نظر مشورتي 1402-3/1-201 مورخ 1402/05/30 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : در پرونده اجرايي اين دادسرا، ملك محكوم‌عليه توقيف و به مزايده گذاشته شده است؛ اما در زمان مزايده به وجود مستأجر در ملك و وديعه وي نزد مالك توجه نشده و مستأجر پس از تخليه بعدي ملك دريافت وديعه خود را درخواست مي‌كند؛ توضيح آنكه، در فرآيند مزايده و در حين صورت‌برداري اموال به بند 3 ماده 106 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356، مبني بر درج «داشتن حق اشخاص ثالث و نوع و ميزان آن» و يا بند 6 ماده 138 اين قانون مبني بر قيد «تعيين حقوق اشخاص نسبت به ملك» توجه نشده است و در حال حاضر از يك سو، ملك فروخته شده تكافوي محكوم‌به را ندارد و پرونده كثيرالشاكي است و محكوم‌لهم به پرداخت وديعه از محل فروش ملك معترضند و از سوي ديگر، موضوع منصرف از مواد 146 و 147 قانون مذكور است؛ زيرا مستأجر ادعاي حقي نسبت ملك مورد مزايده ندارد تا او را به ارائه سند رسمي يا حكم دادگاه ملزم بدانيم يا به طرح دعواي حقوقي ارشاد كنيم. همچنين مالك قبلي (محكوم‌عليه) و مالك فعلي (برنده مزايده) خود را مكلف به پرداخت وديعه نمي‌دانند. با عنايت به مراتب پيش‌گفته، خواهشمند است اعلام فرماييد آيا مستند قانوني، مقرره، ضابطه و يا حتي رويه‌اي مبني بر تقدم طلب و حق مستأجر بر ديگر شكات و طلبكاران وجود دارد؟ يا آنكه مستأجر مانند محكوم‌لهم در زمره غرما قرار مي‌گيرد و به تناسب طلب خود، سهم مي‌برد و يا آنكه صرفاً پس از اخذ رأي، مي‌تواند براي مطالبه طلب مراجعه كند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضاي موجر يا قائم‌مقام قانوني وي، امكان تخليه عين مستأجره وجود دارد؛ همچنين به موجب ماده 4 اين قانون، تخليه و تحويل مورد اجاره، به استرداد سند يا وديعه يا تضمين به مستأجر يا سپردن آن به دايره اجرا موكول است. از طرفي در مزايده ملك از طريق اجراي احكام، رعايت مقررات مربوط؛ از جمله ماده 138 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 الزامي است كه به موجب بند 4 اين ماده، در صورت در اجاره بودن ملك، درج مدت اجاره و ميزان مال‌الاجاره ضروري است؛ امري كه در ارزيابي و فروش ملك مؤثر است. با عنايت به مراتب ياد‌شده و از آنجا كه پس از واگذاري عين‌مستأجره در نتيجه مزايده، موجر قبلي سمتي در مورد اجاره ندارد و برنده مزايده، همان‌گونه كه قائم‌مقام قانوني موجر در استيفاء حقوق مالكانه است، در انجام تعهدات وي نيز قائم‌مقام موجر يا مالك قبلي است، مستأجر مي‌تواند براي استرداد وديعه به وي رجوع كند؛ بر اين اساس در فرض سؤال، چنانچه دادرس اجراي احكام عدم رعايت اين ماده را از موجبات ابطال مزايده نداند، نمي‌تواند مبلغ وديعه را از محل فروش ملك (ثمن) به مستأجر پرداخت كند؛ مگر اينكه خريدار (برنده مزايده)، محكوم‌عليه و مستأجر به نحو ديگري توافق كنند. ثانياً، نظر به اينكه در فرض سؤال، مفروض آن است كه كليد ملك تحويل اجراي احكام شده است و با عنايت به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و لحاظ آنكه حق مستأجر بر تصرف در عين مستأجره تا زمان دريافت مبلغ وديعه باقي بوده و الزام وي به تخليه عين مستأجره بدون پرداخت حق وي منطبق با قانون نمي‌باشد؛ لذا چنانچه ملك تحويل برنده مزايده نشده است، تا زماني‌كه وي حاضر به پرداخت حق مستأجر نباشد، تحويل ملك به وي امكانپذير نيست و در صورتي كه ملك تحويل برنده مزايده شده باشد، با استفاده از ملاك ماده 39 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356، اجراي احكام بايد يد مستأجر را نسبت به عين ‌مستأجره اعاده كند. بديهي است در اين فرض برنده مزايده با لحاظ شرايط جديد مي‌تواند ابطال مزايده را درخواست كند؛ هم‌چنانكه مي‌تواند به نحو ديگر از جمله پرداخت مبلغ وديعه، رضايت مستأجر را جلب و به قائم‌مقامي به موجر مراجعه كند.