نظر مشورتي 7/1403/547 مورخ 1403/12/01 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- اطمينان از مجاز بودن و متصل بودن دلالان معاملات املاك، مشتمل بر مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي به سامانه ثبت الكترونيك اسناد چگونه حاصل مي‌شود؟ 2- آيا در زمان تنظيم پيشنويس قرارداد توسط دلالان معاملات املاك، ارائه اصل سند مالكيت ضروري است؟ در صورت عدم ضرورت، چگونه بايد از وجود چنين سندي اطمينان حاصل شود؟ همچنين چنانچه در زمان تنظيم اوليه قرارداد مبالغي مبادله شود، در صورت بروز اختلاف نحوه استرداد چگونه است؟ آيا ثمن يا عوضين تا زمان انعقاد قرارداد رسمي انتقال، نزد دلالان معاملات املاك به عنوان امين باقي مي‌ماند؟ 3- چنانچه پس از تنظيم پيشنويس قرارداد، تنظيم سند رسمي انتقال در دفتر اسناد رسمي امكانپذير نباشد و يا در هر صورت به تنظيم چنين سندي منجر نشود، آيا پيشنويس تنظيمي از سوي دلالان معاملات املاك داراي اعتبار است و يا آنكه فقط از حيث استرداد ثمن يا عوض معتبر است؟ 4- در مواردي كه بين طرفين معاوضه صورت مي‌گيرد؛ مانند معاوضه دو ملك يا ملك با مال منقول، ساز و كار اقدام دلالان معاملات املاك و دفاتر اسناد رسمي چگونه است؟ 5- در مواردي كه اشخاص ادعا يا سند عادي خود را در سامانه موضوع ماده 10 قانون يادشده ثبت كرده‌اند و مستلزم طرح دعوا است، چنانچه دعوا به صورت شكلي رد شود، آيا طرح دعواي جديد امكانپذير است؟ در صورتي كه بپذيريم طرح دعاوي جديد مربوط به ملك براي فرآيند ثبت ملك معتبر است، تا چه زمان اين امر امكانپذير است و آيا طرح دعاوي متعدد جديد موجب سوء استفاده نمي‌شود؟ اين ابهام در تبصره 3 ماده 10 قانون صدرالذكر نيز وجود دارد. 6- از آنجا كه اقدامات مذكور در تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و ديگر موادي كه تكاليفي بر عهده سازمان‌هاي دولتي مانند وزارت جهاد كشاورزي، سازمان امور اراضي و ادارات كل منابع طبيعي و آبخيزداري گذاشته شده است، با توجه به ماهيت آنها كه هزينه‌بر و مستلزم اقدامات گسترده نقشه‌برداري و مانند آن است، چنانچه در مهلت‌هاي يادشده اين اقدامات صورت نگيرد، مهلت‌هاي مذكور براي اشخاص ذي‌نفع از چه زماني آغاز مي‌شود؟ آيا عدم انجام موارد فوق به نوعي اين مهلت‌ها را تمديد مي‌كند؟ 7- با توجه به فراواني ادعاي اشخاص راجع به اراضي ملي تحت تصرف، آيا تعيين مهلت در اين قانون براي اين نوع اراضي براي ثبت ادعا و سپس طرح دعوا موجب طرح دعاوي بسيار در مراجع قضايي نمي‌شود؟ بويژه آنكه، در خصوص بسياري از اراضي ملي كه در تصرف اشخاص است، به سبب سبق تصرف و عدم اطلاعرساني از سوي ادارات منابع طبيعي، متصرفان اطلاعي از ملي بودن اين اراضي ندارند. 8- تبصره 5 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ثبت ملك را با علم به عدم استحقاق مستوجب جزاي نقدي دانسته و مقرر كرده است چنانچه با جرايم ديگري مانند جعل همراه باشد، مرتكب به مجازات اين جرايم نيز محكوم مي‌شود. آيا حكم اين تبصره مشمول قواعد تعدد است يا آنكه مجازات‌ها جمع مي‌شود؟ 9- آيا مقصود از حكم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون يادشده مبني بر عدم تعلق اراضي همجوار به متقاضي يا افراد تحت تكفل وي، آن است كه بايد يك سند مالكيت براي تمامي اراضي در صورت همجوار بودن صادر شود؟ چنانچه اراضي مربوط به افراد تحت تكفل باشد، آيا صدور يك سند مالكيت براي همگي آنها موجب تضييع حقوق آنان نمي‌شود؟ چنانچه به صدور سند مالكيت مشاعي قائل باشيم، آيا الزام افراد به اخذ سند مشاعي مالكيت، امري مغاير اراده آنها محسوب نمي‌شود؟ 10- در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مقصود از ايقاع چيست؟ آيا غير از اخذ به شفعه مي‌توان ايقاع ديگري را متصور شد كه نتيجه آن انتقال مالكيت باشد؟ 11- در خصوص مبايعه‌نامه تنظيمي توسط دفاتر اسناد رسمي، آيا محدوديت در دفتر املاك ثبت خواهد شد و يا فقط در سامانه كاتب يا سامانه ثبت الكترونيكي اسناد؟ 12- آيا پس از تنظيم قولنامه و يا مبايعه‌نامه، تنظيم مبايعه‌نامه ديگر نيز امكان‌پذير است؟ در اين صورت محدوديت ايجاد شده، چه وضعيتي دارد؟ 13- با توجه به ماهيت متفاوت قولنامه، مبايعه‌نامه و تعهد به بيع، آيا براي تمامي اين‌ها يك نوع محدوديت اعمال خواهد شد؟ 14- آيا در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مقصود از مبايعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بيع معاني عرفي آن‌ها است؟ 15- پيشنويس تنظيمي توسط دلالان معاملات املاك كه نزد دفتر اسناد رسمي ارسال مي‌شود، آيا تعهدي براي متعاملين ايجاد مي‌كند؟ 16- آيا سندي كه در اجراي تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 توسط اشخاص حقيقي و يا حقوقي تنظيم مي‌شود، سند رسمي است؟ از آنجا كه اين سند، در تعريف سند رسمي قرار نمي‌گيرد، پيشنهاد مي‌شود براي مراجعه به دفتر اسناد رسمي و تأييد اين قسم اسناد مهلتي در نظر گرفته شود. 17- در تبصره 2 ماده 3 قانون صدرالذكر براي شاهد ممتاز (سردفتر اسناد رسمي) جايگاه خاصي لحاظ نشده است و اين در حالي است كه قرار دادن افراد عادي در رديف افراد كارشناس و آموزش‌ديده پيامدهاي بسياري به دنبال خواهد داشت. 18- آيا در تبصره 2 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به صرف تنظيم مبايعه‌نامه و قولنامه، مالكيت انتقال پيدا مي‌كند و خريدار حق عيني بر مال موضوع معامله دارد و يا آنكه در نتيجه تنظيم اين اسناد فقط حق ديني ايجاد مي‌شود؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- نظر به اينكه به موجب ماده 5 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شده است «سامانه را به نحوي طراحي كند كه تنها در صورت احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاك اجازه درج پيش‌نويس قرارداد براي آنان فراهم شود» و از سوي ديگر، وفق ماده 6 آيين‌نامه مذكور، وزارت صنعت، معدن و تجارت مكلف شده است «امكان استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاك و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آني براي سازمان در سامانه ايجاد كند»، استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان امكانپذير است و بدون احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان، درج پيش‌نويس قرارداد مقدور نيست. شايسته ذكر است به موجب ماده 7 آيين‌نامه يادشده، تصديق الكترونيكي پيش‌نويس از سوي متعاملين نيز امري ضروري است. 2- اولاً، با توجه به بندهاي «ج» و «ح» ماده يك آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 مبني بر لزوم درج مشخصات ملك در پيش‌نويس و لزوم بررسي و صحت‌سنجي داده‌هاي ارائه