مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در خصوص سياستها و ضوابط تشويقي كالبدي متضمن نوسازي محله اي در بافتهاي فرسوده و ناكارآمد شهري

به استحضار مي ‌رساند شورايعالي شهرسازي و معماري ايران در اجراي ماده ۱۲ قانون جهش توليد مسكن و پيرو بند (پ) مصوبه مورخ 26 /۷ /۱۴۰۰ شورايعالي، در جلسه 21 /۰۶ /۱۴۰۱ پس از استماع گزارش دبيرخانه شورايعالي و شركت بازآفريني شهري و نظر به صورتجلسه كميته فني مشترك ۴ و ۵ پيرامون "سياست ‌ها و ضوابط تشويقي كالبدي متضمن نوسازي محله ‌اي در بافت ‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري" و بحث و تبادل نظر، سياست‌ هاي مذكور را با رعايت موارد زير مصوب نمود:

تراكم ‌هاي تشويقي موضوع اين مصوبه صرفا به محلات يا نواحي كه سرانه تأمين خدمات عمومي آنها حداقل به ميزان يك سوم سرانه مصوب خدمات و فضاي سبز مقياس محله يا ناحيه باشد تعلق مي ‌گيرد. بلوك‌ هاي شهري كه سرانه خدمات عمومي مورد نيازشان را در درون بلوك تأمين مي ‌نمايند از شمول اين بند مستثني مي ‌باشند.

اين مشوق ها فقط در محدوده بافت هاي فرسوده و ناكارآمد شهري مصوب ملاك عمل بوده و هرگونه مداخله در بافت ‌هاي تاريخي مصوب، تابع ضوابط قانوني ويژه خود خواهد بود.

مشوق ‌هاي كالبدي بهسازي بافت ‌هاي فرسوده خاص هر شهر (در صورت ضرورت)، در چارچوب سياست ها و ضوابط اين مصوبه و با توجه به ساختار طرح جامع و شرايط ويژه شهر مربوطه تدوين و به همراه فهرست نقاط غيرمشمول (موضوع بند ۱) به تصويب كميسيون ماده ۵ آن شهر خواهد رسيد.

چارچوب تدوين ضوابط و مقررات ويژه نوسازي محله‌ اي بافت‌ هاي فرسوده و ناكارآمد شهري در طرح‌ هاي جامع و تفصيلي آتي توسط شركت بازآفريني شهري ايران با همكاري معاونت شهرسازي و معماري تدوين و پس از ارائه و تأييد در كميته فني شورايعالي شهرسازي و معماري توسط دبير شورايعالي شهرسازي و معماري به مراجع ذيربط ابلاغ گردد.

شهرداري ‌ها مكلفند نسبت به تأمين پاركينگ محله‌ اي در مكان ‌هاي مناسب در بافت‌ هاي فرسوده براي جبران كسري پاركينگ واحدهاي مسكوني ناشي از ضوابط اقدام نمايند. نقشه موقعيت پاركينگ‌ هاي مذكور به تصويب كميسيون ماده ۵ خواهد رسيد.

رعايت ضوابط پدافند غيرعامل و مقررات ملي ساختمان در مورد حداقل عرض معابر الزاميست.

تأمين سرانه مورد نياز خدمات پشتيبان سكونت (غير از فضاي سبز)، در بافت‌ هاي فرسوده موضوع اين ضوابط از طريق احداث در طبقات مجاز است.

گزارش دوره ‌اي از عملكرد اجراي اين مصوبه (در دوره ‌هاي ۶ ماهه) توسط شركت بازآفريني شهري با همكاري شهرداري‌ ها به دبيرخانه شورايعالي شهرسازي و معماري ارائه گردد.

به منظور تسريع و تسهيل نوسازي و ايجاد انگيزه براي توسعه ‌گرها، سرمايه‌ گذاران و مالكان اراضي محدوده بافت ‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري و در راستاي ارتقاي كيفيت محيطي و تأمين خدمات مورد نياز اين محلات، مشوق ‌هاي كالبدي بر حسب گروه ‌بندي زير قابل اعمال است:

: بازآفريني يكپارچه در مقياس بلوك شهري

: نوسازي در مقياس محورهاي اصلي محله‌ اي

: نوسازي در عمق بافت فرسوده شهري

: نوسازي قطعات غيرقابل تجميع

ويژگي ‌ها، شرايط بهره ‌مندي و انواع مشوق‌ هاي نوسازي به تفكيك گروه ‌هاي فوق عبارتند از:

: بازآفريني يكپارچه در مقياس بلوك شهري

۱. ويژگي ‌هاي گروه اول ضوابط اين گروه تسريع ‌كننده و تسهيل ‌كننده بازآفريني در مقياس بلوك‌ هاي شهري خواهد بود. به عبارت ديگر، در صورت امكان اعمال ضوابط براي كل محدوده يك بلوك، ضوابط اين گروه قابل استفاده خواهد بود.

