماه مقرر در اين ماده براي فرستادن اظهارنامه از تاريخي شروع خواهد شد كه در آگهي اداره كل ثبت اسناد و املاك معين ميگردد.

در شهرهاي بزرك [بزرگ] اداره كل ثبت اسناد و املاك ميتواند براي قسمتهاي مربوط بحومه مبداء يا مبداء هاي جداگانه تعيين و در خلال مدت اجراي قانون آگهي نمايد.

در اظهارنامه براي تنظيم اجاره‌ نامه بايد همان دفتر اسناد رسمي كه اجاره ‌نامه قبلي در آنجا تنظيم شده يا دفتر قائم‌ مقام آن تعيين شود و چنانچه سكونت بدون اجاره‌ نامه بوده يكي از دفاتر اسناد رسمي محل وقوع مستغل تعيين گردد.

هر متصرف مستغلي كه در مدت مقرر در ماده ۱ اقدام ‌بارسال اظهارنامه نكند و يا اقساط مال‌الاجاره را بترتيب معين در ماده ۱۴ و ۱۵ توديع يا تأديه ننمايد مالك يا مالك منافع يا قائم ‌مقام او ميتواند تقاضي صدور برگ لازم ‌الاجراء بر خلع يد او طبق قوانين مربوطه بنمايد و چنانچه اجاره‌ نامه رسمي نداشته به دادگاه صالح مراجعه كرده خلع يد او را بخواهد.

اظهارنامه‌هائي كه به ثبت محل مي‌رسد در دفتري كه بترتيب حروف تهجي تنظيم شده باشد بنام امضاء كنندگان اظهارنامه ثبت و در مقابل هر ثبتي شماره دفتر اسناد رسمي كه طرف بحضور در آن دعوت شده در ستون مخصوص قيد و در ستون ديگر تعيين وقت براي حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم اجاره ‌نامه ميشود. تعيين اين وقت بايد طوري باشد كه اظهار نامه قبل از رسيدن وقت بطرف ابلاغ و به تسليم ‌كننده عودت يابد و بعلاوه تعداد اوقات معين براي يك روز بميزاني باشد كه سردفتر توانائي انجام امور مراجعه ‌كنندگان را داشته باشد. وقتيكه بترتيب فوق تعيين ميشود در اظهارنامه و در رسيدي كه به ‌تسيلم ‌كننده اظهارنامه داده ميشود قيد ميگردد.

كسيكه اظهارنامه باو ابلاغ مي‌شود ميتواند موافقت يا مخالفت خود را در آن نوشته يا صرفاً آن را امضاء كرده و اظهارات خود را بشرح جداگانه بدفتر اسناديكه در اظهارنامه معين شده بفرستد و در هر حال در وقتيكه معين شده خود و يا وكيلش در دفتر نامبرده حاضر گردد.

تنظيم اجاره ‌نامه

كسيكه اظهارنامه فرستاده بايد در وقت معين خود يا وكيلش در دفتر اسناد رسمي حاضر شده با ارائه اظهارنامة ابلاغ شده و مداركي كه دارد خواستار تنظيم اجاره ‌نامه بشود.

در صورتيكه طرفين اختلاف در وقت مقرر خود يا وكليشان در دفتر اسناد رسمي حاضر شده و موافقت در تنظيم اجاره‌ نامه بنمايند در صورت انطباق مال‌ الاجاره با مقررات قانون تعديل مال ‌الاجاره مستغلات بترتيبي كه موافقت شده اجاره‌ نامه تنظيم ميگردد.

در صورتيكه موجر يا نمايندة قانوني او در وقت مقرر حاضر نشود و يا حاضر شده و با طرف خود موافقت ننمايد چنانچه متصرف مستغل اجاره‌ نامه رسمي سال ۱۳۱۵ يا قبض رسمي رسيد مال‌ الاجاره مهر آنسال را داشته باشد كه منطبق بودن مال‌ الاجاره پيشنهادي او را با مقررات قانون تعديل مال ‌الاجاره برساند بتقاضي او اجاره‌ نامه تنظيم ميشود. در اين مورد مدعي ‌العموم يا كسيكه از طرف او تعيين ميشود قائم‌ مقام شخص غائب بوده و بجاي او دفتر و اجاره ‌نامه و هرگونه برگ مربوط به آنرا امضاء مي‌كند.

