دادنامه شماره 140431390000827002 مورخ 1404/04/11‌ هيئت تخصصي اراضي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست در خصوص عدم ابطال بند 2- 8 و تبصره 3 ذيل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادي با متقاضيان واجد شرايط جهت ساخت واحد ويلايي در راستاي مفاد قانون جهش توليد مسكن

هيئت تخصصي اراضي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست * شماره پرونده: هـ ت/0300287 * شماره دادنامه سيلور: 140431390000827002 تاريخ: 1404/04/11 * شاكي: آقاي محمد مهدي آقاسي زاده شعر باف *طرف شكايت: شركت عمران شهر جديد بينالود *موضوع شكايت و خواسته: ابطال بند 8-2 و تبصره 3 ذيل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادي با متقاضيان واجد شرايط جهت ساخت واحد ويلايي در راستاي مفاد قانون جهش توليد مسكن ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ * شاكي دادخواستي به طرفيت شركت عمران شهر جديد بينالود به خواسته ابطال بند 8-2 و تبصره 3 ذيل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادي با متقاضيان واجد شرايط جهت ساخت واحد ويلايي در راستاي مفاد قانون جهش توليد مسكن به ديوان عدالت اداري تقديم كرده كه به هيئت عمومي ارجاع شده است. متن مقرره مورد شكايت به قرار زير مي باشد: "ماده 8 ـ تعهدات مستاجر: مستاجر مكلف است حداكثر ظرف مدت سه ماه از تاريخ تحويل زمين نسبت به اخذ پروانه ساختماني براساس ضوابط مصوب طرح تفصيلي و شروع عمليات اجرايي تحويل نسخه اي از پروانه به موجر اقدام نمايد در صورت تخطي مستاجر از اين تعهد، موجر حق دارد نسبت به فسخ قرارداد اجاره زمين و يا تمديد آن با شرايط جديد اقدام نمايد. تبصره 1ـ ............ تبصره 2 ـ مستأجر موظف است يك ماه قبل از اتمام مدت دوره ساخت موضوع اين قرارداد جهت تعيين تكليف و يا تمديد مدت قرارداد به موجر مراجعه نمايد. 2ـ 8 ـ پرداخـت هزينه آماده سازي زميـن بر عهده ي مستاجر مي باشد و موجر اين اختيار را دارد تا طبق ضوابط و مقررات نسبت به برداشت هزينه هاي آماده سازي و سهم مستاجر از محل تسـهيلات بانكي نهضت ملي مسكن وي اقدام نمايد. تبصره 3: در صورت عدم اخذ تسهيلات نهضت ملي مسـكن توسط مستأجر، با اعلام موجر و حداكثر ظرف مهلت يكماه و در اقساط تعييني برابر قبوض صادره از شركت عمران مستاجر مكلف به پرداخت هزينه هاي آماده سازي سهم خود به موجر مي باشد." * دلايل شاكي براي ابطال مقرره مورد شكايت: شرط پرداخت هزينه آماده سازي زمين از مال مستاجر شرطي نامشروع است زيرا در ماده 6 همين قرارداد در تعهدات موجر آمده است كه مسئوليت آماده سازي زمين موضوع قرارداد بر عهده موجر يعني شركت عمران بينالود مي باشد. همچنين بنا بر ماده 477 قانون مدني موجر بايد عين مستاجره را در حالتي تسليم نمايد كه مستاجر بتواند استفاده مطلوب را نمايد. بنابراين گرفتن هزينه آماده و فراهم سازي عين مستاجره از مستاجر تعدي از قانون و اجحاف بر مستاجر است. شرط مذكور شرطي نامشروع و ناموجه است و برخلاف ماده 232 قانون مدني است. موجر قانوناً بايد عين مستاجره را تسليم مستاجر نمايد و شرط خلاف آن برخلاف مقتضاي عقد است. *خلاصه مدافعات طرف شكايت: در پاسخ به شكايت مذكور سرپرست شركت عمران شهر جديد بينالود به موجب لايحه شماره 