نظر مشورتي 7/1401/332 مورخ 1401/05/08 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص قيمت سرقفلي

استعلام : وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در زمان تخليه ‌بايد سرقفلي به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود. چنانچه حكم بر تخليه عين مستأجره با پرداخت مبلغ مشخصي به عنوان سرقفلي صادر شود و با قطعيت حكم، موجر (محكوم‌له) تقاضاي تخليه ندهد و پس از مدتي طولاني (دو تا سه سال) محكوم‌له براي اجراي حكم مراجعه و اعلام كند حاضر است مبلغ مندرج در حكم را پرداخت كند؛ اما مستأجر مدعي افزايش قيمت سرقفلي شود و به استناد تبصره ماده 19 قانون كانون كارشناسان رسمي دادگستري مصوب 1381، ارزيابي مجدد سرقفلي توسط واحد اجرا را درخواست كند، با توجه به ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و تبصره ماده 19 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 و با لحاظ افزايش شديد قيمت املاك و در نتيجه سرقفلي‌ها، خواهشمند است در خصوص موضوع اعلام نظر فرماييد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، چنانچه دادگاه ضمن حكم تخليه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تخليه را به پرداخت سرقفلي به قيمت عادله روز منوط كرده باشد، علي‌الاصول نبايد مبلغي را به عنوان سرقفلي تعيين كند؛ زيرا زمان قطعي شدن و اجراي حكم تخليه در هنگام صدور رأي معلوم نيست و آنچه موجر مكلف به پرداخت آن است، سرقفلي به قيمت عادله روز تخليه است و نه پيش از آن. ثانيا،ً در فرض سؤال كه دادگاه در رأي خود ميزان سرقفلي را تعيين كرده است؛ اما موجر دو تا سه سال پس از قطعيت حكم جهت اجراي آن و پرداخت سرقفلي مراجعه كرده است، از شمول تبصره ماده 19 قانون كارشناسان رسمي دادگستري مصوب 1381 خروج موضوعي دارد و در فرض سؤال، دادگاه مكلف به تجديد كارشناسي و تعيين قيمت عادله روز است؛ زيرا اين تكليف نشأت‌گرفته از مقرره‌اي است كه موضوع را به قيمت عادله روز احاله كرده است؛ بنابراين، در فرض سؤال با توجه به تكليف قانوني پيش‌گفته، دادگاه در صورت عدم تراضي طرفين، با ارجاع امر به كارشناس قيمت عادله روز سرقفلي را تعيين مي‌كند. همچنين موجبي براي اخذ ملاك از ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 كه ناظر بر حق كسب يا پيشه يا تجارت است، نمي‌باشد و نمي‌توان با اخذ ملاك از حكم اين ماده، موارد ملغي‌الاثر شدن رأي دادگاه پس از مهلت سه ماهه قانوني را به فرض سؤال توسعه و تسري داد.