نظر مشورتي 7/1403/539 مورخ 1403/11/30 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- در اجراي مقررات ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، چنانچه طرفين با حضور در بنگاه معاملات ملكي، پيش‌نويس قرارداد را تنظيم كنند؛ اما در مرحله حضور در دفتر اسناد رسمي، فروشنده از امضاء توافق استنكاف كند، وضعيت حقوقي پيش‌نويس قرارداد چگونه خواهد بود؟ 2- آيا پس از راه‌اندازي سامانه موضوع ماده 3 قانون يادشده، مشاورين املاك مي‌توانند تا زمان راه‌اندازي سامانه موضوع ماده 10 قانون، اسناد عادي انتقال تنظيم كنند؟ 3- بين قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393 چه نسبتي وجود دارد؟ 4- با توجه به تصويب قانون صدرالذكر، وضعيت اسناد مالكيت دفترچه‌اي چگونه خواهد بود؛ به غير از حكم مقرر در ماده 11 قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393، چه ضمانت اجرايي براي دارندگان اسناد مالكيت دفترچه‌اي و تبديل آن به اسناد تك‌برگي وجود دارد؟ 5- دستگاه‌هاي اجرايي كه در قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 تكاليفي براي آنها در ظرف زماني مشخص پس از لازم‌الاجرا شدن قانون پيش‌بيني شده است؛ اما در بازه زماني مشخص تكاليف خود را انجام نمي‌دهند، مشمول چه ضمانت اجرايي خواهند شد؟ 6- با توجه به اينكه قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول در تاريخ 3/4/1403 لازم‌الاجرا شده است؛ اما برخي از مواد اين قانون با قوانين مؤخرالتصويب در تعارض است، خواهشمند است در خصوص تعارضات زير اعلام نظر فرماييد. الف) تعارض تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 با بند «پ» ماده 53 قانون برنامه هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب 1403. ب) تعارض تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 با ماده 13 آيين‌نامه اجرايي بند «ذ» تبصره 6 قانون بودجه سال 1403 كل كشور؛ 7- در تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به دعواي تنفيذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غير منقول اشاره شده است؛ اما اين ابهام به ذهن متبادر مي‌شود كه آيا قراردادهاي خصوصي اشخاص در قالب مواد 2 و 3 و تبصره 2 ماده 3 اين قانون نيز مشمول عنوان معاملات ثبت شده اموال غير منقول مندرج در تبصره يك ماده يك قانون هستند و يا آنكه معاملات يادشده فقط معاملات موضوع ماده يك قانون را شامل مي‌شود؟ 8- مطابق تبصره 2 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، تنظيم وكالت بلاعزل انتقال مالكيت، اموال غير منقول موضوع اين ماده در دفاتر اسناد رسمي، معادل تنظيم سند رسمي انتقال ملك مي‌باشد؛ در خصوص اين مقرره، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: الف) آيا اسناد وكالت تنظيمي نسبت به اسناد مالكيتي كه پيش از لازم‌الاجرا شدن اين قانون صادر شده است نيز تسري مي‌يابد؟ ب) چنانچه وكالت بلاعزل انتقال مالكيت كه پيش از اجرايي شدن اين قانون تنظيم شده باشد؛ اما در زمان حاكميت اين قانون به تفويض وكالت انتقال مالكيت منجر شود، آيا سند تفويضي نيز مشمول مقررات اين تبصره است؟ 9- با توجه به نسخ ماده 187 قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي به موجب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و با توجه به اينكه در حال حاضر صرفاً استعلام الكترونيكي دارايي در خصوص املاك شهري داراي سابقه ثبتي پاسخ داده مي‌شود و استعلام برخط دارايي در خصوص املاك در جريان عمليات ثبتي و املاك تجاري و املاك ورثه‌اي فعلاً امكانپذير نمي‌باشد و مكلف كردن دفاتر اسناد رسمي به اخذ استعلام غيرالكترونيك برخلاف قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 است، تكليف دفاتر اسناد رسمي در ارائه خدمات به مراجعان كه مستلزم اطلاع از ارزش معاملاتي املاك براي وصول حقوق دولتي و ديواني است، مشخص نمي‌باشد. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- با توجه به مواد 10، 12 و 13 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 در فرض امتناع يكي از طرفين از ثبت توافق در سامانه ثبت الكترونيك اسناد توسط سردفتر اسناد رسمي، پيش‌نويس تنظيمي راجع به قرارداد فاقد اعتبار است. 2- اولاً، دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي در خصوص املاك موضوع تبصره ۴ ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ۱۴۰۳ ملزم به اقدام بر اساس ماده ۳ اين قانون و آيين‌نامه اجرايي آن مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ هستند. ثانياً، در خصوص املاك خارج از حكم تبصره ۴ ماده يك قانون ياد شده، تا زمان لازم‌الاجرا شدن ماده يك قانون، دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي منعي در تنظيم قرارداد در خصوص املاك غير منقول بر اساس رويه‌ موجود ندارند. ثالثاً، حكم مقرر در ماده 11 قانون و پيش‌بيني مجازات براي دلالان معاملات املاك متخلف از اجراي حكم مقرر در ماده يك و ضرورت تفسير مضيق از اين حكم مؤيد اين ديدگاه است. 3- قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 ناظر بر ثبت اعمال حقوقي موضوع مواد يك و 10 و نيز ثبت قراردادهاي خصوصي موضوع ماده 2 اين قانون است؛ در حالي كه قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393 با توجه به ماده 3 اين قانون ناظر بر حدنگاري املاك كشور است؛ به نحوي كه «موقعيت و حدود كليه املاك و اراضي داخل محدوده مرزهاي جغرافيايي كشور اعم از دولتي و غير دولتي و همچنين موقعيت و حدود كليه كوه‌ها، مراتع، جنگل‌ها، درياها، درياچه‌ها، تالاب‌ها، اراضي مستحدثات ساحلي، مسيل‌هاي داير و متروكه و جزاير كشور، مشخص و تثبيت شود و امكان بهره‌برداري از نقشه‌ها و ساير اطلاعات توصيفي و ثبتي كليه املاك و اراضي كشور، به صورت نقشه و اسناد مالكيت حدنـگار در نظام جامـع ميـسر گردد؛ به‌گونه‌اي كه هيچ نقطه‌اي از كشور بدون نقشه و اسناد مالكيت حدنگار نباشد.»