نظر مشورتي 7/1401/42 مورخ 1401/05/23 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص ماهيت حقوقي وجهي كه از سوي مستأجر در ابتداي قرارداد اجاره به موجر پرداخت مي‌شود

استعلام : خواهان قرار تأمين خواسته، توقيف وجه خوانده نزد موجر (مبلغ پرداختي به عنوان رهن منزل استيجاري) را درخواست كرده و اجراي احكام مبادرت به توقيف اين وجه نزد ثالث (موجر) نموده است. پس از صدور اجراييه بابت قرار صادره، خواهان اخذ مبلغ مذكور از موجر را درخواست كرده و در مقابل موجر اظهار مي‌دارد بابت اجاره بهاي معوقه و ورود خسارت به منزل استيجاري، ابتدا مي‌بايست مطالبات وي پرداخت شود. موجر در اين خصوص در شوراي حل اختلاف طرح دعوا كرده و تحصيل رأي نموده است. با عنايت به مراتب يادشده، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: 1- در عقد اجاره، از منظر شرع و قانون، وجه پرداختي توسط مستأجر به موجر چه ماهيتي دارد؟ 2- آيا مبلغ (رهن) نزد موجر به عنوان جبران اجاره بهاي معوقه است؟ 3- در فرض سؤال و بابت اخذ وجه، موجر مقدم است يا خواهان (محكوم‌له)؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- ماهيت حقوقي وجهي كه از سوي مستأجر در ابتداي قرارداد اجاره به موجر پرداخت مي‌شود، بر حسب اراده طرفين و توافق صورت گرفته متفاوت است و همان‌گونه كه در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 آمده است، اين مبلغ ممكن است به عنوان وديعه، تضمين و يا قرض‌الحسنه و نظاير آن از مستأجر دريافت شده باشد و تعيين ماهيت آن حسب مورد بر عهده مرجع رسيدگي‌كننده است. 2 و3- اولاً، با عنايت به بند «ز» ماده 24 قانون نحوه اجراي محكوميت‌هاي مالي مصوب 1394، مبلغي كه در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت مي‌شود، مشروط بر اين‌كه پرداخت اجاره‌بها بدون آن موجب عسر و حرج شود و عين مستأجره مورد نياز مديون بوده و بالاتر از شأن او نباشد، در زمره مستثنيات دين است و در اين صورت توقيف آن جايز نيست. ثانياً، در فرض سؤال، رد تمام يا بخشي از مبلغ از سوي موجر به مستأجر فرع بر آن است كه در زمان تخليه با لحاظ وقوع يا عدم وقوع تهاتر بين مطالبات موجر و مستأجر نسبت به يكديگر نشأت‌گرفته از قرارداد اجاره في‌مابين مورد محاسبه قرار گيرد و صرفاً مبلغي قابليت وصول از ناحيه توقيف‌كننده ثالث دارد كه متعاقب اين محاسبه موجر مكلف به رد آن به مستأجر باشد.