نظر مشورتي 7/1401/1137 مورخ 1402/03/22 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : در برخي مبايعه‌‌نامه‌هاي عادي به صورت متحدالشكل آمده است كه هرگاه معلوم شود مورد معامله به هر علتي غير از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عمليات اجرايي دادگستري و يا اجراي اسناد رسمي، مستحق‌للغير و غصبي بودن، قانوناً قابل انتقال به خريدار نبوده است، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن، معادل بيست درصد ثمن را به عنوان خسارت به خريدار بپردازد. با توجه به آراء وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1400/4/1 هيأت عمومي ديوان عالي كشور، كه فروشنده را مكلف نموده است در صورت مستحق‌للغير درآمدن مبيع از عهده غرامات وارده از جمله كاهش ارزش ثمن برآيد و بر اساس ميزان افزايش قيمت اموالي كه از نظر نوع و وصف مشابه مبيع هسـتند، غرامت محاسبه و مورد حكم قرار مي‌گيرد و نظر به اينكه وجه التزام‌هاي مقرر در مبايعه‌نامه‌هاي متحدالشكل نظير تعيين بيست درصد ثمن مورد معامله با ملاحظه افزايش سرسام‌آور قيمت آپارتمان‌ها و كاهش شديد ارزش ثمن برخلاف نظريه موازنه در ارزش عوضين مي‌باشد، خواهشمند است اعلام فرماييد: اولاً، آيا آراء وحدت رويه يادشده به مبايعه‌نامه‌هاي پيش از صدور آن نيز قابل عطف و تسري است؟ ثانياً، در خصوص مبايعه‌نامه‌هايي كه پيش از رأي وحدت رويه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور تنظيم و توافق شده است كه در صورت مستحق‌للغير درآمدن مبيع، فروشنده درصد مشخصي را به عنوان غرامت پرداخت كند، آيا افزون بر مبلغ مذكور، فروشنده بايد از عهده تمامي غرامات وارده نيز برآيد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : رأي وحدت رويه در مقام ارائه تفسيري صحيح از قانون است و نه تأسيس حكم جديد؛ بنابراين، بحث عطف بماسبق شدن يا نشدن رأي وحدت رويه به شرح مذكور در استعلام موضوعاً منتفي است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال، چنانچه احراز شود طرفين بر درصدي از ثمن پرداختي به عنوان غرامت ناشي از مستحق‌للغير درآمدن ميبع توافق كرده‌اند، آراء وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور مانع از ترتيب اثر دادن به توافقات يادشده نخواهد بود. شايسته ذكر است چنانچه فروشنده نسبت به مستحق‌للغير درآمدن مبيع عالم بوده باشد، توافق بر محدود شدن غرامت فرض سؤال با لحاظ ممنوعيت دارا شدن بلاجهت قابليت ترتيب اثر ندارد و غرامت بر مبناي آراء وحدت رويه يادشده قابل محاسبه است.