؛ اما هر كدام در محل و مجراي خود قابليت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول به موجب تبصره 9 ماده 10 و تبصره 2 ماده 6 اجراي قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393 را تسريع و تسهيل مي‌كند. 4- قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در وضعيت صدور سند مالكيت حدنگار تغييري ايجاد نكرده است. 5- پرسش در وضعيت موجود كلي است؛ در برخي موارد مانند ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 قانون‌گذار به طور مشخص ضمانت اجراي خاصي پيش‌بيني كرده است و در ديگر موارد موضوع تابع عمومات حاكم بر تخلف از اجراي قوانين و مقررات و ديگر تكاليف اداري است و حسب مورد مي‌تواند موجب مسؤوليت انتظامي، مدني و يا كيفري باشد. 6- صرف نظر از آن‌كه تاريخ لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول 2/4/1403 است و نه 3/4/1403 آنگونه كه در فرض سؤال آمده است، اولاً، نظر به اين‌كه قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب 1403 پس از قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 تصويب شده است؛ لذا بند «پ» ماده 53 قانون نخست در حدودي كه معارض حكم مـقرر در تبـصره 6 مـاده 10 قـانون الزام به ثبـت رسمـي معاملات امـوال غير منقول مصوب 1403 باشد، در طول اجراي برنامه يادشده مجرا مي‌باشد. بديهي است در خصوص بخش‌هايي كه بين بند «پ» ماده 53 يادشده با حكم مقرر در تبصره 6 ماده 10 مذكور تعارضي وجود ندارد، در طول اجراي قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب 1403، حكم مقرر در تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 اجرا مي‌شود. ثانياً، ماده 13 آيين‌نامه اجرايي بند «ذ» تبصره 6 قانون بودجه سال 1403 كل كشور بايد به‌گونه‌اي تفسير شود كه با تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 همسو باشد؛ به اين معنا كه اعمال ماده 13 آيين‌نامه يادشده در خصوص ماليات نقل و انتقال فرع بر آن است كه مبلغ آن از سوي اداره دارايي اعلام شود و در هر حال آيين‌نامه، تاب مقاومت در مقابل قانون را ندارد و در فرض تعارض، بايد قانون ملاك عمل قرار گيرد. 7- اولاً، با توجه به اين‌كه قرارداد‌هـاي موضـوع ماده 2 قانون الزام به ثبـت رسـمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 1403 بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد؛ در مواردي كه ثبت فسخ اين قراردادها مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري است، استماع دعاوي تنفيذ فسخ منوط به رعايت تشريفات مقرر در تبصره يك ماده يك اين قانون است؛ هر چند با توجه به عبارات منتقل‌اليه و انتقال‌دهنده، ضمانت اجراي مذكور در ذيل تبصره يادشده فقط ناظر بر قراردادهايي است كه مفيد نقل و انتقال باشند. همچنين از آنجا كه قراردادهاي يكسان موضوع تبصره 2 ماده 3 قانون كه در سامانه موضوع ماده يك اين قانون به ثبت مي‌رسند، مشمول حكم مقرر در تبصره يك ماده يك يادشده مي‌باشند. ثانياً، در تمام مواردي كه معاملات راجع به اموال غير منقول به ثبت رسيده باشد؛ اعم از آن‌كه در قالب ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 باشد و يا آن‌كه توسط دفاتر اسناد رسمي در اجراي ماده 2 اين قانون تنظيم و در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ثبت شده باشد و يا در اجراي ماده 3 قانون پس از تنظيم پيش‌نويس توسط دلالان معاملات املاك، در نهايت در دفاتر اسناد رسمي به ثبت رسمي معامله و تنظيم سند منجر شده باشد، دعاوي راجع به فسخ اين معاملات مشمول حكم كلي و عام مقرر در تبصره يك ماده يك قانون است و به نظر مي‌رسد قانون‌گذار قصد داشته است فرايند فسخ معاملات راجع به اموال غير منقول را تابع ضابطه خاصي درآورد. شايسته ذكر است در خصوص قراردادهاي يكسان كه مشمول ماده 23 آيين‌نامه اجرايي ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 باشد، ساز و كار فسخ بر اساس حكم مقرر در اين ماده انجام مي‌شود. 8- الف) معافيت موضوع تبصره 2 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، معافيت از پرداخت هزينه تنظيم سند رسمي انتقال است و ناظر بر فرضي است كه انتقال در مهلت نه ماه موضوع اين تبصره، صورت گيرد؛ بنابراين، تفويض وكالت و نيز انتقال ملك در خارج از موعد ياد‌شده مشمول معافيت مذكور نخواهد بود. ب) پرسش مطرح‌شده مبهم بوده و قابل پاسخ‌گويي نمي‌باشد. 9- حسب بررسي به عمل‌ آمده در حال حاضر امكان استعلام فراهم آمده و مشكل مرتفع شده و در ماده 7 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 نيز اين موضوع پيش‌بيني شده است.