رأي شماره 155399 هيئت تخصصي اداري و امور عمومي ديوان عدالت اداري با موضوع: رد شكايت ابطال ماده 3، اطلاق ماده 4 و ماده 10 آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر ومستاجر (موضوع تصويب نامه شماره 691145/ ت 19845هـ مورخ 03/17/ 1378 ) هيئت وزيران

هيئت تخصصي اداري و امور عمومي شماره پرونده: هـ ت/ 0400039 شماره دادنامه سيلور: 1405313900000155399 تاريخ: 1405/01/30 شاكي: آقاي يوسف مسلوك زاده طرف شكايت: نهاد رياست جمهوري موضوع شكايت و خواسته: ابطال ماده 3، اطلاق ماده 4 و ماده 10 آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصويب نامه شماره 691145 /ت 19845 هـ مورخ 1378/03/17 هيئت وزيران) از تاريخ تصويب متن مقرره مورد شكايت: ماده 3 ـ رسيدگي به درخواست تخليه در مورد سند عادي موضوع ماده 2 قانون بدون تقديم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوي غيرمالي و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به عمل خواهد آمد. ماده 4ـ رئيس حوزه قضايي يا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالكيت يا ذينفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخليه خواهد نمود. ماده 10 ـ درخواست نامه براي اسناد عادي اجاره در فرم مخصوص تنظيم مي شود و شامل نكات زير خواهد بود: الف ـ نام و نام خانوادگي و نام پدر و محل اقامت موجر يا نماينده قانوني و يا قائم مقام وي. ب ـ نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستاجر يا قائم قانوني وي. ج ـ مشخصات عين مستاجر. دـ مشخصات و تاريخ سند اجاره. تبصره1ـ مصدق قرارداد بايد پيوست درخواست نامه ياد شده باشد. تبصره2ـ در صورت فوت موجر يا مستاجر، وراث آنها و در صورت انتقال عين از يد موجر و يا منافع از يد مستاجر، ايادي منتقل اليهم و در صورت حجر موجر يا مستاجر، نماينده قانوني آنها، قائم مقام قانوني آنان مي باشند. دلايل شاكي براي ابطال مقرره مورد شكايت: حسب مفاد مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، دليل مالكيت اعم از مالكيت عين و يا منافع بايد سند رسمي ثبتي باشد و مراجع قضايي از پذيرش اسناد عادي منع شده اند و در آراي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري از جمله رأي وحدت رويه شماره 166 مورخ 1375/07/28 تاكيد شده است و بر اين اساس قراردادهاي اجاره نامه و به تبع آن واگذاري سرقفلي كه با سند عادي تنظيم شده اند نبايستي واجد اعتبار و مصداق ذينفعي اشخاص در دادگاه ها و ديوان عدالت اداري و ساير مراجع قضايي قرار گيرند. لذا ابطال مورد اعتراض كه اسناد عادي اجاره را واجد اعتبار و درخواست هاي منتهي به اسناد عادي مزبور را قابل رسيدگي در مراجع قضايي دانسته است، از تاريخ تصويب مورد تقاضا است. در پاسخ به شكايت مذكور، معاون امور حقوقي رئيس جمهور، به موجب لايحه شماره 57554/71551 مورخ 1404/05/08 توضيح داده است كه: 1ـ ادعاي شاكي داير بر آن است كه ترتيب اثر دادن به اسناد عادي اجاره در محاكم برخلاف مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك و رأي وحدت رويه شماره 166 مورخ 1375/07/28 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري است چرا كه بر اساس مستندات ياد شده پذيرش اسناد عادي داير بر انتقال مالكيت اموال غيرمنقول نزد محاكم دادگستري منوط به تنفيذ و تأييد پيشيني آن اسناد در مرجع قضايي است. اين استدلال در بادي امر درست به نظر مي رسد ليكن از اتقان كافي برخوردار نيست زيرا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 به اين دليل متعاقب دو قانون سلف خود يعني قانون مصوب سال 1356 و 1362 وضع شده است تا با تسهيل حداكثري در انعقاد عقد اجاره و همچنين تخليه ملك از يد مستاجركمك شاياني به رونق اجاره داري و واگذاري منافع املاك اعم از مسكوني و غير آن نمايد. به همين دليل سازوكارهاي جديدي همچون درخواست تخليه به جاي دادخواست تخليه در آن پيش بيني شد. بر اساس ماده 1 اين قانون مقرر شد: «از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه و ... كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود.» و ماده 3 نيز بيان مي دارد: «پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر يا قائم مقام قانوني وي تخليه عين مستاجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت.» بنابراين به وضوح ملاحظه مي شود كه مقنن با علم و اطلاع به قانون ثبت اسناد و املاك و حتي آيين دادرسي مدني، رويه قانوني جديدي براي روابط موجر و مستاجر برقرار داشته و حتي آيين دادرسي طرح دعوا را نيز براي سهولت در كار، تغيير داده است. مبرهن است در اين حالت با توجه به قرينه هاي صريح موجود در ماده 1 به دلالت عبارت «قرارداد عادي» و ماده 3 به دلالت «درخواست تخليه عين مستاجره با قرارداد عادي» و تفكيك آن با قراردادهاي رسمي، قانونگذار ترتيب اثر دادن به قرارداد عادي را در دستور كار محاكم قرار داده است و هيچ تشريفات ديگري را لازم نمي داند. لذا ادعاي شاكي داير بر مغايرت مواد مورد شكايت از آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر با قانون ثبت اسناد و املاك در واقع ادعايي ناظر بر خود قانون و اعتراض به مفاد قانون موضوعه است و آيين نامه از اين جهت حكمي مغاير با قانون ندارد. 