نظر مشورتي 7/1403/427 مورخ 1403/11/28 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- با عنايت به اينكه هدف از قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ساماندهي اسناد عادي است، در خصوص قولنامه‌هايي كه در محدوده شهر بوده و فاقد ساختمان مي‌باشد و مشمول هيچ يك از قوانين حاكم؛ از جمله قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و يا قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1388 با اصلاحات و الحاقات بعدي نمي‌باشد، تدبيري اتخاذ نشده است. 2- آيا حكم عدم قابليت استماع دعوا در ماده يك قانون يادشده، صرفاً شامل دعواي استرداد عوضين مي‌باشد و يا آنكه دعواي مطالبه خسارت عوضين را نيز شامل مي‌شود؟ 3- آيا اسناد رسمي تعهدآور؛ مانند سند رسمي ازدواج، مشمول حكم ماده يك قانون است؟ به عبارت ديگر، آيا تعهدات الزام‌آور اسناد رسمي هم بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد؟ 4- تبصره يك ماده يك قانون صدرالذكر، حق فسخ را براي طرفين مفروض دانسته است؛ در فرضي كه طرفين حق فسخ را از خود ساقط كرده باشند چگونه به اين دعوا در محاكم رسيدگي مي‌شود؟ 5- ماده يك قانون در خصوص اسناد متضمن انحلال، فسخ، اقاله و سقوط حقوق مربوط به اموال غير منقول ساكت است و لازم است در آيين‌نامه اجرايي قانون در اين خصوص تعيين تكليف شود. 6- در اجراي تبصره ۳ ماده يك قانون يادشده، پيشنهاد مي‌شود در آيين‌نامه درج شود كه دادگاه صلح و شوراي حل اختلاف يك نسخه از گواهي حصر وراثت مربوط به افرادي كه در گذشته فوت كرده‌اند و گواهي يادشده براي آنان به تازگي صادر شده است را نزد اداره ثبت اسناد و املاك ارسال كنند. 7- در تبصره ۵ ماده يك قانون، عبارت «دعاوي مربوط به مستندات اعمال حقوقي» داراي ابهام است. مقصود از اين حكم چيست؟ 8- تبصره ۶ ماده يك تكراري و زائد است و حكم آن تابع عمومات به نظر مي‌رسد. 9- در ماده 3 قانون، قرارداد پيش‌نويس چه اعتباري دارد؟ ماهيت آن چيست؟ آيا موجب ايجاد حق است؟ آيا مي‌توان به استناد قرارداد پيش‌نويس، فروشنده را به حضور در دفتر اسناد رسمي ملزم كرد؟ 10- در خصوص حكم ماده 3 قانون، آيا پيش‌نويس حقي براي طرفين ايجاد مي‌كند؟ اگر هر يك از طرفين معامله نقض تعهد نمودند، جبران نقض تعهد چگونه است؟ ضمانت اجراي آن چيست؟ 11- در خصوص حكم ماده 3 قانون، چنانچه هر يك از طرفين در دفترخانه حاضر نشوند، آثار حقوقي قرارداد پيش‌نويس چيست؟ 12- در ماده 3 يادشده، ضمانت اجراي عدم ثبت پيش‌نويس در سامانه چيست؟ 13- در ماده 4 قانون، آيا منظور از حق واگذاري محل، قرارداد اجاره است يا مقصود صرفاً سرقفلي و حق كسب يا پيشه يا تجارت است؟ آيا قرارداد اجاره را نيز شامل مي‌شود؟ 14- در خصوص بند «ب» ماده ۴ قانون، چنانچه املاك در محدوده روستا باشند، به تأسي از تبصره ذيل ماده ۱۰ آيين‌نامه اجرايي قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 21/4/1390 هيأت وزيران در هيأت موضوع ماده 6 اين آيين‌‌نامه مطرح و رأي به تنظيم اظهارنامه ثبتي داده شود و در خصوص مابقي املاك مطابق قانون ثبت اسناد و املاك نسبت به پذيرش ثبت اقدام شود. 15- پيشنهاد مي‌شود در آيين‌نامه قانون براي مراجع قضايي، سامانه‌اي جهت اعلام تصميمات موضوع ماده 8 قانون به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تعريف و پيش‌بيني شود. 16- پيشنهاد مي‌شود در ماده ۸ قانون مفهوم ايجاد و سلب هر گونه حق عيني، شفاف و يا به طور مصداقي و نمونه ذكر شود. 17- در اجراي ماده ۸ قانون، پيشنهاد مي‌شود در آيين‌نامه، مرجع مجري رأي كه مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاك اعلام مي‌كند، مشخص شود؛ در همين راستا پيشنهاد مي‌شود دادگاه بدوي مكلف به اين امر دانسته شود. 18- در ماده ۹ قانون، شناسايي مجاورين چگونه صورت مي‌گيرد؟ آيا در نتيجه تحقيق محلي است و يا بر اساس اسناد رسمي؟ پيشنهاد مي‌شود با توجه به اينكه سازمان امور اراضي تهيه نقشه و احراز تصرف متصرفين را بر عهده دارد، اين موضوع نيز توسط سازمان امور اراضي انجام پذيرد. 19- در فراز پاياني ماده ۱۰ قانون ضمانت اجراي خاصي پيش‌بيني نشده است. 20- عبارت مدعي مذكور در ذيل ماده 10 قانون ناظر بر شخص اخير يعني شخص ثالث با حسن‌نيت است و يا تمامي مدعيان موضوع اين ماده را شامل مي‌شود؟ 21- در ماده 10 قانون، چگونگي ثبت و تشخيص ادعاهاي معارض و متعدد نسبت به يك ملك مبهم است. چنانچه قابليت ثبت دارد، نحوه تشخيص معامله صحيح چگونه است؟ 22- قانونگذار براي اجراي تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 توسط دستگاه‌هاي موضوع اين تبصره مدت زمان خاصي تعيين نكرده است. 23- در خصوص تكاليف بنياد مسكن انقلاب اسلامي، تكليف روستاهايي كه فاقد طرح هادي هستند، مشخص نشده است. 24- وفق تبصره 3 ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، اشخاصي كه نسبت به تصرفات اعتراض دارند بايد ظرف شش ماه از بارگذاري در سامانه اعتراض كنند؛ به نظر مي‌رسد اين مهلت موجب اطاله رسيدگي است؛ با تأسي از مهلت مقرر در پذيرش ثبت موضوع ماده ۲۱ قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي و با اخذ ملاك از آن، مي‌توان با در نظر گرفتن مهلتي نود روزه براي وصول اعتراضات از اطاله رسيدگي جلوگيري كرد. بديهي است اعتراضات اشخاص ثالث پس از صدور سند مالكيت هم در مراجع قضايي قابليت رسيدگي دارد. 25- در تبصره 10 ماده 10 قانون، تفاوت املاك موضوع اين قسمت (حداكثر 8 سال) با ديگر املاك در چيست؟ 26- در ماده 10 قانون مدعي در دو سال دوم فرصت دارد معامله‌اي كه پيش از وضع قانون بوده است را به ثبت برساند. آيا براي اخذ سند رسمي، مرور زمان براي اقدامات قانوني پيش‌بيني شده است؟ براي گرفتن سند رسمي چه مهلتي در نظر گرفته شده است؟ 27- در خصوص حكم تبصره 10 ماده 10 قانون، آيا شخصي كه ملك را واگذار كرده است، براي اقدام از طريق سامانه و انجام اعمال حقوقي، يد بعدي قائم‌مقام وي است؟ 28- در خصوص اراضي واگذار شده از طرف دولت در سال‌هاي گذشته كه به مرور زمان خرد شده و تقريبا تمامي قطعات واگذاري به حالت سابق باقي نمانده است؛ اما سازمان امور اراضي اين‌گونه املاك را دولتي و از شمول قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 خارج دانسته و درخواست صدور سند را منوط به يكپارچه‌سازي املاك و اعاده به وضع سابق مي‌داند، به نظر مي‌رسد با پيش‌بيني حكمي در اين خصوص و نيز اراضي مازاد بر نسق زراعي در اجراي مقررات اصلاحات ارضي، مشكلات بسياري از استان‌ها مرتفع خواهد شد. 29- پيشنهاد مي‌شود به منظور جلوگيري از اعمال سليقه؛ بويژه در حوزه اراضي كشاورزي، فرم‌هاي مخصوصي همانند سامانه سحاك پيش‌بيني شود. