نظر مشورتي 7/1402/949 مورخ 1403/11/27 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : با توجه به احكام مقرر در قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 و قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: 1- به موجب ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400، مشاورين املاك ملزم به ثبت معاملات پيش‌خريد و پيش‌فروش مسكن در سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور و اخذ شناسه (كد) رهگيري بدون اخذ هزينه مي‌باشند. از طرف ديگر ماده 24 قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 مقرر مي‌دارد: مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. با توجه به اين كه در ماده 18 يادشده مشاورين املاك به ثبت معاملات پيش‌خريد و پيش‌فروش مسكن ملزم شده‌اند و در ماده 24 قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 مشاورين املاك مجاز به تنظيم قرارداد پيش‌فروش ساختمان نمي‌باشند، آيا بين اين دو ماده قانوني، در خصوص تنظيم قرارداد پيش‌خريد و پيش‌فروش ساختمان توسط مشاورين املاك تعارض است؟ 2- در صورتي كه مشاورين املاك وفق ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400، قرارداد پيش‌خريد و پيش‌فروش ساختمان را ثبت كنند، آيا مرتكب تخلف شده‌اند؟ 3- آيا قراردادي كه بر مبناي ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 تنظيم و ثبت مي‌شود، داراي آثار حقوقي قرارداد رسمي است؟ در غير اين صورت، مشمول كدام مقرره قانوني است؟ 4- آيا سند عادي تنظيم‌شده توسط مشاورين املاك (وفق ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400) مشمول ضمانت اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 خواهد شد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- اولاً، قانونگذار در ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 به منظور رصد و نظارت بر بازار مسكن، ثبت تمامي معاملات املاك و مستغلات؛‌ اعم از خريد، فروش، پيش‌خريد، پيش‌فروش، رهن، اجاره مسكن براي متعاملين و بنگاه‌هاي مشاوران املاك توسط اين بنگاه‌ها و براي متعاملين خارج از اين بنگاه‌ها توسط خود متعاملين در سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور و اخذ شناسه رهگيري بدون پرداخت هزينه را الزامي دانسته و حكم مقرر در ماده 24 قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 كه مشاوران املاك را از تنظيم قرارداد پيش‌فروش منع و براي آن ضمانت اجرا پيش‌بيني كرده است، در حدود تعارض در خصوص معاملات مسكن به صورت جزئي نسخ كرده است. ثانياً، در حال حاضر به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 «دلالان معاملات املاك نمي‌توانند در معاملات موضوع ماده يك اين قانون مبادرت به تنظيم سند عادي قرارداد نمايند»؛ با لحاظ هم‌پوشاني برخي اعمال حقوقي مشمول اين ماده با اعمال حقوقي كه وفق ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 بايد در سامانه موضوع اين قانون ثبت شوند، معاملاتي كه مشمول ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 نباشد، بايد در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 به ثبت برسد. ثالثاً، در ماده 3 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها مصوب 1403 كه به عنوان تبصره 7 الحاقي به ماده 169 مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي به تصويب رسيده است،‌ دستگاه‌هاي اجرايي مكلف به ارائه اطلاعات زمين، املاك، وضعيت مسكوني، معاملاتي، بهره‌برداري، انشعابات، اشتراك اينترنت و به ‌طور كلي اطلاعات مـورد نياز امـلاك مالكان و ساكنان به سامانه ملي املاك و اسكان كشور شده‌اند و تمامي اشخاصي حقيقي و حقوقي نيز موظف به خوداظهاري موضوع اين ماده و ماده 54 مكرر اين قانون از طريق سامانه ملي املاك و اسكان كشور شده‌اند. سامانه موضوع ماده 3 يادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 بوده و براي ثبت معاملات راجع ‌به اموال غير منقول نبوده و صرفاً ثبت داده‌هاي راجع به اين املاك را شامل مي‌شود و اطلاعات بيشتري افزون بر خود ملك؛ از جمله راجع ‌به انشعابات آن نيز بايد به ثبت برسد و حكم ماده 3 يادشده با مصوبات مذكور منسوخ نمي‌باشد؛ اما حكم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقي به ماده 169 مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي) از حيث تكليف وزارت راه و شهرسازي به تكميل سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور (بند يك تبصره 9) و نيز تكليف موجران املاك مسكوني به ثبت قرارداد اجاره املاك و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور (چنانچه قرارداد اجاره براي مدت بيش از دو سال باشد) با راه‌اندازي سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفي است. 2- با توجه به موارد مطروحه در بند يك، پاسخ به اين پرسش روشن است. 3- با لحاظ توضيحات پيش‌گفته، هر چند قانونگذار به موجب ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 مشاوران املاك را ملزم كرده است معاملات منعقده را در سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور موسوم به سامانه خودنويس به ثبت برسانند؛ اما اين امر وصف رسمي به معاملات ثبت شده در اين سامانه نمي‌دهد. 4- با عنايت به پاسخ ارائه شده در بند يك، سند عادي تنظيم شده توسط مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي كه در اجراي ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 در سامانه درج مي‌شود، از ضمانت اجراي مذكور در ماده 24 قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات بعدي خارج است.