رأي شماره 322056 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در خصوص ابطال فراز دوم از بخشنامه شماره 1402 /80 /42 /2941 مورخ 1402/2/17 مدير كل دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان

شمار ه 0206735 - 1403/2/22 بسمه تعالي مديرعامل محترم روزنامه رسمي جمهوري اسلامي ايران يك نسخه از رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري با شماره دادنامه 140331390000322056 مورخ 1403/2/11 با موضوع: «فراز دوم از بخشنامه شماره 1402 /80 /42 /2941 مورخ 1402/2/17 مدير كل دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان كه متضمن تجويز صدور پروانه ساختماني براي احداث بنا در اراضي فاقد سند رسمي است از تاريخ تصويب ابطال شد» جهت درج در روزنامه رسمي به پيوست ارسال مي ‌گردد . مديركل هيأت عمومي و هيأت‌هاي تخصصي ديوان عدالت اداري ـ يداله اسمعيلي ‌فرد تاريخ دادنامه : 1403/2/11 شماره دادنامه: 140331390000322056 شماره پرونده: 0206735 مرجع رسيدگي: هيأت عمومي ديوان عدالت اداري شاكي: آقاي حميد نادي طرف شكايت: استانداري گيلان (دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري) موضوع شكايت و خواسته: ابطال فراز دوم از بخشنامه شماره 1402 /80 /42 /2941 مورخ 1402/2/17 مدير كل دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان گردش كار: شاكي به موجب دادخواستي ابطال فراز دوم از بخشنامه شماره 1402 /80 /42 /2941 مورخ 1402/2/17 مدير كل دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان را خواستار شده و در جهت تبيين خواسته اعلام كرده است كه : " به استحضار مي ‌رساند بر اساس فراز دوم بخشنامه مورد شكايت جواز تفكيك اراضي قولنامه ‌اي و اسناد عادي بدون رعايت ماده 101 قانون شهرداري به ويژه تبصره 5 آن پيش‌ بيني و مخالف مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت ارايه خدمات به اراضي مذكور ممكن دانسته شده است و همچنين جواز صدور تعرفه عوارض و بهاي خدمات براي صدور پروانه براي اين دسته از املاك توسط شوراهاي اسلامي شهر تجويز گرديده است از اين رو اقدام طرف شكايت خارج از حدود اختيارات و تكاليف قانون و مغاير قوانين مارالذكر و آراء متعددي از هيأت عمومي ديوان عدالت اداري بوده و تبصره 3 قانون اصلاحي ماده 101 شهرداري كه در نامه معترض ‌عنه ملاك قرار گرفته شده اما معطوف به صدر ماده يعني مالكين شش دانگ تعيين وضعيت شده است كه متن مقرره معترض ‌عنه برخلاف آن به اسناد عادي و قولنامه ‌اي توسعه يافته است از اين رو ابطال فراز گفته شده از مكاتبه معترض‌ عنه را از بدو صدور استدعا دارد ." متن بخشنامه مورد شكايت به شرح زير است : " بخشنامه شماره 1402/2941/42/80 مورخ 1402/2/17 مدير كل دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان فرماندار محترم ماسال سلام عليكم بازگشت به نامه شماره 556/1402/80/51 مورخ 1402/1/29 در خصوص نحوه محاسبه قدرالسهم تبصره 3 قانون اصلاحي ماده 101 قانون شهرداري اشعار مي‌ دارد : برابر تبصره 3 ماده قانون فوق ‌الذكر مصوب 1390 در اراضي با مساحت بيشتر از پانصد مترمربع كه داراي سند ششدانگ است شهرداري براي تأمين سرانه فضاي عمومي و خدماتي تا سقف 25 درصد و براي تأمين اراضي مورد نياز احداث شوارع و معابر عمومي شهر در اثر تفكيك و افراز اين اراضي، مطابق طرح جامع و تفصيلي با توجه به ارزش افزوده ايجاد شده از محل تفكيك براي مالك تا 25 درصد از باقيمانده اراضي دريافت نمايد. بنابراين قيد اراضي با مساحت بيش از 500 (پانصد) مترمربع كه داراي سند ششدانگ مي ‌باشند مالكين مكلفند نسبت به واگذاري قدرالسهم تعيين شده در تبصره 3 قانون به صورت زمين و يا توافق طرفين (مالك و شهرداري) برابر نظريه كارشناس رسمي دادگستري ارزش‌گذاري مي ‌گردد تمامي وجوه مربوطه به حساب شهرداري واريز نمايند . فلذا از زمين ‌هاي قولنامه ‌اي يا اسناد عادي كه براي صدور پروانه به شهرداري مراجعه مي ‌نمايند مشمول قدرالسهم سرانه مورد نياز شهرداري نمي ‌باشند مگر اينكه در تعرفه عوارض و بهاي خدمات سال مورد عمل