نظر مشورتي 7/1403/533 مورخ 1403/12/01 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- در خصوص سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 بايد به موجب قانون و يا آيين‌نامه مربوطه، ويژگي‌ها و بايسته‌هاي اين سامانه اعلام شود و تدابير لازم براي محرمانگي اطلاعات و صيانت لازم از داده‌هاي اين سامانه اتخاذ شود؛ در خصوص سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده يك اين قانون نيز اتخاذ چنين تدابيري ضروري است. 2- در خصوص برخي حقوق مربوط به املاك مانند حق بهره‌برداري از مرتع و حق زارعانه و آنچه در عرف معاملي برخي مردم تحت عنوان حق‌كرد از آن ياد مي‌شود، ماده يك قانون مذكور ساكت است و بايد در اين خصوص تعيين تكليف شود. 3- ماهيت پيش‌نويس قرارداد كه توسط دلال‌هاي معاملات املاك تنظيم مي‌شود، بايد تعيين شود و توجه شود كه چنين قراردادهايي عملاً اين ظرفيت را دارد كه جايگزين قولنامه‌‌هاي فعلي شود و اهداف قانون را تحت‌الشعاع خود قرار دهد. 4- در خصوص املاك فاقد سابقه ثبتي و املاكي كه به شكل مشاعي بوده و داراي وسعت بسيار است و مالكان متعددي دارد، ثبت مشخصات اين املاك و مالكان و متصرفان در سامانه‌هاي موضوع قانون امري دشوار است و تعارض در نقل و انتقالات و حدوث اختلاف و طرح دعاوي بسيار ناشي از آن امري محتمل است. 5- مجازات مندرج در تبصره 5 ماده 10 قانون يادشده با منافع ناشي از ارتكاب بزه و اصول پيشگيري از وقوع جرم همخواني ندارد و نيازمند اصلاح و تشديد ميزان مجازات است. 6- با توجه به اهميت اين قانون و تدابير و احكام بسيار مندرج در آن بايد تدابير لازم براي اطلاع‌رساني به عموم و آموزش اقشار مردم در اين خصوص انديشيده شود. 7- به نظر مي‌رسد اين قانون به لحاظ اجرايي و در عمل با موانعي مواجه باشد و دامنه شمول آن به حدي گسترده است كه بيم عدم توفيق آن در اجرا را در پي دارد. مناسب بود حكم اين قانون به شكل مرحله‌اي و يا به صورت آزمايشي در برخي حوزه‌هاي شهري اجرا مي‌شد و مقررات آن با تفصيل كمتر و به شكل ساده‌تري تدوين مي‌شد. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- پرسشي كه مستلزم اعلام نظر از سوي اين اداره كل و صدور نظريه مشورتي باشد، مطرح نشده و صرفاً برخي پيشنهادها براي سامانه‌هاي ثبت الكترونيك اسناد و ساماندهي اسناد غير رسمي مطرح شده است. 2- به موجب ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403،‌ فقط ثبت اعمال حقوقي راجع به حق انتفاع (براي مدت بيش از دو سال) و حق ارتفاق الزامي دانسته شده است؛ بنابراين، ثبت اعمال حقوقي راجع به حقوق ديگر مربوط به اموال غير منقول؛ از جمله حق زارعانه مشمول الزام مقرر در اين ماده نيست. 3- با توجه به صراحت مواد 12 و 13 آيـين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبـت رسمـي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، پيش‌نويس قرارداد كه توسط دلالان در سامانه مربوط درج مي‌شود، پيش از ثبت آن در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقي قرارداد است. 4- نظر به اين‌كه بارگذاري نقشه مختصات جغرافيايي (يو.تي.ام) امري الزامي و واجد اهميت است و اين امر با تعيين محل دقيق ملك و جانمايي آن و تعيين پلاك ثبتي ملك امكان‌پذير است؛ حتي در صورتي‌كه متقاضي پلاك ثبتي را تعيين نكند، مرجع ثبتي مكلف به اين امر است و بر اين اساس، مشكلات مطرح شده در استعلام قابل رفع است. 5، 6 و 7- انتقادهاي مطرح شده در اين بندها نسـبت به قانون الزام به ثبـت رسـمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به گونه‌اي نيسـت كه مـستلزم صـدور نظريه مـشورتي از سـوي اين اداره كل باشد.