در مواردي كه بعلت غيبت موجر يا مخالفت او تنظيم اجاره‌ نامه به نمايندگي مدعي‌العموم مي‌شود ساير شرايطي كه در اجاره ‌نامه قيد و بعهده موجر و مستأجر گذارده ميشود بايد منطبق با شرايط اجاره‌ نامه قبلي باشد و چنانچه اجاره ‌نامة در بين نباشد شرايط عمومي از قبيل آب بها و هزينه برف‌ روبي و ازاله خاكروبه و جبران كسر شيشه كه معمولاً بعهده مستأجر است و تأديه عوارض مستغل و تعميرات ضروري آن كه بعهده موجر است و حق فسخ در صورت عدم تأديه مال ‌الاجاره تا ده روز بعد از موعد و همچنين نبودن هيچگونه حقي براي مستأجر از قبيل سرقفلي و صنفي و غيره در اجاره ‌نامه قيد مي‌شود.

در هر مورد كه بين طرفين اختلاف بوده و براي احراز حقانيت احتياجي برسيدگي باشد چنانچه مورد اختلاف از موضوعات قابل رجوع بمصدق است سردفتر بطرفين تكليف مي‌كند مصدقي بتراضي تعيين نمايند كه در ظرف مدت معيني كه از ۱۵ روز كمتر و از يكماه بيشتر نباشد از تاريخ انتخاب نسبت بمورد اختلاف اظهار عقيده نمايد و بر طبق عقيده مصدق كه در مدت اظهار شده باشد و در صورت لزوم با رعايت ماده ۹ سردفتر تنظيم اجاره ‌نامه مي‌نمايد.

هر سر دفتري كه به تراضي طرفين اختلاف مصدق واقع شود حق‌الزحمه نخواهد داشت.

چنانچه تراضي بتعيين مصدق نشود و يا مصدق در مدت مقرر اظهار عقيده نكند و يا اساساً مورد اختلاف از موضوعات قابل رجوع بمصدق نباشد رسيدگي به تقاضي هر يك از طرفين رجوع بهيئت رفع اختلاف ميگردد.

در هر مورد كه اجاره ‌نامه بنمايندگي مدعي‌العموم تنظيم شده و موجر بمخالفت خود باقيمانده و از گرفتن قبوض اقساطي خودداري كرده باشد سردفتر قبوض نامبرده را بطور اماني نكاهداري مينمايد و مستأجر هر قسط مال ‌الاجاره را در مدت مقرر در اجاره‌ نامه بصندوق ثبت محل سپرده قبض رسيد رسمي دريافت و بسر دفتر تسليم و در مقابل آن قبض آن قسط را كه نزد سردفتر است مي‌گيرد. وجه اقساط تأديه شده در دفتر مربوط ثبت گرديده و در صندوق ودايع نگاهداري ميشود و هر موقع كه مورد مطالبه موجر يا قائم مقام او واقع گردد با اخذ رسيد باو تسليم ميشود.

تكليف متصرفين مستغلات تا تنظيم اجاره‌ نامه و تكليف مستاجريني كه نسبت بميزان مال ‌الاجاره مقرر در اجاره‌ نامه اعتراض دارند

هر متصرف مستغل كه براي تنظيم اجاره ‌نامه رسمي با مالك يا مالك منافع اختلاف دارد و هر مستأجري كه مدت اجاره او در تاريخ اجراء قانون تعديل مال ‌الاجاره مستغلات باقي است و اختلاف او با موجر راجع بميزان مال‌ الاجاره قانوني است مادام كه اختلاف رفع نشده مكلف است در صورد داشتن قبض رسمي رسيد مال ‌الاجاره مهرماه ۱۳۱۵ يا اجاره نامه رسمي آنسال كه مال‌الاجاره مهر ماه ۱۳۱۵ را برساند اقساط مال‌ الاجاره را معادل تمام مبلغ مقرر در اجاره‌ نامه و در مدت معين در آن و يا بميزان اجرت ‌المثلي كه قبل از اختلاف ميپرداخته و منتهي تا ده روز بعد از هر ماه (چنانچه اجاره ‌نامه در بين نباشد) بصندوق ثبت محل سپرده و قبض رسمي دريافت و بسردفتر طرف رجوع تسليم نمايد.

چنانچه قبض رسمي و يا اجاره‌ نامه رسمي كه مال‌ الاجاره مهر ماه ۱۳۱۵ را برساند در دست نباشد اعتراض متصرف يا مستأجر مستغل موجب تأخير پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت ‌المثل مقرر بين طرفين نبوده و متصرف يا مستأجر بايد اقساط را تا حل اختلاف كماكان بمالك يا مالك منافع تأديه نمايد.

در مورد ماده ۱۴ پس از رفع شدن اختلاف بميزاني كه مال‌الاجاره قانوني تشخيص شده از وجوه توديع شده بموجر تسليم و مازاد بمستاجر رد ميگردد و چنانچه حقانيت موجر بتمام مبلغ اقساط بدون كسر تشخيص شده باشد براي تمام مدتي كه اقساط بعلت وديعه بودن باو نرسيده ذيحق به مطالبه صدي دوازده خسارت تاخير تاديه از مستأجر خواهد بود.