براي اين گونه اراضي بدون سند ششدانگ (اسناد عادي و قولنامه ‌اي) ميزان قدرالسهم را به تصويب رسانده باشند و شهرداري بر اساس تعرفه مربوطه اقدام نمايند كه با بررسي به عمل آمده از تعرفه عوارض و بهاي خدمات شهرداري شاندرمن تا قبل از سال 1398 عنواني تحت «قدرالسهم تفكيك از زمين‌ هاي قولنامه ‌اي و اسناد عادي» به تصويب شوراي اسلامي شهر شاندرمن نرسيده است كه ملاك عمل شهرداري مزبور قرار گيرد. ـ مدير كل دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان " در پاسخ به شكايت مذكور، مدير كل دفتر مديريت عملكرد، بازرسي امور حقوقي و ارتباطات مردمي استانداري گيلان به موجب لايحه شماره 24421 /12 /80 /1402 مورخ 1402/9/21 نامه شماره 24152 /42 /80 /1402 مورخ 1402/9/18 سرپرست دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان را ارسال كرده است كه متن آن به قرار زير است: " احتراماً بازگشت به ابلاغيه شماره 140231100007674163 مورخ 1402/9/11 نظر به پاسخ استعلام فرمانداري ماسال كه با درخواست بازپرس شعبه اول دادسراي عمومي و انقلاب شهرستان ماسال در خصوص مطالبه حقوق شهرداري از اشخاصي كه بدون اذن شهرداري اراضي تحت تصرف خود را عملاً تفكيك و يا افراز نموده و سند رسمي مالكيت دريافت كرده ‌اند اشعار مي ‌دارد مطابق نظريات مشورتي 7/96/383 ـ 1396/2/19 ، 1519/96/7 ـ 1396/7/3 ، 2114/96/7 ـ 1396/9/12 ، 3387/97/7 ـ 1398/2/9 ، 7/98/110 – 1398/2/31 ، 3389/98/7 – 1389/3/29 ، 1230/98/7 – 1398/9/2 ، 7/98/106 ـ 1398/9/5 ، 1170/98/7 ـ 1398/9/16 ، 1381/9/7 ـ 1398/12/5 و 7/1400/1299 ـ 1400/10/28 اداره كل حقوقي قوه قضائيه تفكيك اراضي توسط مالك يا مالكين مشمول مقررات حاكم بر زمان تفكيك است. بدين توضيح كه چنانچه تفكيكي در زمان حاكميت ماده 101 قانون شهرداري ـ مصوب 1334 (قبل از اصلاح ماده قانوني مذكور) صورت گرفته باشد، مقررات ماده 101 قانون شهرداري ـ مصوب 1334 كه قانون حاكم بر زمان تفكيك است، جاري و ساري مي ‌باشد و شهرداري منحصراً از بابت معابر و شوارع عمومي كه در طرح تفصيلي پيش‌بيني شده است، مطالبات خود را از اراضي مذكور به استناد ماده 101 قانون شهرداري مصوب 1334/4/11 خواهد گرفت؛ لكن هرگونه تفكيك بعد از قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداري مصوب 1390/1/28 مشمول مقررات اين قانون با لحاظ فضاي عمومي و خدماتي و نيز معابر و شوارع عمومي طبق درصدهاي تعيين شده در قانون اخيرالذكر خواهد بود. بنابراين چنانچه تفكيك اراضي بعد از قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداري مصوب 1390/1/28 صورت گرفته باشد، مشمول مقررات همين قانون با لحاظ فضاي عمومي و خدماتي و نيز معابر و شوارع عمومي طبق درصدهاي تعيين شده در اين قانون خواهد بود. با توجه به صدر ماده 101 قانون شهرداري اصلاحي 1390/1/28 كه ادارات ثبت اسناد و املاك حسب مورد دادگاه‌ها را در موقع دريافت تقاضاي تفكيك يا افراز اراضي موضوع اين قانون مكلف به اخذ نقشه‌ اي دانسته كه قبلاً به تأييد شهرداري مربوط رسيده باشد، بنابراين به قياس اولويت متصرفين مشاعي اراضي قولنامه ‌اي كه بدون اذن شهرداري مبادرت تفكيك و از مالك به صورت قولنامه بدون پرداخت قدرالسهم شهرداري و عدم رعايت ضوابط شهرسازي و تعيين حدنصاب ‌هاي تفكيك در زمان قانون ماده 101 اصلاحي حاكم و ساري و جاري مي‌ باشد خريد مي ‌نمايند در صورتي كه مالك زمين قانوناً وظيفه داشته باشد كه براي تفكيك زمين قدرالسهم مربوطه را نسبت به تصرف مشاعي (زمين قولنامه اي) پرداخت كند ولي بدون پرداخت حقوق ديواني نسبت به تفكيك زمين و اخذ سند تفكيكي اقدام نموده باشد، اخذ سند از طريق اداره ثبت اسناد و املاك مانع از آن نيست كه شهرداري حقوق قانوني متعلقه خود را از مالك زمين مطالبه كند. زيرا همان طور كه دريافت وجه از اشخاص محتاج جواز قانوني است، معافيت از پرداخت حقوق قانوني نيز محتاج داشتن چنين جوازي است. اقدامات خلاف قانون مالك (عدم رعايت مقررات مربوط) در تفكيك عملي و فروش اراضي مربوطه، مانع از اجراي مقررات ماده 101 قانون اصلاح قانون