مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در خصوص مصوبه طرح ويژه محدوده منفصل توس

شوراي عالي شهرسازي و معماري در جلسات مورخ 30 /4 /99 و 10 /6 /99، (با عنايت مكاتبه شماره 53 /020 /4224664 مورخ 21 /5 /99 سازمان امور اراضي كشور) پيرو مصوبه مورخ 3 /9 /93 در خصوص لزوم «تهيه طرح ويژه براي محدوده منفصل توس، با رويكرد فرهنگي با تأكيد بر صيانت از آثار تاريخي و حفظ باغات و اراضي زراعي»، طرح ويژه مصوب مورخ 19 /10 /97 كميسيون ماده پنج شهر مشهد و مصوب مورخ 28 /2 /98 شوراي برنامه ‌ريزي و توسعه استان خراسان رضوي، را با توجه به صورتجلسه مورخ 10 /4 /99 كميته فني منتخب كميته هاي سه و يك شوراي عالي، بررسي و با عنايت به دستور مورخ 19 /4 /75 مقام معظم رهبري در مورد لزوم «اهتمام به جانب مهم فرهنگي و تاريخي توس» و «تلاش دولت در خصوص حفاظت از آن» و جلوگيري از «غارت ذخيره كم‌ نظير موجود در آن» طرح ويژه محدوده منفصل توس (سطح راهبردي) را با قيد اصلاحات زير تصويب نمود.

خط محدوده به منظور حفاظت از اراضي كشاورزي واقع در محدوده منفصل توس و با توجه به مكاتبه شماره 53 /020 /422464 مورخ 21 /5 /99 سازمان امور اراضي كشور (پيوست 1)، خط محدوده مصوب مورخ 28 /2 /98 شوراي برنامه ‌ريزي و توسعه استان به نحوي اصلاح شود كه كليه اراضي كشاورزي يكپارچه پيراموني از محدوده خارج شده و در حريم شهر مشهد، بر اساس ضوابط حريم مورد صيانت قرار گيرند. اراضي مذكور توسط كميته ‌اي متشكل از اداره كل جهاد كشاورزي، اداره كل راه و شهرسازي و شهرداري مشهد، تحت نظارت استانداري خراسان رضوي، ظرف مدت دو هفته شناسايي شده و در اسناد ابلاغي طرح لحاظ گردد .

در اين فقره اقدامات غيرقانوني صورت گرفته، اعم از ديواركشي‌ ها و ساخت‌ و سازهاي غيرمجاز در اراضي كشاورزي، مبناي ايجاد حقوق در اراضي مذكور نمي باشد .

سند پهنه ‌مبحثي كاربري

1 ـ با توجه به ضرورت حفظ اراضي زراعي و باغي، محدوديت منابع آب و افت شديد منابع آب زيرزميني در دشت مشهد، قرارگيري محدوده بر آبخوان دشت مشهد، اهميت اراضي كشاورزي به عنوان يكي از ويژگي ‌هاي منظر فرهنگي ـ تاريخي توس و پيامدهاي نامطلوب اجتماعي ناشي از تغيير كل اراضي كشاورزي محدوده به باغ و مسكوني، گزينه دو پيشنهادي طرح، مبني بر حفظ اراضي كشاورزي يكپارچه (پيوست 2) با اعمال اصلاحات مبحث 1 مصوبه و موارد زير مورد تأييد قرار گرفت.

2 ـ بستر و حريم رودخانه كشف ‌رود و سايرمسيل‌ ها و قنات‌ ها، بر اساس آخرين اعلام نظر شركت آب منطقه ‌اي تحت كاربري«حريم» تدقيق شود.

3 ـ تمامي اراضي زراعي با مساحت بيش از يك هكتار تحت كاربري «زراعي» قرار گيرد .

4 ـ با توجه به تاكيد مصوبه قبلي شوراي عالي در مورد «صيانت از آثار تاريخي»، كل عرصه اثر ثبت ملي شهر تاريخي توس، تحت كاربري «ميراث تاريخي» قرار گيرد.

5 ـ محدوده هسته ‌هاي سكونتي با پيشينه روستايي، بر محدوده مصوب مورخ 1 /2 /95 كميسيون ماده پنج منطبق شده و تدقيق محدوده‌ هاي مذكور با لحاظ نرخ رشد طبيعي جمعيت سكونت گاه ها در قالب طرح تفصيلي صورت پذيرد

6 ـ اراضي الحاقي به مرز پر هسته‌ هاي سكونتي با پيشينه روستايي (خارج از حدود مصوب مورخ 1 /2 /95 كميسيون ماده پنج) تحت عنوان كاربري «باغ» در طرح لحاظ شود.

