نظر مشورتي 7/1400/1739 مورخ 1401/03/11 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص نحوه تعيين تكليف نسبت به اضافه يا كسري مساحت ملك مورد معامله در فرض تعيين يا عدم تعيين قيمت مشخص به ازاي هر متر مربع از ملك

استعلام : چنانچه فردي ملك فاقد سابقه ثبتي را به فروش برساند؛ اما پس از چند سال خريدار متوجه شود زمين بيست متر كسري مساحت دارد: 1- چنانچه شرط ضمن عقد مبني بر داشتن متراژ زمين به مساحت فوق درج نشده و كل مبيع در مقابل كل ثمن قرار گرفته باشد بدون درج قيمت هر متر مربع به صورت مجزا، آيا خريدار مي تواند ثمن مازاد بر مبيع را مطالبه كند يا اين كه به رغم عدم فقدان شرط ضمن عقد، موضوع مشمول مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدني مي شود؟ چنانچه عقيده بر حق مطالبه ثمن اضافه است، قيمت چه زماني ملاك عمل دادگاه مي باشد؟ 2- چنانچه در فرض فوق قيمت هر متر مربع مشخص شده باشد، آيا تفاوتي در حكم قضيه دارد؟ 3- چنانچه ملك فاقد سابقه ثبتي اضافه مساحت داشته باشد، آيا فروشنده مي تواند نسبت به اضافه مساحت وجه را مطالبه كند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، قيمت چه زمان ملاك است؟ در صورت منفي بودن پاسخ، اعلام فرماييد فروشنده چه حقي دارد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- اولاً، احراز قصد طرفين با مرجع رسيدگي كننده است. ثانياً، از استعلام صورت گرفته چنين مستفاد است كه طرفين در حين معامله به مساحت ملك فاقد سابقه ثبتي به عنوان يكي از اوصاف آن توجه داشته اند؛ چرا كه كل مبيع در مقابل كل ثمن قرار گرفته است و به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نشده است و در واقع بيشتر مكان و موقعيت ملك مد نظر بوده است و نه مساحت آن؛ لذا خريدار حقي بر محاسبه نقيصه و دريافت مابه ازاي آن از ثمن پرداختي ندارد؛ مگر اين كه طرفين به اين امر تراضي كنند؛ همچنين از آن جا كه شرط داشتن مساحت معين به طور خاص مورد اراده طرفين قرار نگرفته است، مشمول حكم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدني نيست. 2- در فرض سؤال كه به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخص شده است، موضوع مشمول حكم مقرر در ماده 384 قانون مدني است؛ توزيع پذيري ثمن نسبت به هر متر مربع از ملك، اقتضاي استناد به اين ماده و استرداد حصهاي از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم مي آورد. 3- با توجه به مراتب فوق، چنانچه به ازاي هر متر مربع از ملك قيمت مشخصي تعيين نشده باشد، پاسخ همان است كه در بند اولاً فوق آورده شد. فروشنده به ازاي اضافه مساحت ملك حقي بر محاسبه زياده و دريافت ما به ازاي آن ندارد؛ اما اگر به ازاي هر متر مربع ملك، قيمت تعيين شده باشد، به سبب تجزيه ناپذيري ملك استناد به قسمت اخير ماده 384 قانون مدني ممكن نيست؛ اما با استفاده از ملاك ماده 149 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در فرض سؤال مي توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادي مطالبه كرد.