شده به دفتر املاك و همچنين ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حكم مقرر در ماده 2 آيين‌نامه يادشده، ارائه سند مثبت مالكيت براي درج پيش‌نويس ضروري به نظر مي‌رسد. ثانياً، با عنايت به ماده 10 آيين‌نامه يادشده و با لحاظ آن‌كه قراردادي منعقد نمي‌شود، پرداخت ثمن يا رد و بدل عوضين به نحو مطرح شده در استعلام و ديگر پرسش‌هايي كه فرع بر اين اقدامات مطرح شده است، منتفي است. 3- چنانچه مقصود از استعلام پيش‌نويس تهيه شده از سوي دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي مي‌ّباشد، با توجه به پاسخ پرسش دوم، منتفي است. 4- معاوضه همانند بيع يكي از اعمال حقوقي موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 محسوب و مستلزم ثبت در سامانه موضوع اين ماده است و نوع عوض پرداختي تأثيري در صدق عمل حقوقي ندارد و اقدام دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي و همچنين دفاتر اسناد رسمي در معاوضات نيز به مانند ديگر اعمال حقوقي موضوع اين قانون و آيين‌نامه اجرايي ماده 3 آن مصوب 18/7/1403 است. 5- نظر به اين‌كه ضمانت اجراي مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 ناظر بر عدم ثبت ادعا در سامانه مربوط و ترك اقدام مقتضي؛ از جمله اقامه دعوا در بازه زماني مقرر است، چنانچه در بازه زماني مقرر دعوا به صورت شكلي رد شود، پذيرش دعواي مجدد فاقد منع قانوني است؛ اما در صورتي كه مدعي با امكان طرح دعواي مجدد با رعايت مهلت قانوني، آن را خارج از مهلت قانوني مطرح كند، مشمول ضمانت اجراي مقرر در اين ماده مي‌باشد؛ همچنين در صورت طرح دعوا در مهلت مقرر و رد شكلي دعوا از سوي دادگاه خارج از مهلت قانوني مندرج در اين ماده، از آنجا كه تكليف مدعي بر اساس ماده 10 قانون اقامه دعوا بوده كه در مهلت انجام شده است، تأخير در صدور حكم توسط دادگاه و يا صدور قرار رد دعوا خارج از مهلت مقرر، حقوق مدعي كه به تكليف قانوني خود عمل كرده است را از بين نمي‌برد و وي مي‌تواند دعواي جديدي حتي خارج از مهلت مقرر مطرح كند. در هر صورت، استماع دعواي مجدد فرع بر آن است كه وفق مقررات اين قانون براي شخص ثالث با حسن‌نيت سند مالكيت صادر نشده باشد. 6- نظر به اين‌كه اقدامات دستگاه‌هاي اجرايي مذكور در تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مقيد به مهلت نشده است، پرسش‌هاي مطرح شده موضـوعاً منتفي است و در هر صورت، مهلت اشخاص براي اعتراض به نقشه‌هاي تهيه شده موضوع اين تبصره از زمان بارگذاري و اعلام نقشه‌ها در سامانه موضوع تبصره است. 7- پرسش خاصي كه مستلزم ارائه نظريه مشورتي باشد، مطرح نشده است. 8- به موجب ماده 9 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شده است «سامانه را به نحوي طراحي نمايد كه درج هرگونه پيش‌نويس قرارداد راجع به هر ملك، منوط به آن باشد كه در خصوص آن ملك، پيش‌نويس قرارداد مغاير ديگري در سامانه درج نشده باشد.»