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- نظر به اينكه اقدام براي اخذ سند رسمي مالكيت منحصر به موارد مذكور در استعلام يعني اقدام از طريق قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و يا قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1388 با اصلاحات و الحاقات بعدي نمي‌باشد، در خصوص قولنامه‌هاي راجع‌ به املاك داراي ساختمان واقع در محدوده شهر ابتدا بايد وفق ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مستندات اين معاملات در سامانه موضوع اين ماده بارگذاري شود و سپس به طرفيت مالك رسمي طرح دعوا شود و يا در فرض فقدان سابقه ثبتي، موضوع از طريق ثبت عمومي پيگيري و اقدام لازم جهت اخذ سند انجام شود. 2- در خصوص دعواي استرداد عوضين موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 1403، عوضين بايد بدون نقص و به همان گونه‌اي‌ كه در زمان معامله مبادله شده است، مسترد شود؛ بر اين اساس در فرض سؤال، دعواي مطالبه خسارت وارده به عوضين كه از توابع دعواي استرداد عوضين است، قابليت استماع دارد. 3- اولاً، به موجب حكم عام ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 هر عمل حقوقي؛ اعم از عقد و ايقاع كه موضوع و يا نتيجه آن انتقال باشد؛ اعم از مالكيت عين يا انتقال حق انتفاع (اعم از عمري يا رقبي) براي مدت بيش از دو سال يا انتقال حق ارتفاق اموال غير منقول و وقف و نيز عقودي كه براي ثالثي ايجاد حق عيني نمايد؛ مانند عقد رهن و يا عقود مفيد انتقال منافع اموال مذكور براي مدت بيش از دو سال و اجاره به شرط تمليك و هر نوع پيش‌فروش ساختمان؛ اعم از اينكه به صورت سهمي از كل عرصه و يا اعيان باشد و يا اينكه موضوع و يا نتيجه آن، تعهد به انجام كليه اعمال حقوقي مذكور باشد، تابع اين قانون است و بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد. ثانياً، عقد نكاح از حيث عموم عبارت «هر عمل حقوقي» مشمول ماده يادشده است؛ مشروط بر اينكه در نتيجه آن، انتقال مال غير منقول و يا تعهد به آن ايجاد شود؛ بنابراين، چنانچه در ضمن عقد نـكاح مال غير منقول توسط زوج و يا شخص ثالثي به زوجه تمليك شود (به عنوان نتيجه عقد) و يا تعهد به آن شود، مشمول حكم مقرر در ماده يك مذكور مي‌باشد. بديهي است مطلق تعهدات الزام‌آور در عقد نكاح مشمول آن نخواهد بود. 4- پيش‌فرض ذكر شده در استعلام مبني بر اينكه در تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، قانونگذار حق فسخ را براي طرفين مفروض دانسته است، با حكم مقرر در اين تبصره منطبق نمي‌باشد و از آنجا كه پرسش مبتني بر پيش‌فرض نادرست است، ارائه نظريه مشورتي در اين خصوص موضوعاً منتفي است. 5- اولاً، صرف‌نظر از آنكه براي ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 آيين‌نامه‌اي پيش‌بيني نشده است، فسخ و اقاله قرارداد ذيل عنوان عمل حقوقي موضوع اين ماده قرار مي‌گيرد و در خصوص ديگر موارد انحلال قرارداد؛ مانند انفساخ و بطلان؛ در فرض آنكه در اين زمينه از مرجع صالح رأي صادر شود، مطابق ماده 8 قانون اقدام مي‌شود. ثانياً، اسقاط حق انتفاع يا حق ارتفاق نيز ذيل عنوان عمل حقوقي مندرج در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 قرار مي‌گيرد؛ زيرا در نتيجه اسقاط هر يك از اين حقوق، حق به طرف مقابل منتقل مي‌شود و مشمول حكم «... يا نتيجه آن انتقال ...» مندرج در ماده يك يادشده قرار مي‌گيرد. 6- با توجه به اطلاق تبصره 3 