شهرداري (در زمان حاكميت اين قانون) نخواهد بود. در چنين وضعيتي تا زماني كه ميزان سهام قانوني شهرداري تعيين تكليف نشود و حقوق شهرداري پرداخت يا تحويل نشود، صرف تفكيك غيرقانوني، باعث ايجاد حق جهت اخذ پروانه ساختماني يا ديواركشي و ارائه خدمات ديگر شهرداري نمي‌ شود؛ مگر اينكه كل خريداران به جاي مالك اصلي تعيين تكليف ميزان سهام شهرداري را بنمايند. بنابراين با توجه مراتب موضوع زمين ‌هاي قولنامه ‌اي در زمان درخواست خدمات شهرداري بنا بر قانون اصلاحي ماده 101 متصرفين املاك (املاك قولنامه ‌اي) به نسبت سهم خريداري شده از مالك اصلي به ميزان قدرالسهم متعلقه ملك با پيشنهاد شهرداري و تصويب شوراي اسلامي شهر هر ساله در تعرفه بهاي خدمات و عوارض شهرداري منظور و وصول خواهد شد ." هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ 1403/2/11 با حضور رئيس و معاونين ديوان عدالت اداري و رؤسا و مستشاران شعب ديوان تشكيل شد و پس از بحث و بررسي با اكثريت آراء به شرح زير به صدور رأي مبادرت كرده است . رأي هيأت عمومي اولاً براساس بند (ب) رأي شماره 71 مورخ 1384/2/18 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري، عموم و اطلاق بند 2 شناسنامه ساختماني كه در پرونده منتج به صدور رأي مذكور مورد شكايت قرار گرفته بود، خلاف هدف و حكم مقنّن به شرح مقرر در مواد 46 و 47 و 48 و 22 قانون ثبت اسناد و املاك كشور تشخيص و ابطال گرديده است. ثانياً براساس رأي شماره 140009970905812397 مورخ 1400/8/25 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري، ماده 4 شيوه‌نامه ساماندهي ساخت و سازهاي شهري مصوب شوراي اسلامي شهر رشت كه متضمن تكليف شهرداري به صدور مجوز ساخت و ساز براي اراضي داراي سند عادي بود، خلاف قانون و خارج از حدود اختيار تشخيص و ابطال شده است و لذا براساس مفاد رأي مزبور تكليف شهرداري به صدور مجوز ساخت و ساز براي اراضي فاقد سند رسمي مغاير با قانون است. ثالثاً براساس تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداري اصلاحي مصوب سال 1390 مقرر گرديده است: «در اراضي با مساحت بيشتر از پانصد مترمربع كه داراي سند شش دانگ است شهرداري براي تأمين سرانه فضاي عمومي و خدماتي تا سقف بيست و پنج درصد و براي تأمين اراضي مورد نياز احداث شوارع و معابر عمومي شهر در اثر تفكيك و افراز اين اراضي مطابق با طرح جامع و تفصيلي با توجه به ارزش افزوده ايجاد شده از عمل تفكيك براي مالك، تا بيست و پنج درصد از باقيمانده اراضي را دريافت مي ‌نمايد. شهرداري مجاز است با توافق مالك قدرالسهم مذكور را براساس قيمت روز زمين طبق نظر كارشناس رسمي دادگستري دريافت نمايد.» بنا به مراتب فوق و با اخذ وحدت ملاك از مفاد آراء شماره 71 مورخ 1384/2/18 و شماره 140009970905812397 مورخ 1400/8/25 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري و با توجه به اينكه فراز دوم بخشنامه معترض ‌عنه متضمن تجويز صدور پروانه ساختماني براي احداث بنا در اراضي فاقد سند رسمي است و از طرفي با عنايت به اينكه وضع عوارض قدرالسهم تفكيك به طور مطلق و فارغ از اين امر كه ملك موضوع تفكيك دارا و يا فاقد سند رسمي باشد، به موجب حكم قانونگذار صورت گرفته و لازم‌الاتباع بوده و مرجع صدور بخشنامه مورد شكايت صلاحيتي مبني بر منع اخذ عوارض مذكور ندارد، لذا فراز دوم بخشنامه شماره 1402/80/42/2941 مورخ 1402/2/17 مدير كل دفتر امور شهري و شوراهاي استانداري گيلان مغاير با مفاد آراء مذكور هيأت عمومي ديوان عدالت اداري و تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداري اصلاحي مصوب سال 1390 و خارج از حدود اختيار مرجع صادركننده آن است و مستند به بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 88 قانون ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392 از تاريخ تصويب ابطال مي‌ شود. اين رأي براساس ماده 93 قانون ديوان عدالت اداري (اصلاحي مصوب 1402/2/10 ) در رسيدگي و تصميم‌ گيري مراجع قضايي و اداري معتبر و ملاك عمل است . رئيس هيأت عمومي ديوان عدالت اداري ـ حكمتعلي مظفري