در مورد ماده ۱۵ پس از رفع شدن اختلاف آنچه از مال ‌الاجاره يا اجرت‌ المثل تأديه شده زائد بر ماخذ قانوني باشد بايد با منافع صدي دوازده بمستاجر برگردد.

مستأجري كه در تاريخ اجراء قانون تعديل مال‌ الاجاره مستغلات مدت اجاره او باقي است چنانچه اقساط مال ‌الاجاره را تا خاتمه اختلاف بترتيب مقرر در ماده ۴ و ۱۵ توديع يا تاديه نكند موجر ميتواند تقاضي صدور برگ لازم‌ الاجراء بر خلع يد او و وصول مال‌الاجاره بنمايد. و در صورت عمل شدن بان دوماده هر يك از طرفين براي رفع اختلاف ميتواند بوسيلة اعتراضنامه مطابق (نمونة ۲) پيوست اين آئين نامه مراجعه بهيئت حل اختلاف بنمايد و در آن مرجع طرفين اختلاف ميتوانند بترتيب مقرر در ماده ۱۰ رجوع بمصدق نمايند.

اجاره مستغلات خالي از مستأجر

در هر مورد كه براي اجاره مستغلات خالي از مستأجر مراجعه بدفاتر اسناد رسمي بشود موجر مكلف است براي اثبات منطبق بودن مال ‌الاجاره پيشنهادي با مقررات قانون تعديل مال‌ الاجاره مستغلات اجاره‌ نامه رسمي مهر ماه ۱۳۱۵ را بسر دفتر مرجوع ارائه نمايد. چنانچه مستغل در مهرماه ۱۳۱۵ در اجاره نبوده سردفتر مرجوع بترتيبي كه طرفين موافقت كرده اند اجاره ‌نامه تنظيم و در آن قيد مي‌نمايد كه اجاره ‌نامه بنا بر اظهار موجر باجاره نبودن مستغل در مهر ۱۳۱۵ تنظيم شده است. چنانچه بعداً در خلال مدت اجاره مستأجر دليل خلافي بدست آورد ميتواند براي انطباق دادن مال‌ الاجاره با مأخذ قانوني طبق ماده ۱۴ و ۱۵ و ۱۸ آئين نامه عمل نمايد.

هيئت حل اختلاف

رسيدگي بكليه اختلافات ناشيه از قانون تعديل مال‌الاجاره مستغلات با هيئت حل اختلاف ميباشد كه بانتخاب وزارت دادگستري از سه نفر مأمور رسمي تشكيل ميشود. در مراكزي كه مقتضيات ايجاب كند ممكن است هيئت حل اختلاف داراي چند شعبه باشد.

باختلافات ناشيه از شرائط مقرر بين مالك (يا قائم مقام او) و مستأجر و مقررات قانون مدني كه مغاير با قانون تعديل مال ‌الاجاره مستغلات نباشد و باختلافاتي كه از هيئت حل اختلاف نسبت بآنها قرار عدم صلاحيت صادر شده باشد در دادگاههاي صالح رسيدگي خواهد شد.

رئيس هيئت حل اختلاف و در صورت بودن شعب رئيس هر شعبه طرفين را احضار و تكليف مي‌نمايد كه با رعايت قانون تعديل مال ‌الاجاره مستغلات با يكديگر موافقت نمايند يا بتراضي مصدقي تعيين كنند كه در مدت مقرر در مادة ۱۰ رسيدگي كرده اظهار عقيده نمايد و چنانچه از اين طريق نتيجه گرفته نشود موضوع در هيئت مطرح ميشود. هيئت حل اختلاف ميتواند بادله ابراز شده در صورتيكه مطلب روشن باشد اكتفا كرده با رعايت قانون تعديل مال ‌الاجاره رأي مقتضي صادر نمايد و هر جا كه احتياج بكسب نظر كارشناس باشد بطريقي كه مقتضي بداند نظر او را جلب ميكند. لزوم حضور طرفين با يك طرف بسته بنظر هيئت ميباشد و خود داري طرفي از حضور مانع رسيدگي نخواهد بود.

رأي هيئت حل اختلاف قطعي است و در هر مورد كه طبق آن يا موافقتي كه در محضر آن هيئت شده عمل نشود شخص ذينفع ميتواند با ارائه رونوشت رأي هيئت يا عقيده مصدق يا صورت مجلس موافقت طرفين در هيئت كه بمنظور اجراء گرفته شده باشد خواستار اجراء آن گردد. اين رونوشت بمنزلة برگ اجرائي خواهد بود. ذينفع در تقاضانامة خود بايد تصريح نمايد كه رونوشت را بمنظور ارائه بدفتر اسناد رسمي ميخواهد و يا براي ارائه باجراء و اين منظور در قسمتي كه رونوشت گواهي ميشود قيد خواهد شد.