؛ بنابراين، درج پيش‌نويس دوم پس از راه‌اندازي سامانه موضوعاً منتفي است. 9- قانون‌گذار در تبصره 9 ماده 10 قانون تسهيلاتي را براي صدور سند مفروزي بدون رعايت نصاب‌هاي مشمول قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 1385 پيش‌بيني كرده است و براي اعمال و اجراي اين تسهيلات براي متقاضي دريافت اين سند شروطي را قيد كرده است؛ بنابراين فقدان شرايط مقرر در اين تبصره صرفاً فرد را از تسهيلات مقرر محروم مي‌كند و مانع از آن نيست تا بر اساس عمومات قانوني و مقررات مقرر در همين قانون يا ساير مقررات نسبت به اخذ سند اقدام كند. 10- با توجه به صراحت مواد 12 و 13 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسـمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، پيش‌نويس قرارداد كه توسط دلالان در سامانه مربوط درج مي‌شود، پيش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقي قرارداد است. 11، 12 و 13- مطالب مطرح شده مبهم است و به كيفيت مطرح شده قابل پاسخ‌گويي نيست. 14- قانون‌گذار در ماده 2 قانون صدرالذكر در مقام آن است تا قراردادهاي خصوصي را با همان عنوان و توصيفي كه متعاملين از آن ياد كرده‌اند به نحو تمثيلي ذكر كند؛ به عبارت ديگر، از آنجايي كه در قراردادهاي خصوصي اشخاص از عناويني مانند تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه‌نامه و امثال آن استفاده مي‌كنند، قانون‌گذار بدون آنكه در مقام بيان ماهيت حـقوقي و دقـيق هر يك از اين عـناوين باشـد، واژگان رايج عرفي را استفاده كرده است؛ بدون آن‌كه بار معنايي جديدي براي دو عنوان «تعهد به بيع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد. 15- اولاً، صرف‌نظر از آنكه براي ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 آيين‌نامه‌اي پيش‌بيني نشده است، فسخ و اقاله قرارداد ذيل عنوان عمل حقوقي موضوع اين ماده قرار مي‌گيرد و در خصوص ديگر موارد انحلال قرارداد؛ مانند انفساخ و بطلان؛ در فرض آنكه در اين زمينه از مرجع صالح رأي صادر شود، مطابق ماده 8 قانون اقدام مي‌شود. ثانياً، اسقاط حق انتفاع يا حق ارتفاق نيز ذيل عنوان عمل حقوقي مندرج در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 قرار مي‌گيرد؛ زيرا در نتيجه اسقاط هر يك از اين حقوق، حق به طرف مقابل منتقل مي‌شود و مشمول حكم «... يا نتيجه آن انتقال ...» مندرج در ماده يك يادشده قرار مي‌گيرد. 16، 17 و 18- قراردادهاي يكسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ۱۴۰۳ در سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده يك همين قانون به ثبت مي‌رسد؛ خلاصه‌اي از مفاد عمل حقوقي موضوع قراردادهاي يكسان تنظيمي با رعايت ترتيبات و قيود مندرج در ماده ۱۵ آيين‌نامه اجرايي ماده ۳ اين قانون مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، وفق ماده ۲۵ همين آيين‌نامه، توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در دفتر الكترونيك املاك يا پرونده ثبتي ملك درج مي‌شود و به موجب ماده ۲۰ همين آيين‌نامه، در زمان انجام اعمال حقوقي يادشده، حق‌الثبت، ماليات نقل و انتقال اموال غير منقول اخذ مي‌شود؛ با وجود اين، به موجب بند ۲ ماده ۱۵ آيين‌نامه يادشده كه در قالب شرط الزامي در قرارداد يكسان درج مي‌شود، ثبت هرگونه عمل حقوقي موضوع ماده يك قانون توسط منتقل‌اليه يا متعهد‌له تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمي ممنوع است و بر اين اساس‌، ‌امكان نقل و انتقال از طرفين قراردادهاي يكسان تا زمان مراجعه به دفاتر اسناد رسمي سلب شده است و در صورت عدم مراجعه تا شش ماه پس از موعد مقرر، بايد توسط طرفين و در زمان انعقاد قرارداد سازوكاري براي تعيين تكليف قرارداد پيش‌بيني شود.