نوسازي پلاك هاي داراي پروانه مسكوني كه خارج از محدوده ‌هاي مورد اشاره در مبحث فوق قرار مي ‌گيرند، در حد پروانه صادره قبلي بلامانع است.

7 ـ محدوده اراضي كشاورزي و باغات درون محدوده منفصل توس به هنگام تهيه طرح تفصيلي، تدقيق شده و پس از تأييد اداره كل جهاد كشاورزي، اداره كل راه و شهرسازي و شهرداري مشهد، مبناي اصلاح و تدقيق گزينه دو پيشنهادي و تهيه طرح تفصيلي قرار گيرد .

شبكه معابر

1 ـ حلقه ترافيكي پيرامون محدوده، با توجه به عدم ضرورت ترافيكي، تحريك توسعه و تخريب اراضي زراعي، افزايش نفوذپذيري اراضي زراعي و تخريب آبراهه ‌ها، حذف شده و به منظور تأمين دسترسي سواره مورد نياز سكونتگاه‌ هاي واقع در شمال كشف ‌رود و تأمين نيازهاي دسترسي و پشتيباني آرامگاه و ساير آثار تاريخي واقع بر عرصه، چگونگي دسترسي سواره در شمال رودخانه كشف ‌رود، با تأييد اداره كل راه و شهرسازي بازطراحي ‌شده، پس از تأييد دبير شوراي عالي در قالب اسناد طرح ابلاغ شود.

2 ـ به جهت استفاده حداكثري از ظرفيت حمل و نقل عمومي، بلوار شاهنامه در طول مورد نياز، به صورت «خيابان كامل» طراحي شود .

3 ـ پيشنهاد احداث معابر سواره جديد در درون محدوده، صرفاً با هدف دسترسي به سكونتگاه‌ هاي موجود، به حداقل ممكن كاهش يافته، معابر بر مرز اراضي كشاورزي و باغات منطبق شده و به منظور اجتناب از تحريك توسعه در باغات و اراضي كشاورزي، كاربري تحت عنوان تجاري سيال از پيرامون معابر درون محدوده حذف شود.

حفاظت و احياء شهر تاريخي توس

1 ـ در راستاي اجراي ماده 3 قانون حمايت از مرمت و احياي بافت‌ هاي تاريخي ـ فرهنگي، «طرح ويژه حفاظت و احياء عرصه تاريخي و حرايم توس» ظرف مدت يك سال تهيه شده و به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري برسد.

2 ـ محدوده‌‌ هاي داراي اولويت آزادسازي و محدوده‌ هاي تثبيت شده سكونت ‌گاه‌ ها بر روي عرصه تاريخي، بر مبناي محدوده‌ هاي اعلام شده وزارت ميراث فرهنگي، گردشگري و صنايع دستي (نقشه پيوست نامه شماره 31524 /982500 مورخ 1 /10 /98 ـ پيوست 3) ملاك اقدامات در آزادسازي عرصه است.

3 ـ به منظور تدقيق برنامه عملياتي آزادسازي عرصه و حرايم و نظارت بر درآمدزايي ناشي از تحصيل زمين و هزينه كرد آن جهت آزادسازي عرصه تاريخي، با تاكيد بر مشاركت اجتماعي، كميته ‌اي با محوريت استانداري خراسان رضوي و با مشاركت اداره كل راه و شهرسازي، اداره كل ميراث فرهنگي، شوراي شهر و شهرداري مشهد تشكيل شود. اراضي استحصال شده با نظارت وزارت ميراث فرهنگي، گردشگري و صنايع دستي مورد صيانت قرار گيرد.

4 ـ گزارش نحوه اقدام در خصوص آزادسازي عرصه و حرايم، در بازه ‌هاي زماني شش ماهه، توسط اداره كل راه و شهرسازي به دبيرخانه شوراي عالي منعكس شود.

در صورت عدم تحقق اقدامات آزادسازي عرصه وفق برنامه اجرايي، تصميمات لازم جهت بازنگري طرح توسط شوراي عالي اتخاذ خواهد شد .

ضوابط و مقررات

1 ـ در راستاي اختيارات حاصله از ماده 14 قانون زمين شهري، ضوابط احداث بنا در اراضي زراعي و باغي واقع در محدوده منفصل توس به شرح زير اصلاح ‌گردد. (بديهي است اين ضوابط، اختصاصي محدوده منفصل شهري توس بوده و با وضع آن، دستورالعمل ماده 14 كه براي عموم شهرها مصداق دارد، به شرح زير تخصيص پيدا مي‌ كند).

