نظر مشورتي 7/1403/543 مورخ 1403/11/17 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- قانون‌گذار در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مقرر داشته است كه در صورت عدم ثبت اسناد عادي در سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي ظرف دو سال، دعاوي مدعيان قابل استماع نيست. مقصود از قابل استماع نبودن دعوا چيست؟ آيا دادگاه بايد قرار عدم استماع دعوا صادر كند و يا حكم بر بي‌حقي؟ همچنين در اين ماده وضعيت حقوقي معامله مسكوت مانده است؛ آيا معامله باطل است؟ 2- در ماده 3 قانون ياد‌شده مشخص نشده است كه دلالاني كه پيش‌نويس قرارداد را تنظيم مي‌كنند، آيا بايد آن را به امضاي طرفين برسانند؟ اساساً ماهيت اين پيش‌نويس چيست؟ 3- در ماده 2 قانون مذكور همزمان از دو واژه «تعهد به بيع» و «قولنامه» استفاده شده است؛ با توجه به اينكه در رويه قضايي و دكترين حقوقي تاكنون اين دو اصطلاح به يك معنا تاكنون شناخته مي‌شد، آيا قانونگذار بار معنايي جديدي براي آنها مشخص كرده است و يا آنكه اين امر ناشي از تسامح بوده است؟ در صورت تفاوت، مفهوم آنها چيست؟ 4- در خصوص حكم موضوع تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال منقول مصوب 1403 در كدام موارد فسخ نيازمند تأييد مرجع قضايي است و در چه مواردي مستلزم تأييد مرجع قضايي نيست؟ 5- منظور از سه اصطلاح «قابل استناد»، «استماع» و «معارضه» نيست، در ماده 10 قانون صدرالذكر چيست؟ 6- مقصود از بي‌اعتبار بودن يك سند با باطل بودن آن چيست؟ توضيح آنكه، چنانچه سندي در محكمه‌ فاقد اعتبار باشد، به معناي بطلان آن است؛ همين‌كه سندي قابل ارائه و دفاع نباشد و مرجع قضايي براي آن ارزشي قائل نباشد، عملاً به معناي بطلان آن است؛ به همين سبب همين‌كه در ماده يك قانون يادشده ذكري از ابطال نشده و آمده است كه اسناد عادي فاقد اعتبار هستند؛ اما در برخي مواد قانوني به‌رغم آنكه با هدف بي‌اعتبار كردن اسناد عادي نوشته شده است، به اين قسم اسناد رسميت داده شده است. با اين توضيح كه در قانون تصريح شده است كه افراد مي‌توانند بر ملكي ادعاي مالكيت كنند و بر مبناي ادعا و بررسي صحت آن سند رسمي صادر مي‌شود. 8- مقصود از مذاكرات مقدماتي مشخص نيست؛ چنانچه خريدار بخشي از ثمن معامله را پرداخت كند؛ اما فروشنده به دفتر اسناد رسمي مراجعه نكند، ضمانت اجراي آن چيست؟ توضيح آنكه، دعواي الزام به تنظيم سند رسمي هم با اعتبارزدايي از اسناد عادي و مبايعه‌نامه به موجب اين قانون مسموع نيست. آيا مذاكرات مقدماتي به معناي وعده بيع است و يا مبايعه‌نامه؟ آيا قولنامه مد نظر بوده و يا آنكه مفهوم و ماهيت ديگري مقصود بوده است؟ 9- در تبصره 2 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 عبارت تنظيم وكالت بلاعزل انتقال مالكيت درج شده است، آيا وكالت براي اجاره دادن يا فروش سرقفلي را شامل مي‌شود؟ 10- مقصود از پيش‌نويس در ماده 3 قانون يادشده چيست؟ آيا به معناي بيع‌نامه يا قولنامه است؟ 11- آيا مقصود از بهره‌برداري كشاورزي موضوع تبصره 9 ماده 10 قانون، صرفاً اراضي زراعي و باغ‌ها است و يا آنكه طرح‌هاي عمراني و احداثي واقع در اراضي زراعي كه داراي مجوز قانوني مي‌باشند را هم شامل مي‌شود؟ 13- ماده يك قانون يادشده در خصوص اراضي و املاك واقع در حاشيه شهر و روستاها كه فاقد سند رسمي مالكيت است و مورد معامله قرار مي‌گيرند ساكت است. 14- در ماده 6 قانون پيش‌بيني شده است در صورت عدم ارسال پاسخ استعلام، سند رسمي ملك منتقل مي‌شود و فقط براي كارمند متخلف، تخلف اداري در نظر گرفته شده است و راجع به ضرر و زيان وارده در خصوص انتقال ملك و معاملات ايادي بعد ذكري به ميان نيامده است. 15- حكم تبصره 2 ماده 6 قانون، و اجراي آن در مشكلات بسياري را در پي دارد. مناسب بود ضمانت اجرايي مانند ضمانت اجراي مقرر در تبصره ماده 8 قانون براي ماده 6 نيز پيش‌بيني مي‌شد. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- اولاً، عدم قابليت استماع دعوا كه به عنوان ضمانت اجراي عدم ثبت ادعاهاي موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مطرح شده است، در مرحله پيش از ورود در ماهيت دعواي مطروحه است؛ در حالي كه صدور حكم بر بي‌حقي به استناد ماده 299 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379 مستلزم ورود در ماهيت و رسيدگي ماهوي و اتخاذ تصميم قاطع دعوا در ماهيت است و رسيدگي ماهوي اصولاً در مواردي شايسته است كه امكان صدور حكم به نفع مدعي وجود داشته باشد و از آنجايي كه در فرض سوال به دليل عدم بارگذاري اطلاعات در سامانه، پذيرش دعوا به استناد ماده 10 يادشده با منع قانوني مواجه است، مقصود از عدم قابليت استماع دعوا صرفاً رد شكلي دعوا است. ثانياً، قانون‌گذار در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوي راجع‌ به اعمال مذكور كه به ثبت نرسيده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع ‌به آنها» به كار برده است و متعرض صحت يا بطلان معامله عادي موضوع اين ماده نشده است. از سوي ديگر، عدم قابليت استماع دعاوي موضوع اين ماده و يا بي‌اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقي موضوع آن، با باطل تلقي كردن معامله ملازمه‌اي ندارد؛ هر چند در عمل منتقل‌اليه را در موقعيتي قرار مي‌دهد كه براي تنظيم سند رسمي انتقال و يا استرداد ثمن به ناچار با مالك رسمي توافق كند. 2- با توجه به ماده 10 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 و تبصره اين ماده، پيش‌نويس قرارداد پيش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقي قرارداد است؛ اما بر اساس ماده 7 آيين‌نامه يادشده كه دلالان معاملات املاك را مكلف كرده است «مطابق مقررات اين آيين‌نامه پس از انجام مذاكرات مقدماتي طرفين و تصـديق الكترونيـكي آنان نسبت به درج پيش‌نويس قرارداد بر اساس نمونه‌هايي كه سازمان در اختيار آنان قرار مي‌دهد، اقدام نمايند»، تصديق الكترونيكي طرفين نسبت به پيش‌نويس امري ضروري است. 3- قانون‌گذار در ماده 2 قانون صدرالذكر در مقام آن است تا قراردادهاي خصوصي را با همان عنوان و توصيفي كه متعاملين از آن ياد كرده‌اند به نحو تمثيلي ذكر نمايد؛ به عبارت ديگر، از آنجايي كه در قراردادهاي خصوصي اشخاص از عناويني مانند تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه‌نامه و امثال آن استفاده مي‌كنند، قانون‌گذار بدون آن‌كه در مقام بيان ماهيت حقوقي و دقيق هر يك از اين عناوين باشد، واژگان رايج عرفي را استفاده كرده است؛ بدون آن‌كه بار معنايي جديدي براي دو عنوان «تعهد به بيع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد. 4- اولاً، فسخ عمل حقوقي ناشي از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقي بر رضايي بودن آن است، موكول كردن تحقق آن به تشريفات خاص نيازمند تصريح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدني مؤيد اين ديدگاه است. ثانياً، از آنجايي كه فسخ به صرف اراده و اعلام آن محقق مي‌شود و اصولاً ثبت آن مستلزم رأي مراجع قضايي يا داوري نيست؛ اما در مواردي كه تحقق فسخ مستلزم تحقق شرايط آن باشد؛ مانند خيار شرط، خيار تخلف از فسخ، خيار عيب و ... و يا آن‌كه طرفين در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأييد مرجع حل اختلاف كرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأي از مرجع ذي‌ربط خواهد بود. بنا به مراتب پيش‌گفته، در مواردي كه به موجب توافق طرفين اعمال فسخ مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري باشد و يا چنانچه ادعاي فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمي مالكيت باشد، دفاتر اسناد رسمي مكلفند از پذيرش ادعاي مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي و ذيل ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 خودداري كرده و ثبت اين ادعا را به رأي مرجع قضايي يا داوري موكول كنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمي ديگري ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمي و يا آنكه طرفين با حضور در دفاتر اسناد رسمي به فسخ قرارداد اقرار نمايند، ثبت آن مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري نمي‌باشد. 5- هر چند واژگان مطرح‌شده در پرسش به گونه‌اي نامرتب در ماده 10 قانون الزام به ثبت به كار گرفته شده است و از اين حيث قابل انتقاد مي‌باشد؛ ولي عبارت «قابل استناد» و «معارضه» در ماده ياد‌شده ناظر بر ادله و «استماع» ناظر بر دعاوي مي‌باشد. 6- در ماده يك قانون حكمي كه دلالت بر بطلان سند و يا معامله بنمايد وجود ندارد و بي‌اعتبار دانستن سندي آن هم نه به صورت مطلق بلكه صرفاً در مراجع قضايي، شبه قضايي و دستگاه‌هاي اجرايي با باطل تلقي‌كردن معامله موضوع سند و يا بي‌اعتباري مطلق سند ملازمه‌اي ندارد. 7- با توجه به پاسخ بندهاي قبلي، پاسخ اين بند روشن است. 8- منظور از «مذاكرات مقدماتي» مذاكراتي است كه به منظور رسيدن به توافق و انجام معامله بين طرفين به عمل مي‌آيد و جنبه الزام‌آور ندارد و حتي اگر به پيش‌نويس منتهي شود نيز با توجه به مواد 10 و 13 آيين‌نامه لازم‌الاجرا نمي‌باشد و اگر مبالغي هم رد و بدل شود، اين مبالغ از ذيل عنوان ثمن خارج است. 9- با توجه به اينكه عبارت «انتقال مالكيت در خصوص اموال غير منقول» مندرج در تبصره 2 ماده يك ظهور در انتقال عين دارد؛ لذا وكالت اجاره‌ دادن يا انتقال سرقفلي از شمول تبصره ياد‌شده خارج است. 10- اولاً، با توجه به حكم مقرر در ماده 10 آيين‌نامه اجرايي ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 طرفين پيش‌نويس قرارداد مكلفند حداكثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پيش‌نويس قرارداد در سامانه، براي انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمي مراجعه كنند. در صورت عدم تأييد سردفتر مبني بر مراجعه در مهلت مقرر، پيش‌نويس قرارداد از سامانه حذف مي‌شود. وفق تبصره همين ماده، پيش از سپري شدن مهلت يادشده نيز هر يك از طرفين پيش‌نويس قرارداد مي‌توانند با مراجعه به سامانه يا دلال معاملات املاك كه پيش‌نويس را در سامانه درج كرده است، پيش‌نويس قرارداد را از سامانه حذف كنند. بر اين اساس، در صورت انصراف طرفين از انجام معامله يا خودداري از آن، مطابق ماده يادشده و تبصره آن تعيين تكليف شده است. ثانياً، با توجه به ماده 10 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 و تبصره اين ماده و همچنين ماده 13 آيين‌نامه يادشده پيش‌نويس قرارداد پيش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثـار حقـوقي قـرارداد اسـت؛ بر اين اسـاس و از آنجا كه وفق مواد يادشـده هر يك از طرفين مي‌توانند پيش از مهلت پنج روزه براي حضور در دفتر اسناد رسمي، پيش‌نويس قرارداد را از سامانه ثبت الكترونيك اسناد حذف كنند؛ بدون آنكه مسؤوليتي براي آنان به صرف انصراف از تنظيم بعدي قرارداد رسمي در پي داشته باشد. به طريق اولي در فرض سؤال كه حتي پيش از ثبت پيش‌نويس در سامانه و پس از گفت و گوهاي مقدماتي مالك ملك خود را به ديگري انتقال داده است، موجبي براي استماع دعواي ابطال اين معامله و يا الزام مالك به معامله با طرف اول نيست. 11- صرف نظر از آن‌كه طرح‌هاي عمراني و احداثي موضوع سؤال در اراضي كشاورزي داراي مجوز مي‌باشد و مفروض آن است جهاد كشاورزي در راستاي بهره‌برداري كشاورزي مجوز طرح موضوع استعلام را صادر كرده است، در هر حال تشخيص موارد بهره‌برداري كشاورزي موضوع تبصره 9 ماده 10 بر عهده وزارت جهاد كشاورزي مي‌باشد. 12- پرسش خاصي مطرح نشده است كه مستلزم ارائه نظريه مشورتي باشد. 13- با توجه به اينكه ماده يك ناظر بر انجام معاملات به صورت رسمي از تاريخ لازم‌الاجرا ‌شدن قانون در بستر سامانه مي‌باشد از حيث اينكه اراضي و املاك در حاشيه شهر و روستا باشند يا محلي ديگر، تفاوتي وجود ندارد. 14 و 15- انتقادهايي نسبت به قانون مطرح شده است و مستلزم صدور نظريه مشورتي نيست.