۲. شروط بهره ‌مندي از ضوابط تشويقي گروه اول ـ ضوابط اين گروه فقط كاربري مسكوني، مسكوني مختلط و خدمات پشتيبان محله‌ اي در كل مساحت يك بلوك شهري و بيشتر را شامل مي ‌شود. ـ مشوق‌ هاي تعيين شده در اين گروه مشروط به تهيه يك طرح يكپارچه براي بلوك شهري و تصويب آن در كميسيون ماده ۵ شهر است. طرح مذكور مي ‌بايستي از طريق تنظيم مجدد زمين ضمن حمايت از كسب و كارهاي خانگي و محلي و سازگار با محيط محله، بخشي از سرانه‌ هاي خدماتي مورد نياز جمعيت مازاد بارگذاري شده تأمين كند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله اي، كيفيت فضاهاي جمعي و فضاي سبز محله گردد. ـ در راستاي پيشگيري از شكل ‌گيري مگاپروژه ‌ها (با توده ‌گذاري بزرگ مقياس)، مي ‌بايست توده‌ گذاري يا لفاف فضايي با تقسيمات كالبدي خرد، متناسب با مورفولوژي بافت، انجام شود. احراز اين شرايط به عهده كميسيون ماده ۵ استان است. ـ مجاورت بلوك با حداقل يك معبر داراي عرض ۱۰ متر

۳. ضوابط تشويقي گروه اول ـ اعطاي حداكثر دو طبقه تشويقي نسبت به تراكم مجاز طرح مصوب ـ امكان تخصيص سطح اشغال مجاز طبقه همكف به كاربري ‌هاي انتفاعي مشروط به تأمين ورودي مستقل ـ امكان تخصيص ۲۰ درصد از فضاي باز غيرمسقف مجموعه به منظور تأمين بخشي از پاركينگ ‌هاي مورد نياز ـ امكان استفاده از مساحت معابر بن ‌بستي كه بر اثر تجميع، كاركرد خود را ازدست داده ‌اند در مساحت ملاك عمل تراكم مشروط به واگذاري از سوي شهرداري ـ امكان تسهيل در ضوابط معماري از جمله نحوه توده ‌گذاري و نما

: نوسازي در مقياس محورهاي اصلي محله‌ اي

۱. ويژگي ‌هاي گروه دوم ضوابط تشويقي اين گروه با هدف تسهيل شكل‌ گيري و تكميل محورهاي عملكردي اصلي محله ‌اي به عنوان محرك توسعه و نوسازي محله‌ اي تنظيم شده است.

۲. شروط بهره ‌مندي از ضوابط تشويقي گروه دوم ـ داراي حد نصاب (موجود يا حاصل از تجميع) طبق طرح مصوب ـ استقرار در جبهه اول محورهاي اصلي محله (مطابق طرح ‌هاي توسعه و عمران شهري)

۳. ضوابط تشويقي گروه دوم ـ اعطاي حداكثر يك طبقه تشويقي نسبت به تراكم مجاز طرح مصوب ـ امكان تخصيص سطح اشغال مجاز طبقه همكف به كاربري‌ هاي انتفاعي مشروط به تأمين ورودي مستقل ـ عدم احتساب سطح بالكن و تراس در محاسبه تراكم ساختماني ـ كاهش ضريب تأمين پاركينگ مورد نياز به 75 /0 مشروط به وجود پارك حاشيه ‌اي در معبر ـ امكان استفاده از مساحت معابر بن‌ بستي كه بر اثر تجميع، كاركرد خود را از دست داده‌ اند در مساحت ملاك عمل تراكم مشروط به واگذاري از سوي شهرداري

: شرط بهره‌ مندي از ضوابط تشويقي اين مصوبه براي قطعات مسكوني كمتر از حد نصاب در اين گروه، تجميع با قطعات مجاور و رسيدن به حد نصاب است؛ بديهي است قطعات مسكوني با مساحت كمتر از حد نصاب واقع در محورهاي اصلي، وفق طرح مصوب و حقوق مكتسبه قانوني، بدون برخورداري از ضوابط تشويقي موضوع اين مصوبه، امكان دريافت پروانه ساختماني خواهند داشت.

: نوسازي در عمق بافت فرسوده شهري

۱. ويژگي ‌هاي گروه سوم ضوابط تشويقي اين گروه با هدف تسهيل نوسازي در عمق بافت فرسوده شهري تنظيم شده است.