2ـ در ماده 3 آيين نامه موضوع شكايت به «رسيدگي به درخواست تخليه در مورد سند عادي موضوع ماده 2 قانون» اشاره شده است كه مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر كه متاخر بر مستندات مورد ادعاي شاكي مي باشد، تصريح شده است كه «قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي گردد.» 3ـ درخصوص رأي وحدت رويه شماره 166 مورخ 1375/07/28 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري نيز لازم به ذكر است كه اولاً اين رأي ناظر به انتقال مالكيت عين بوده و نه منافع، ثانياً اين دادنامه در سال 1375 و قبل از تصويب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 صادر شده است كه با توجه به مفاد قانون اخيرالذكر، توجه به اسناد عادي در روابط في مابين موجر و مستاجر نيازمند تشريفاتي نظيرتنفيذ اسناد عادي در محاكم نيست از اين رو استناد به اين رأي داراي وجاهت نمي باشد. 4ـ به موجب ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون اجاره كليه اماكن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود. لذا قراردادهاي منعقده بين اشخاص قبل از تصويب اين قانون، تابع مقررات قوانين زمان انعقاد قرارداد است كه از جمله اين موارد حق كسب و پيشه و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و ... است. لذا برخلاف برداشت شاكي، قراردادهاي سابق بر قانون، تابع مقررات اين قانون نيستند. رأي هيئت تخصصي اداري و امور عمومي ديوان عدالت اداري مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 «از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاه هاي دانشجويي و ساختمان هاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود.» همچنين به موجب ماده 3 اين قانون «پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر يا قائم مقام قانوني وي تخليه عين مستأجره در اجاره با سند رسمي توسط داوير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت.» همچنين بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحي 1403/02/10 «در كليه قراردادهاي اجاره بايد مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصريح و در سامانه هاي ثبت الكترونيك اسناد يا ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور ثبت شود و پس از تأييد موجر، مستأجر و دو نفر از افراد مورد اطمينان طرفين به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (كد) رهگيري شود.» بنا به مراتب مذكور و فارغ از اينكه رأي وحدت رويه هيئت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره 166 مورخ 1375/07/28 ناظر بر عدم پذيرش اسناد عادي در خصوص نقل و انتقال اراضي و منصرف از رابطه حقوقي ميان موجر و مستأجر و موضوع تخليه ملك استيجاري و پيش از تصويب آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مصوب 1378/02/19 هيئت وزيران است با توجه به اينكه اولاً بر اساس ماده 1289 قانون مدني كاركرد و آثار حقوقي بر اسناد عادي مترتب است و ثانياً اراده قانونگذار نيز بر اساس احكام مذكور بر پذيرش اسناد عادي اجاره و ترتيب اثر دادن به آن تعلق گرفته است نظر به اينكه به موجب بند (1) ماده 12 قانون ديوان عدالت اداري اصلاحي سال 1402 رسيدگي به شكايات، تظلّمات و اعتراضات اشخاص حقيقي يا حقوقي از آيين نامه ها و ساير نظامات و مقررات دولتي و شهرداري ها و موسسات عمومي غيردولتي در مواردي كه مقررات مذكور به علت مغايرت با شرع يا قانون و يا عدم صلاحيت مرجع مربوط يا تجاوز يا سوء استفاده از اختيارات يا تخلف در اجراي قوانين و مقررات يا خودداري از انجام وظايفي كه موجب تضييع حقوق اشخاص مي شود از جمله حدود صلاحيت و وظايف هيئت عمومي ديوان عدالت اداري است. در نتيجه هيئت تخصصي اداري و امور عمومي با اتفاق آراء معتقد است مقرره مورد شكايت در چهارچوب اختيارات مرجع واضع مقرره مورد شكايت به تصويب رسيده است و مغايرتي نيز با قانون ندارد از اين رو مستنداً به بند «ب» ماده 84 قانون ديوان عدالت اداري (اصلاحي 1402/02/10 ) رأي به رد شكايت صادر مي شود؛ اين رأي ظرف بيست روز از تاريخ صدور، از سوي رئيس يا ده نفر از قضات ديوان عدالت اداري قابل اعتراض است. بر اساس ماده 93 قانون ياد شده آراي هيئت هاي تخصصي و هيئت عمومي در ابطال و عدم ابطال مصوبات موضوع بند (1) ماده (12) اين قانون، در رسيدگي و تصميم گيري مراجع قضايي و اداري، معتبر و ملاك عمل است. نائب رئيس هيئت تخصصي اداري و امور عمومي ـ سپهري كيا