4651680 مورخ 1403/11/28 به طور خلاصه توضيح داده است كه: آيين نامه ماده 7 قانون جهش توليد مسكن تاكنون تصويب و ابلاغ نگرديده لذا مبناي محاسبه و تعيين هزينه هاي آماده سازي و نحوه پرداخت و وصول آن در خصوص واگذاري اين گونه اراضي بر اساس صورت جلسه شوراي عالي مسكن مورخ 1400/8/25 عمل مي گردد. شركت عمران شهر جديد بينالود صرفاً در مقام اجراي مصوبه شوراي عالي مسكن است و هيچ گونه نقشي در تصويب مصوبه ندارد. اين شركت مطابق با دستورالعمل واگذاري زمين و ساختمان و نظارت بر اجراي آن در شهر جديد مصوب 1394/10/5 و برابر قراردادهاي مصوب شركت عمران مادر تخصصي شهرهاي جديد كه به صورت فرمت تيپ و غيرقابل تغيير مي باشد، اقدام مي نمايد. به موجب ماده 14 قرارداد استنادي، هر گونه اختلاف ناشي از اجرا و تفسير قرارداد با هيئت مديره شركت مادر تخصصي عمران شهرهاي جديد به عنوان داور مي باشد. ادعاي نامشروع بودن شرط پرداخت هزينه هاي آماده سازي به ميزان قدرالسهم شاكي فاقد وجاهت قانوني است. زيرا مشروعيت مذكور ناشي از ماده 9 قانون ايجاد شهرهاي جديد مصوب 1380 و تبصره ماده 17 آيين نامه اجرايي قانون و ماده 8 اصلاحيه آيين نامه اجرايي قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرصه مسكن است. تعهد آماده سازي مندرج در ماده 6 قرارداد صرفاً ناظر بر همان قطعه زمين شاكي نمي باشد. در عقد اجاره موضوع قانون مدني عرصه و اعيان مستاجر متعلق به مالك است در حالي كه در موضوع واگذاري زمين اعيان متعلق به متقاضي خواهد بود و اساساً مشمول واگذاري استيجاري نمي باشد. قرارداد تابع ضوابط و قانون خاص است و ارتباطي با قانون مدني ندارد. پرونده شماره هـ ت/0300287 مبني بر درخواست ابطال بند 8-2 و تبصره 3 ذيل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادي با متقاضيان واجد شرايط جهت ساخت واحد ويلايي در راستاي مفاد قانون جهش توليد مسكن در جلسه مورخ هيئت تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست مورد رسيدگي قرارگرفت و اعضاي محترم هيئت با اتفاق آرا به شرح ذيل اعلام نظر نمودند: راي هيئت تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست 1ـ بر اساس ماده 1 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1387 مقرر گرديده: «به منظور تأمين مسكن و سهولت دسترسي فاقدين مسكن به ويژه گروههاي كم درآمد به خانه مناسب، ارتقاء كيفي و كمّي مسكن توليدي كشور، حمايت از سرمايه گذاري در امر توليد مسكن با استفاده از فناوريهاي نوين و توليد صنعتي مسكن، بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده شهري و سكونت گاههاي غير رسمي و مقاوم سازي واحدهاي مسكوني موجود، دولت موظف است از طريق حمايتهاي لازم از قبيل تأمين زمين مناسب و كاهش يا حذف بهاي زمين از قيمت تمام شده مسكن، تأمين تسهيلات بانكي ارزان قيمت، اعمال معافيتهاي مالياتي و تأمين ساير نهاده هاي مورد نياز بخش مسكن در چهارچوب مفاد اين قانون، تدوين نظامات و مقررات ملي ساخت و ساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزايش ظرفيت سرمايه گذاري در بخش توليد و عرضه مسكن با هدف تأمين مسكن براي فاقدين مسكن (جهت هر خانوار يك بار) با رعايت مقررات ملي ساختمان و الگوي مصرف مسكن و اصول شهرسازي و معماري اقدام نمايد.» 