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و تكليف مرجع صادركننده گواهي حصر وراثت به انعكاس آن به مرجع ثبتي، پيشنهاد مطرح شده در خصوص پيش‌بيني مقرره‌اي در آيين‌نامه براي تعيين تكليف گواهي‌هاي حصر وراثت صادره پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون نسبت به كساني كه پيش از اجراي آن فوت كرده‌اند، منتفي به نظر مي‌رسد. 7- حكم مقرر در تبصره 5 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به نحوي مجمل است كه رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسيري مرجع تصويب‌كننده مي‌باشد. 8- صرف نظر از وارد بودن يا نبودن انتقاد مطرح شده نسبت به تبصره 6 ماده يك قانون صدرالذكر، پرسش خاصي كه مستلزم ارائه نظريه مشورتي باشد، مطرح نشده است. 9، 10، 11 و 12- با توجه به مواد 10، 12 و 13 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، پيش‌نويس قرارداد موضوع ماده 3 اين قانون، پيش از ثبت آن در سامانه موضوع ماده يك قانون يادشده،‌ حق و تعهدي براي طرفين ايجاد نمي‌كند؛ بر اين اساس،‌ پيش‌نويس فاقد آثار حقوقي قرارداد است و در صورت عدم ثبت، دعواي الزام به ثبت پيش‌نويس فاقد محمل قانوني است. 13- در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، عبارت «حق واگذاري محل» با عبارت داخل پرانتز (حق كسب و پيشه يا سرقفلي يا حقوق ناشي از موقعيت تجاري و اداري) توصيف شده است و قرارداد اجاره از شمول اين عناوين خارج است؛ بنابراين، ماليات اجاره‌بها بر مبناي مأخذ مذكور در اين ماده محاسبه نمي‌شود. 14- پرسش مطرح شده مبهم است؛ ضمن آنكه، ماده 4 قـانون الزام به ثبـت رسـمي معـاملات اموال غير منقول مصوب 1403 فاقد بند «ب» مي‌باشد و مشخص نيست مقصود ماده 4 كدام قانون است؛ بر اين اساس، در وضعيت موجود امكان پاسخگويي از سوي اين اداره كل فراهم نمي‌باشد. 15- پيشنهاد مطرح شده مبني بر پيش‌بيني سامانه‌اي براي مراجع قضايي جهت اعلام تصميمات و آراي قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عيني راجع به ابنيه، اراضي و املاك به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در ذيل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مـصوب 1403، موجه و منطقي مي‌باشد؛ اما از آنجا كه در اين قانون براي ماده 8 يادشده آيين‌نامه‌اي پيش‌بيني نشده است، در فرض تصويب دستورالعمل اجرايي براي اين ماده، اين پيشنهاد قابل توجه و اعمال است. 16- انتقاد مطرح شده مبني بر ضرورت شفاف كردن عبارت «ايجاد و سلب هرگونه حق عيني» در ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مستلزم ارائه نظريه مشورتي از سوي اين اداره كل نمي‌باشد. 17- پيشنهاد مطرح شده مبني بر لزوم تعيين تكليف نسبت به مرجع اعلام‌كننده رأي قضايي موضوع ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به سامانه موضوع اين ماده با توجه به اجمال قانون، در خور توجه به نظر مي‌رسد. 18- نكات مطرح شده كه ظاهراً ناظر بر تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مي‌باشد؛ از جمله از حيث چگونگي شناسايي مشاورين املاك، مستلزم ارائه نظريه مشورتي از سوي اين اداره كل نيست. 19- صرف نظر از ابهام موجود در اين بند، پرسشي كه مستلزم نظريه مشورتي اين اداره كل باشد، مطرح نشده است. 20- عبارت «مدعي مذكور» در ذيل ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ناظر