نظر مشورتي 7/1402/737 مورخ 1403/08/23 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : به استحضار مي‌رساند در خصوص دعاوي كه از سوي شخص حقوقي موقوفه به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي اجاره و پرداخت پذيره و اهدايي عليه شركت مادر تخصصي ساخت و توسعه زيربناهاي حمل و نقل كشور يا دستگاه‌هاي اجرايي مطرح مي‌شود، آراي متفاوتي از مراجع قضايي صادر شده است؛ توضيح اين‌كه در طي سال‌هاي 1317 تا 1321 و احداث خط راه‌آهن تهران به تبريز و همچنين با راه‌اندازي آزاد‌راه زنجان - تبريز در سال 1385، مقداري از اراضي موقوفه در مسير خط راه‌آهن يا آزادراه قرار گرفته است و نمايندگان موقوفه دعاوي مزبور را به طرفيت شركت دولتي فوق‌الذكر يا دستگاه اجرايي ذي‌ربط اقامه مي‌كنند. در برخي آراي صادره، پس از ارجاع موضوع به كارشناس و تعيين قيمت روز عرصه اراضي قرار گرفته در طرح، شركت فوق‌الذكر به تنظيم سند رسمي اجاره با پرداخت اجاره بهاي روز و پرداخت قيمت كامل روز عرصه در حق شخص موقوفه محكوم شده است؛ در برخي آراي ديگر به جهت اين‌كه زمين به صورت تلف درآمده و تنظيم قرارداد اجاره امكانپذير نيست، قرار عدم استماع صادر شده است. با عنايت به توضيحات پيش‌گفته، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: 1- ماده يك آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي، دريافت همزمان سي درصد قيمت عادله روز زمين به هنگام تنظيم سند اجاره به عنوان پذيره ابتدايي علاوه بر مال‌الاجاره عادله روز از سوي شخص موقوفه را تجويز كرده است؛ برخي دادگاه‌ها علاوه بر مال‌الاجاره به پرداخت صد در صد قيمت عادله روز عرصه هم رأي مي‌دهند؛ از طرف ديگر، تبصره 4 ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي، فقط يكي از دو راهكار تملك از سوي دولت در فرضي كه تبديل به احسن مجاز است و يا اجاره طويل‌المدت را مورد شناسايي قرار داده است. قانون تعيين تكليف وضعيت املاك واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها مصوب 1367 نيز فقط پرداخت بها و عوض زمين‌هاي واقع در محدوده شهرها را پيشبيني كرده است؛ بنابراين، در حالتي كه عرصه مورد نياز براي اجراي طرح‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت موقوفه باشد، آيا بايد مفاد ماده يك آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي رعايت شود يا احكام لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي و قانون تعيين تكليف وضعيت املاك واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌‌ها مصوب 1367؟ 2- آيا حكم محكوميت به پرداخت قيمت روز زمين توأم با الزام به تنظيم سند رسمي اجاره با پرداخت مال‌الاجاره عادله روز كه تا زماني نامعلوم ادامه دارد، داراي وجاهت قانوني است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، وجه تمايز بين تملك مال وقف و ملك خصوصي مردم كه اين تفاوت را توجيه كند، چيست؟ 3- آيا اطلاق ماده 7 آيين‌نامه يادشده كه اعلام مي‌دارد: «در صورتي كه مورد استفاده از زمين منطبق با نيات واقف نباشد، كليه وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت و مؤسسات عمومي غير دولتي نظير شهرداري‌ها و نيز نهادهاي انقلابي مشمول پرداخت پذيره طبق اين آيين‌نامه خواهند بود»، با قوانين موضوعه از جمله لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي و قانون تعيين تكليف وضعيت املاك واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها مصوب 1367 تعارض و منافات دارد؟ در فرضي كه عرصه موقوفه در مسير برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي وزارتخانه‌ها يا مؤسسات و شركت‌هاي دولتي يا وابسته به دولت و شهرداريها قرار مي‌گيرد و براي اجراي اين طرح‌ها نياز به تملك عرصه موقوفه باشد، چگونه مي‌توان احكام اين دو دسته از مقررات را جمع و اجرايي كرد؟ 4- در صورت اعتقاد به موجه بودن پرداخت همزمان قيمت روز زمين و مال‌الاجاره، آيا بايد به سي درصد قيمت روز زمين وقفي رأي داد يا صد درصد آن؟ 5- آيا زمين موقوفه‌اي كه خط راه‌آهن يا بزرگراه و آزادراه از آن عبور كرده است، در حكم تلف محسوب مي‌شود؟ چنانچه انتفاع از زمين آنگونه كه نيت واقف بوده است، امكانپذير نباشد و به حكم عرف و عادت همين وضعيت مستمر باشد، آيا حيات حقوقي وقف پايان يافته است؟ آيا اين موضوع كه صرفاً قسمتي از موقوفه در طرح عمومي و عمراني قرار گرفته باشد يا همه آن، در حكم قضيه تأثيري دارد؟ 6- آيا تملك تمامي يا قسمتي از موقوفه از سوي دولت در اجراي طرح‌هاي عمومي، عمراني و نظامي مجاز است؟ در صورتي كه انتقال يا تملك كامل موقوفه مجاز شمرده شود، آيا بايد عوايد حاصل و مبلغ خسارت پرداختي را به مالي كه اقرب به نيت واقف است تبديل كرد يا بايد صرف امور خيريه كرد؟ چنانچه بايد بدل خريداري شود، آيا اين بدل خود وقف تلقي مي‌شود؟ 7- چنانچه عقيده دادگاه بر امكان تنظيم سند اجاره با نماينده موقوفه و پرداخت كامل قيمت روز زمين وقفي از سوي دولت يا شركت دولتي باشد و دولت يا شركت دولتي بخواهد در آينده مورد اجاره را به غير انتقال دهد، آيا علاوه بر موارد فوق‌الذكر، بايد پانزده درصد مابه‌التفاوت ارزش عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ايجار فعلي را به عنوان پذيره انتقالي موضوع ماده 2 آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي، به هنگام تنظيم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت كند؟ به طور كلي، در جايي كه انتقالات مورد اجاره متعدد باشد، آيا پاياني براي تكليف پرداخت پانزده درصد پذيره انتقالي وجود دارد؟ آيا تكليف پرداخت پذيره انتقالي ناظر بر فرضي است كه فقط سي درصد قيمت ارزش روز زمين به هنگام تنظيم اجاره ابتدايي از مستأجر اخذ شده است و فقط تا زماني كه معادل قيمت كامل روز زمين - دو سوم ديگر قيمت - مي‌شود، ادامه دارد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1 و 2- اولاً، فروش و تملك اراضي و املاك موقوفه جز در موارد استثنايي مقرر در مواد 88 و 89 قانون مدني و تبصره 4 ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات بعدي، شرعاً و قانوناً مجاز نيست؛ بنابراين، در فرض سؤال تملك اراضي موقوفه عام و موقوفاتي كه اداره آن‌ها به لحاظ نداشتن متولي برعهده سازمان اوقاف است توسط دستگاه اجرايي ديگر بايد با رعايت تبصره 4 ماده 5 اخيرالذكر و مطابق تشخيص سازمان اوقاف و در موقوفاتي كه متولي منصوص امين دارند به تشخيص متولي و (بنا بر نظريه شماره 31086/102 مورخ 9/3/1401 فقهاي شوراي نگهبان و رأي شماره 140109970905811174 مورخ 22/6/1401 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري) به طريق مذكور در اين قانون و از طريق تبديل به احسن صورت گيرد و يا در مواردي كه اين امر شرعاً مجاز نيست، اين اراضي و املاك به اجاره طويل‌المدت داده شود؛ بنابراين، حسب مورد در صورت جمع بودن شرايط تبديل احسن، موقوفه با پرداخت قيمت روز ملك با لحاظ طلق بودن آن به تملك دستگاه اجرايي مجري طرح درخواهد آمد؛ اما چنانچه امكان تملك وجود نداشته باشد و موقوفه به اجاره طويل‌المدت دستگاه اجرايي مجري طرح درآيد، رعايت مقررات آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي از جمله ماده يك آن ضروري است. ثانياً، با عنايت به مراتب پيش‌گفته، در فرض سؤال، پرداخت قيمت عادله روز ملك همراه با پرداخت مال‌الاجاره آن فاقد وجاهت قانوني است. 3- حكم مقرر در ماده 7 (اصلاحي 4/8/1382) آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول ‌پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي با لحاظ ماده 12 (الحاقي 31/4/1397) اين آيين‌نامه از فرض تملك ملك توسط دستگاه اجرايي در اجراي لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي خروج موضوعي دارد. 4- با توجه به مراتب فوق، پاسخ به اين پرسش منتفي است. 5- صرف تصرف تمام يا بخشي از موقوفه توسط دستگاه اجرايي، به معناي اضمحلال وقف و بطلان آن نمي‌باشد. 6- به موجب ماده 90 قانون مدني، عين موقوفه در موارد جواز بيع (يا تملك) به اقرب به غرض واقف تبديل مي‌شود؛ بنابراين در فرض سؤال، در صورت تملك موقوفه توسط دستگاه اجرايي، قيمت پرداختي و ديگر عوايد دريافتي بايد در اقرب به غرض واقف صرف شود و چنانچه ملكي در اين راستا خريداري شود، ملك مزبور به وقفيت درآمده و عوايد حاصل از آن طبق نظر واقف صرف خواهد شد. 7- در فرض شمول ماده 2 آيين‌نامه نحوه و ترتيب وصول پذيره و اهدايي مصوب 10/2/1365 هيأت وزيران با اصلاحات و الحاقات بعدي، مستأجر مكلف است در صورت انتقال مورد اجاره به غير، پانزده درصد مابه‌التفاوت ارزش فعلي عرصه موقوفه نسبت به زمان ايجار را به عنوان پذيره و به هنگام تنظيم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت كند و در نقل و انتقالات بعدي نيز اين ترتيب رعايت مي‌شود. اين فروشنده (مستأجر) است كه ‌بايد پذيره را به ترتيب فوق پرداخت كند و از عبارت «ابتدائاً» مذكور در ماده يك اين آيين‌نامه، نمي‌توان صرف اخذ پذيره از اولين فروشنده را مستفاد دانست و به سبب تصريح ماده 2 آيين‌نامه، در تمامي نقل و انتقالات اخذ پذيره از مستأجر (فروشنده) با رعايت ترتيبات مذكور در اين ماده ضروري است؛ مگر در انتقالات ناشي از ارث كه وفق ماده 6 آيين‌نامه يادشده، طبقه اول وراث از پرداخت پذيره معاف هستند و يا در فرض اجراي ماده 12 همين آيين‌نامه.