2ـ بر اساس ماده 2 اين قانون نيز مقرر گرديده: «به دولت اجازه داده مي شود نسبت به واگذاري زمين تحت تملك خود با اعمال تخفيف، تقسيط يا واگذاري حق بهره برداري به صورت اجاره اي ارزان قيمت در قالب برنامه هاي ذيل اقدام نمايد: 1ـ حمايت از توليد و عرضه مسكن اجاره اي توسط بخش غيردولتي متناسب با مدت بهره برداري از واحد مسكوني به صورت اجاره اي. 2 ـ حمايت از توليد و عرضه مسكن براي گروه هاي كم درآمد اعضاء تعاوني هاي مسكن يا تحت پوشش نهادهاي متولي اين گروهها يا خيّرين مسكن ساز يا ساير تشكلهاي غيردولتي مرتبط. 3ـ حمايت از توليد و عرضه مسكن (اجاره و اجاره به شرط تمليك) از طريق نهادهاي غيردولتي، دستگاههاي متولي گروههاي كم درآمد و خيّرين و واقفين مسكن ساز. 4ـ حمايت از توليد انبوه و عرضه مسكن توسط بخش غيردولتي با استفاده از فناوريهاي نوين و رعايت الگوي مصرف مسكن. 5 ـ حمايت از سرمايه گذاريهاي داخلي و خارجي در اجراء طرحهاي توليد مسكن. 6 ـ حمايت از احداث مجموعه هاي مسكوني خاص اقشار كم درآمد و محروم توسط بنياد مسكن انقلاب اسلامي و خيّرين مسكن ساز (با معرفي بنياد مسكن انقلاب اسلامي.) 7 ـ حمايت از بهسازي و نوسازي و توليد و عرضه مسكن در بافتهاي فرسوده شهري و سكونتگاههاي غيررسمي توسط بخش غيردولتي. 8 ـ حمايت از كيفيت ساخت و ساز واحدهاي مسكوني از طريق پرداخت بخشي از هزينه هاي بيمه كيفيت.» 3ـ بر اساس ماده 1 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 نيز مقرر گرديده: «دولت موظف است نياز سالانه مسكن كشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازي مستند به مطالعات «طرح جامع مسكن»، در مناطق شهري و روستايي تأمين نمايد و به نحوي برنامه ريزي و اقدام كند تا در چهارسال نخست اجراي اين قانون، سالانه به طور متوسط حداقل يك ميليون واحد مسكوني در كشور براي متقاضيان واجد شرايط بر اساس قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1387/2/25 و آيين نامه هاي مربوطه عرضه گردد.» بنا به مراتب مذكور بند 2ـ 8 و تبصره 3 ذيل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره مذكور در راستاي اجراي مواد 1 و 2 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1387 و ماده 1 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 و قراردادهاي اجاره موضوع مواد قانوني مذكور داراي ماهيتي متفاوت با قراردادهاي اجاره موضوع قانون مدني است. بر اين اساس بند 8-2 و تبصره 3 ذيل ماده 8 از فرم قرارداد اجاره عرصه انفرادي با متقاضيان واجد شرايط جهت ساخت واحد ويلايي در راستاي مفاد قانون جهش توليد مسكن مغايرتي با قوانين و مقررات مورد استناد شاكي نداشته و خارج از حدود اختيارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمي باشد. اين راي به استناد بند (ب) ماده 84 قانون ديوان عدالت اداري اصلاحي مصوب 1402 ظرف مهلت بيست روز از تاريخ صدور از جانب رئيس محترم ديوان عدالت اداري يا 10 نفر از قضات محترم ديوان عدالت اداري قابل اعتراض است. همچنين اين راي به استناد ماده 93 قانون مذكور پس از قطعيت در رسيدگي و تصميم گيري هاي آتي مراجع قضايي و اداري، معتبر و ملاك عمل خواهد بود. رئيس هيئت تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست ديوان عدالت اداري ـ شهريار قلعه