بر تمام مدعياني است كه نسبت به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غير منقول ادعايي دارند و مكلفند ظرف دو سال از تاريخ راه‌اندازي سامانه موضوع اين ماده نسبت به درج مستندات و ادعاهاي خود در سامانه مذكور و ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي يا دعواي مرتبط در مراجع قضايي يا هر امر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت اقدام كنند و منصرف از اشخاص ثالث با حسن‌نيت دارنده سند رسمي موضوع ذيل اين ماده مي‌باشند. 21- اولاً، در سامانه «ساماندهي اسناد غير رسمي» موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 تمامي ادعاهاي راجع به مالكيت عين، منافع و يا حقوق موضوع اين ماده در مهلت مقرر قانوني قابليت ثبت دارد. ثانياً، تشخيص معارض بودن ادعاها مستلزم رسيدگي قضايي و تابع عمومات حاكم بر دادرسي مدني است. 22- ايراد مطرح شده مبني بر عدم تعيين مهلت قانوني براي اجراي تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 موجه است و با توجه به آثار و تبعات احتمالي عدم اقدام به موقع دستگاه‌هاي موضوع اين تبصره، پيش‌بيني مدت زمان مقرر براي انجام تكاليف موضوع اين حكم در آيين‌نامه اجرايي درخور توجه است. 23- هرچند اراضي زراعي و باغي روستاهاي فاقد طرح هادي، مشمول عبارت «اراضي زراعي و باغ‌هاي خارج از محدوده قانوني شهرها» مندرج در تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 قرار مي‌گيرد؛ اما در مورد اراضي غير زراعي و باغي، قانونگذار تكليف مقرر براي بنياد مسكن انقلاب اسلامي در اين تبصره را مقيد به روستاهايي كرده است كه داراي طرح هادي مي‌باشند. 24- در اين بند پيشنهاد اصلاح تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و كاهش مهلت اعتراض اشخاص ذي‌نفع يا متصرفان به نقشه داراي مختصات جغرافيايي (يو.تي.ام) ملك از شش ماه به نود روز با اخذ ملاك از ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، مطرح شده است و مستلزم صدور نظريه مشورتي از سوي اين اداره كل نيست. 25- براي پاسخ به اين پرسش‌، توجه به نكات زير لازم است: نخست. تفاوت مواد يك و 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در زمان انعقاد معامله است؛ ماده يك قانون ناظر بر معاملاتي اسـت كه پـس از راه‌اندازي سـامانه و سپري شدن مهلت بايد در سامانه ثبت شود؛ اما در معاملات موضوع ماده 10 قانون، معامله منشأ حق مدعي و مستندات مربوط به آن پيش از راه‌اندازي سامانه مذكور ايجاد شده و فاقد سند رسمي است؛ به عبارت ديگر، در ماده يك معامله منتهي به حق از همان ابتدا در سامانه ثبت مي‌شود؛ اما در ماده 10 قانون معامله پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون واقع شده و حقوق ناشي از آن در سامانه ثبت مي‌شود و از حيث نوع ملك، بين دو ماده تفاوتي وجود ندارد. دوم. معاملات راجع به املاك موضوع ماده 10 قانون يادشده پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون منعقد شده است و معاملات بعدي راجع به اين املاك و حقوق با وجود شرايط چهارگانه ذيل تبصره 10 ماده 10، در سامانه موضوع ماده 10 اين قانون قابل ثبت است و فقدان هر يك از اين شرايط سبب مي‌شود معاملات مقرر در ماده يك نسبت به املاك موضوع ماده 10 قانون قابل ثبت نباشد. سوم. مهلت دو ساله مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 