براي دادن رونوشت كه بمنظور ارائه بدفتر اسناد رسمي باشد با در نظر گرفتن مبلغ مال ‌الاجاره دوازده ماهه بميزاني كه مورد رأي هيئت حل اختلاف واقع شده از قرار هر ده ريال پنجدينار اخذ و به رونوشت تمبر الصاق ميشود.

مستأجرين اطاق ‌نشين

هر مستأجر اطاق ‌نشين كه سكونت او بدون اجاره ‌نامه رسمي است از فرستادن اظهارنامه مقرر در مادة ۱ معاف است و باختلاف او نسبت بميزان مال‌ الاجاره قانوني با مالك يا مالك منافع در دادگاه صلح با رعايت قانون تعديل مال ‌الاجاره مستغلات رسيدگي خواهد شد. رسيدگي صلحيه‌ها در اين مورد در جلسة اداري بعمل مي‌آيد و تابع تشريفات اصول محاكمات حقوقي نخواهد بود.

رأي دادگاه صلح قطعي است و در هر مورد كه بر طبق آن عمل نشود ذي نفع ميتواند با ارائه رونوشت گواهي شدة آن خواستار اجرا گردد.

مواد متفرقه

دفاتر اسناد رسمي مكلفند در مقابل تقاضاي كتبي اشخاص ذينفع از اجاره‌ نامه‌هائي كه مال ‌الاجاره مهر ۳۱۵ مستغلات را معلوم نمايد رونوشت گواهي شده بدهند.

براي هر اظهارنامه يا اعتراضنامه علاوه بر حق تمبر كه جزو عوائد دولت منظور خواهد شد بايد مبلغ پنجريال از صاحب اظهارنامه يا اعتراضنامه گرفته شود. اين وجوه در حساب مخصوص نگاهداري شده و بتشخيص وزارت دادگستري صرف هزينه اجراي قانون تعديل مال‌ الاجاره مستغلات خواهد شد. در اين مورد اعتراضنامه هم مشمول حق تمبر اظهارنامه خواهد بود.

طرز ابلاغ اظهارنامه يا اعتراضنامه و ابلاغ آراء هيئت حل اختلاف مطابق قواعدي خواهد بود كه براي ابلاغ عرضحال و ساير برگها در اصول محاكمات حقوقي مقرر است.

ترتيب اجراي برگهاي اجرائي مذكور در مادة ۲۲ و اخذ نيم‌عشر اجرائي مطابق آئين ‎نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم ‌الاجراء خواهد بود.

وزيردادگستري ـ دكتر متين دفتري

نمونه ۱ نمونة اظهارنامه براي دعوت به تنظيم اجاره‌ نامه آقاي/ خانم .......................................................................(نام و نام خانوادگي) چون اينجانب ............................................................(نام و نام خانوادگي) فرزند.......................داراي شناسنامه شمارة ..................................................... مايلم خانه (يا مغازه يا ..............) داراي پلاك شماره ................................................. واقع در بخش ................... خيابان ........................................................ كوچه ............... را براي مدت ........................... از قرار ماهي .........................................مطابق قانون تعديل مال الاجاره مستغلات اجاره نمايم تقاضي درم در وقتي كه ذيل اين اظهار نامه از طرف ثبت اسناد تعيين شده در دفتر اسناد رسمي شمارة ....................(بتمام حروف ) واقع در بخش ............خيابان .................. كوچه ...................حاضر شده در تنظيم اجاره نامة رسمي شركت نمائيد مدرك من براي مال الاجاره كه تعيين نموده ام عبارت است از...............................................

نمونة ۲ نمونة اعتراضنامه براي تقاضاي تخفيف ميزان مال‌الاجاره چون اينجانب ............................ فرزند ...................... داراي شناسنامة شمارة ..................... نسبت بميزان مال ‌الاجاره فعلي مغازه / خانه............... داراي پلاك شماره .................. واقع در بخش .............. خيابان/ كوچه .... كه ماهيانه .................. ريال است و بمستند سند رسمي/ قبض اقساطي شمارة .................... تنظيم شده در دفتر اسناد رسمي شمارة .................... در اجاره اينجانب است اعتراض دارم عليهذا از هيئت حل اختلاف تقاضا دارم با مراجعه بمدارك پيوست كه عبارت از .................................................... ميباشد باعتراض اينجانب رسيدگي و طبق قانون تعديل مال ‌الاجاره مستغلات احقاق حق فرمايند. محل امضاء .......................................