نظر مشورتي 7/1401/764 مورخ 1401/10/13 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص قابليت طرح و استماع دعواي موكل عليه وكيل داير بر مطالبه ثمن ملك فروخته‌شده

استعلام : چنانچه مالك ملكي به ديگري وكالت در فروش همراه با اخذ ثمن بدهد و محرز باشد كه وكالت در مقام بيع و يا وكالت همراه با بيع نبوده است و توافقات ديگري جز وكالت اعطايي براي دادگاه احراز نشود و وكيل ملك را حسب وكالت اعطايي به فروش برساند: خواهشمند است به سؤالات زير پاسخ دهيد: ۱- آيا مالك پيش از اين‌كه ثمن معامله را از وكيل مطالبه كند، ابتدا بايد به دلالت ماده ۶۶۸ قانون مدني، الزام وكيل به دادن حساب دوران وكالت را تقاضا كند و در صورت صدور حكم و اجراييه و عدم اجراي مفاد حكم توسط وكيل، وي مي‌تواند ثمن را مطالبه كند و يا آن‌كه توأمان مي‌تواند اين دو خواسته را درخواست كند؟ آيا مي‌توان گفت مطالبه ثمن معامله فرع بر الزام وكيل به دادن حساب دوران وكالت نيست و موكل مي‌تواند ثمن معامله را به صورت مستقل مطالبه كند؟ ۲- چنانچه در وكالت‌نامه قيد شده باشد كه وكيل مي‌تواند مورد وكالت را به هر مبلغ و به هر نحوي كه صلاح بداند و به هر شخصي ولو به خود واگذار كند و وكيل ملك را به ديگري يا به خود واگذار كرده باشد؛ اما مبايعه‌نامه يا قرارداد فروش در دسترس نباشد و يا وكيل آن را ارائه ندهد يا اصلاً قراردادي وجود نداشته باشد، آيا مالك مي‌تواند قيمت روز ملك را از وكيل بخواهد يا اين‌كه صرفاً مي‌تواند مبلغ مندرج در سند رسمي تنظيمي در دفترخانه را درخواست كند يا اين‌كه قيمت بازار در زمان انتقال ملاك است؟ ۳- چنانچه در وكالت‌نامه قيد شده باشد كه وكيل مي‌تواند مورد وكالت را به هر مبلغ و به هر شخصي واگذار كند و وكيل آن را به قيمت ناچيز يا كمتر از قيمت واقعي به شخص ديگري انتقال دهد و وكيل مبايعه‌نامه را ارائه كند، آيا مالك مي‌تواند قيمت ملك به نرخ مندرج در مبايعه‌نامه را مطالبه كند يا اين‌كه صرفاً مي‌تواند مبلغ مندرج در سند رسمي تنظيمي در دفترخانه را درخواست كند يا مي‌تواند به دليل عدم رعايت مصلحت موكل معامله را باطل كند؟ 4- در فرض سؤال سوم، آيا موكل در صورت وجود شرايط، مي‌تواند قرارداد را به دليل خيار غبن فسخ كند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- دعواي موكل عليه وكيل داير بر مطالبه ثمن ملك فروخته‌شده وي مستقيماً و مستقلاً قابل طرح و استماع است و منوط به طرح دعواي مقدم يا توأم داير بر الزام وكيل به دادن حساب دوران وكالت موضوع ماده 668 قانون مدني نيست؛ اگرچه طرح توأم اين دو دعوا فاقد اشكال است. 2 و 3- در فرض سؤال كه موكل به وكيل اين اختيار را داده است كه ملك متعلق به وي را به هر قيمت و به هر نحوي كه صلاح بداند و به هر شخصي هرچند به خود واگذار كند، صرف‌ نظر از آن‌كه مبايعه‌نامه يا قرارداد فروشي در دسترس نباشد يا وكيل آن را ارائه نكند؛ اولاً، وكيل ملزم است قيمت دريافتي را به موكل پرداخت كند؛ مگر آن‌كه موكل مدعي عدم رعايت غبطه و مصلحت خود شود و از قراين و اوضاع و احوال حاكم بر عقد وكالت و اراده طرفين چنين مستفاد شود كه به‌رغم درج عبارت «فروش ملك به هر قيمتي كه وكيل تشخيص مي‌دهد»، باز هم ضرورت رعايت غبطه و مصلحت موكل و يا فروش در حدود قيمت متعارف و يا سقف مشخصي مد نظر بوده است كه در صورت احراز اين امر و احراز عدم رعايت غبطه و مصلحت موكل، موضوع تابع معاملات فضولي است. ثانياً، در فرض سؤال، قيمت مندرج در سند رسمي ملاك و معتبر است؛ مگر آن‌كه احراز شود معامله به قيمتي بيش از قيمت مندرج در سند رسمي صورت گرفته است؛ در هر صورت قيمت روز ملك، ملاك عمل نخواهد بود. ثالثاً، چنانچه وكيل آن‌گونه كه در فرض استعلام آمده است، مبايعه‌نامه‌اي مبني بر فروش ملك با قيمت ناچيز يا كمتر از قيمت واقعي ارائه دهد و اين قيمت متفاوت از قيمت مندرج در سند رسمي انتقال باشد، از حيث ادعاي عدم رعايت غبطه و مصلحت موكل و يا اثبات فروش به قيمت بيش از مبلغ مندرج در سند رسمي، موضوع تابع موارد پيش‌گفته است. 4- وجود يا فقدان خيار غبن براي موكل، امري موضوعي و مستلزم رسيدگي قضايي و تابع توصيفي است كه از شرط ناظر بر چگونگي تعيين قيمت به شرح مذكور در بندهاي قبلي به عمل مي‌آيد. بديهي است چنانچه وكيل در حدود وكالت تفويضي، خيار غبن را ساقط كرده باشد، موكل اختياري در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعايت رأي وحدت رويه شماره 821 مورخ 20/2/1401 هيأت عمومي ديوان عالي كشور رفتار مي‌شود. همچنين چنانچه موكل به‌رغم عدم رعايت غبطه و مصلحت خود به شرح مذكور در بند 2 و 3، معامله را با علم به قيمت واقعي موضوع معامله تنفيذ كرده باشد، دعواي بعدي وي مبني بر فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود