نظر مشورتي 7/1401/54 مورخ 1401/06/13 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص درخواست موجر مبني بر تخليه ملك از شوراي حل اختلاف

استعلام : 1- چنانچه در قرارداد اجاره قيد شود «در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر موجر حق درخواست تخليه را دارد»، آيا موجر رأسا مي‌تواند از شوراي حل اختلاف تخليه ملك را درخواست كند يا اين‌كه بايد به صورت توأمان تأييد فسخ قرارداد به جهت خيار تخلف از شرط را نيز درخواست كند؟ 2- چنانچه در قرارداد قيد شده باشد «در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر قرارداد اجاره خود به خود فسخ مي‌شود» چه حكمي دارد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- صرف‌نظر از آن‌كه شروط مطرح‌شده در هر دو بند استعلام، شرط فاسخ تلقي مي‌شود و داشتن «حق درخواست تخليه» به شرح مندرج در بند يك استعلام فرع بر آن است كه پيش از تحقق حق درخواست تخليه، قرارداد اجاره انحلال يافته باشد، در فرض سؤال لزومي به طرح دعواي اثبات انحلال قرارداد به صورت مستقل وجود ندارد؛ هرچند انحلال قرارداد به عنوان سبب دعواي تخليه بايد در رسيدگي به دعواي اخيرالذكر احراز شود. 2- موارد موضوع استعلام از شمول ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 خروج موضوعي دارد و با توجه به عبارت «پس از انقضاي مدت اجاره» مندرج در ماده يادشده، در فرض سؤال ادعاي خواهان صرفاً در قالب طرح دعواي تخليه و به صورت ترافعي قابليت طرح و رسيدگي دارد و رسيدگي به آن در قالب درخواست تخليه موضوع ماده يادشده امكان‌پذير نيست.