براي درج ادعاها و مستندات راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غير منقول در سامانه است. اين اشخاص مكلفند ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي يا دعواي مرتبط در مراجع قضايي يا هر امر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت، اقدام و مدرك مربوط را در سامانه درج نمايند؛ اما مهلت هشت ساله موضوع تبصره 10 همين ماده، براي ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده يك قانون است و نه ثبت ادعاها و مستندات صدرالذكر. 26- به موجب ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مدعيان راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غير منقول مكلفند ظرف دو سال از تاريخ راه‌اندازي اين سامانه مستندات و ادعاهاي خود را در سامانه موضوع اين ماده درج كنند و ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسـمي يا دعـواي مرتبـط در مـراجع قـضايي يا هر امـر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت و درج مدرك مربوط در سامانه اقدام كنند؛ بنابراين، تكليف مدعي يكي از اين موارد و در نهايت درج مستندات مربوط به اقدامات در سامانه است كه بايد در مهلت دو ساله انجام شود و در غير اين صورت، مشمول ضمانت اجراي آن خواهد بود و چنانچه مدعي نتواند در اين مهلت، سند رسمي را به هر دليلي تنظيم كند، بايد براي اخذ سند رسمي مالكيت حسب مورد اقدام به طرح دعوا و يا هر اقدام مناسب ديگر بنمايد و مدارك مربوط را در سامانه ثبت كند؛ بنابراين، مهلت دو ساله الزاماً براي تنظيم سند رسمي مالكيت نيست و با اقدام به طرح دعوا و يا اقدام مقتضي ديگر براي اخذ سند رسمي مالكيت و درج مدارك در سامانه، تكليف مدعي انجام شده محسوب است و صدور سند به عنوان نتيجه اقدامات مقدماتي، مشمول اين مهلت دو ساله نيست. 27- مدعي راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيـش از دو سـال و حق انتـفاع و حق ارتفاق اموال غير منقول، هر شخصي است كه به طور كلي مدعي حق است و منتقل‌اليه در هر قراردادي قائم‌مقام انتقال‌دهنده است و «اشخاص فاقد سند رسمي» موضوع تبصره 10 ماده 10 قانون يادشده همان اشخاص موضوع اين ماده (10) هستند كه مدعي حق و فاقد سند رسمي مي‌باشند و با رعايت تمامي شرايط چهارگانه مقرر در اين تبصره، حداكثر تا هشت سال پس از راه‌اندازي سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي مي‌توانند صرفاً در سامانه مذكور اعمال حقوقي موضوع ماده يك اين قانون را انجام دهند؛ در غير اين صورت، مشمول ضمانت اجراي مقرر در ماده يك اين قانون مي‌شوند. در نتيجه و بنا به مراتب پيش‌گفته، موضوع قائم‌مقامي در همه معاملات؛ به جز عقود جايز و داوري كه با فوت و حجر يكي از طرفين منحل مي‌شود، از جمله در معاملات ناقل موضوع اين ماده جاري است. 28- مطالب مطرح شده مبهم و به كيفيت مطرح شده قابل پاسخگويي نيست. شايسته ذكر است به موجب تبصره 4 ماده 6 قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 صدور سند مالكيت براي اراضي كشـاورزي و نسـق‌هاي زراعي و باغـات در صورتي كه ميزان تصرفات متقاضي ثبت، بيش از نسق زراعي يا باغي باشد، چنانچه معارضي وجود نداشته باشد با رأي هيأت حل اختلاف موضوع ماده يك اين قانون بلامانع است. 29- نكته‌اي كه مستلزم صدور نظريه مشورتي از سوي اين اداره كل باشد، مطرح نشده است.