الف ـ 1. نصاب تفكيك براي اراضي زراعي ديم 25 هكتار و براي اراضي زراعي آبي 7 هكتار تعيين مي ‌گردد .

الف ـ 2. احداث بنا در اراضي زراعي ممنوع است .

الف ـ 3. تبديل اراضي زراعي به باغي ممنوع است .

ب ـ 1. حد نصاب تفكيك در كليه عرصه ‌هاي باغي واقع در محدوده منفصل شهري توس، يك هكتار تعيين مي‌ گردد.

ب ـ 2. احداث بنا در باغات در سطح اشغال 10 % و تراكم 20 %، حداكثر در دو طبقه و حداكثر ارتفاع 7/5 متر مجاز خواهد بود.

ب ـ 3. حداقل اندازه قطعه براي باغات تفكيك شده قبلي، براي استفاده از ضوابط احداث بنا، 2000 مترمربع است .

تبصره ۱. با توجه به عدم ضرورت تأمين پاركينگ مسقف در اين اراضي، زيربناي اختصاص يافته به اين فعاليت بند تراكم خواهد بود .

تبصره 2. در صورت استفاده مسكوني، در باغ ‌هاي با مساحت بالاي 2000 مترمربع حداقل هر واحد مسكوني، 150 مترمربع تعيين مي‌ شود.

ب ـ 4. ضوابط استقرار بنا در قطعه، معماري بنا، عناصر ساختماني و استقرار فعاليت در پهنه باغات با رعايت موارد زير در تهيه طرح تفصيلي تدقيق شود. ـ تعيين عملكردهاي مجاز قابل استقرار با تمركز بر فعاليت‌ هاي گردشگري عمومي ـ پرهيز از تفكيك قطعات و تشويق به تجميع قطعات ـ پرهيز از احداث معابر سواره جديد در پهنه باغات و تعريض معابر، تثبيت كليه معابر پياده موجود ـ پرهيز از ايجاد توده ‌ها و مجموعه ‌هاي نفوذناپذير و تعيين تعداد بلوك‌ هاي ساختماني ـ استقرار توده ساختماني در محل توده ‌هاي ساختماني موجود يا محل‌ هاي فاقد درخت

2 ـ به منظور حفاظت از اراضي كشاورزي و باغات و ممانعت از رويه احداث تراكم مازاد و اخذ جريمه از طريق كميسيون ماده 100، ضمن تاكيد بر لزوم برخورد قاطع كميسيون ماده 100 با تخلفات و عدول از ضوابط طرح، هرگونه تغيير كاربري اراضي كشاورزي، افزايش تراكم و سطح اشغال احداث بنا نسبت به ضوابط طرح، مشمول فرايند بررسي مغايرت‌هاي اساسي خواهد بود.

جمعيت‌پذيري محدوده و بارگذاري پيشنهادي طرح در افق ۱۴۲۰ بر مبناي گزينه دو و اصلاحات آن (وفق مفاد اين مصوبه) بر اساس اعلام نظر وزارت نيرو در مورد ميزان دقيق آب قابل تخصيص، تدقيق شود.

به منظور حفاظت از اراضي كشاورزي، مشوق ‌هاي لازم توسط جهاد كشاورزي و آب منطقه ‌اي به منظور تحقق پيشنهادهاي طرح در خصوص تغيير الگوي كشت منطقه و استفاده از گياهان كم آب بر و مقاوم ارائه شود.

طرح ويژه تفصيلي محدوده منفصل توس(خارج از محدوده طرح ويژه موضوع مبحث ۴ - ۱) در چارچوب اين مصوبه و در تداوم طرح ويژه راهبردي، توسط وزارت راه و شهرسازي با همكاري شهرداري مشهد تهيه شده و به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد . در اجراي ماده ۴۲ آيين ‌نامه نحوه بررسي و تصويب طرح‌ هاي توسعه و عمران، مدارك طرح ويژه محدوده منفصل توس، شامل سند راهبردي، پلان سياستگذاري، نقشه پهنه‌ مبحثي، شبكه معابر و ضوابط و مقررات، با اعمال اصلاحات به شرح فوق حداكثر طي دو ماه آتي جهت انجام مراحل ابلاغ به دبيرخانه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ارسال گردد. تا زمان ابلاغ اسناد و مدارك طرح، استانداري خراسان رضوي و اداره كل راه و شهرسازي مسئوليت نظارت بر محدوده و جلوگيري از اقدامات منجر به آسيب به اراضي كشاورزي و باغي را بر عهده خواهند داشت .

مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعكاس و اقدام اعلام مي ‌شود.

معاون شهرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ـ فرزانه صادق ‌مالواجرد