۲. شروط بهره ‌مندي از ضوابط تشويقي گروه سوم ـ داراي حد نصاب تفكيك (موجود يا حاصل از تجميع) طبق طرح مصوب ـ مجاورت قطعه با يك معبر داراي عرض حداقل ۶ متر

۳. ضوابط تشويقي گروه سوم ـ اعطاي حداكثر يك طبقه تشويقي نسبت به تراكم مجاز طرح مصوب ـ كاهش ضريب تأمين پاركينگ مورد نياز به 75 /0 براي هر واحد ـ امكان احداث حداكثر يك درب اضافه در راستاي تأمين حداكثري پاركينگ در بافت ‌هاي ناكارآمد كالبدي (بافت فرسوده) مشروط به تأمين كليه پاركينگ‌ هاي مورد نياز با ضريب تأمين يك پاركينگ براي هر واحد ـ عدم احتساب مساحت بالكن و تراس در محاسبه تراكم ساختماني

: نوسازي قطعات غيرقابل تجميع

۱. ويژگي‌ هاي گروه چهارم ـ ضوابط تشويقي اين گروه با هدف تسهيل نوسازي در عمق بافت فرسوده شهري و براي قطعات غيرقابل تجميع و پيشگيري از ايجاد فضاهاي رها شده و بي ‌دفاع شهري تنظيم شده است.

۲. شروط بهره‌ مندي از ضوابط تشويقي گروه چهارم ـ پلاك ‌هاي مسكوني با مساحت كمتر از حد نصاب و حداقل مساحت ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحي) و غيرقابل تجميع (مجاورت با معبر يا كاربري ‌هاي عمومي و ساختمان نوساز)

۳. ضوابط تشويقي گروه چهارم ـ امكان پيشروي طولي تا ۲ متر پس از اصلاحي مشروط به رعايت همجواري و حقوق همسايگي ـ كاهش ضريب براي هر واحد تأمين پاركينگ مورد نياز به 75 /0 ـ امكان احداث حداكثر يك درب اضافه مشروط به تأمين ضريب تأمين يك پاركينگ براي هر واحد ـ امكان احداث واحدهاي مسكوني با زيربناي كمتر از حد نصاب تعيين شده در طرح مصوب ـ عدم احتساب مساحت بالكن و تراس در محاسبه تراكم ساختماني

: قطعات مسكوني با مساحت كمتر از50 مترمربع كه امكان تجميع نداشته باشند، به شرط رعايت كليه ضوابط شهرسازي، معماري و ساختمان، بدون برخورداري از ضوابط تشويقي موضوع اين مصوبه، امكان دريافت پروانه ساختماني خواهند داشت.

الزامات و پيشنهادات غيركالبدي در جهت تحقق سياست‌ ها و ضوابط

در اجراي تبصره ۴ ‌قانون تعيين وضعيت املاك واقع در طرح‌ هاي دولتي و شهرداري‌ ها و به منظور تأمين بخشي از خدمات مورد نياز بافتهاي فرسوده شهرهاي كشور و ‌همچنين اراضي عوض طرح‌ هاي نوسازي و بهسازي شهري، معادل حداقل ۱۰ درصد از اراضي موضوع اين قانون و يا معادل ريالي ارزش آن، تحت نظارت شركت بازآفريني شهري (با اولويت استفاده در بافت ‌هاي داراي شرايط بحراني) به اين موضوع اختصاص يابد.

ضمن تأكيد بر مصوبه مورخ 30 /۶ /94 شورايعالي مبني بر الزام تامين كاربري خدمات عمومي پشتيبان سكونت، متناسب با ميزان كاربري مسكوني افزايش يافته توسط كميسيون ماده ۵، دستورالعمل امكان انتقال خدمات مذكور به بافت فرسوده شهر به منظور تأمين بخشي از خدمات مورد نياز بافتهاي فرسوده ظرف ۲ ماه توسط دبيرخانه شورايعالي تهيه و جهت تصويب به شورايعالي ارائه گردد.

ضوابط ويژه نحوه مداخله در بافت ‌هاي فرسوده متداخل و همپوشان با بافت‌ هاي تاريخي با پيشنهاد مشترك وزارت ميراث فرهنگي و شركت بازافريني شهري جهت بررسي به دبيرخانه شورايعالي ارائه گردد.

برنامه شهرداري ‌ها به منظور بهره ‌گيري حداكثري از امكانات حمل و نقل عمومي در بافت‌ هاي فرسوده شهري با هماهنگي سازمان شهرداري‌ ها و دهياري‌ ها و معاونت حمل و نقل و ترافيك وزارت راه و شهرسازي تدوين و به تصويب مراجع ذيربط برسد.

با تصويب شورايعالي مسكن، در راستاي افزايش رقابت پذيري و ايجاد مزيت نسبي براي ساخت و ساز در بافت ‌هاي فرسوده و ناكارآمد موضوع اين مصوبه، كليه نوسازي ‌هاي واقع در بافتهاي مذكور ضمن ثبت در واحدهاي مشمول قانون جهش توليد مسكن، امكان بهره‌ گيري از مزاياي مالي قانون را داشته باشند.

مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعكاس و اقدام اعلام مي ‌شود.

معاون شهرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ـ فرزانه صادق‌ مالواجرد