نظر مشورتي 7/1402/831 مورخ 1402/11/11 اداره كل حقوقي قوه‌قضائيه در خصوص اينكه اگر ارزش ملك توقيف شده بيشتر از محكوم‌به باشد، تنها قسمت مشاع از آن به فروش مي‌رسد و اگر باقيمانده مال به اندازه‌اي باشد كه قابل تصرف نباشد، بايد كل مال به مزايده گذاشته شود.

استعلام : محكوم‌عليه ملك خود را جهت پرداخت محكوم‌به معرفي كند و درخواست وي به فروش كل ملك براي وصول طلب محكوم‌له اشاره دارد. پس از ارزيابي، مشخص مي‌شود ميزان محكوم‌به كمتر از ارزش نيم دانگ از ملك و به اندازه‌اي است كه عرفاً قابل خريد و فروش نمي‌باشد و همچنين مال تعرفه شده، قابليت تجزيه و تفكيك ندارد و از طرفي ملك داراي توقيف‌هاي متعدد ديگري است. در چنين وضعيتي كه ميزان محكوم‌به بسيار كمتر از ارزش ملك است، وفق قوانين و رويه محاكم و نظريات مشورتي، كل ملك توقيف شده و به مزايده گذاشته مي‌شود. در اين پرونده، شخص ثالثي در مزايده برنده مي‌شود. پس از سپري شدن موعد مقرر در ماده 142 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 و مصون ماندن از اعتراض، صحت مزايده تأييد و پس از صدور دستور تمليك، سند رسمي به نام خريدار منتقل شده و وي متعاقباً پروانه ساختماني اخذ كرده است. توضيح آنكه، مابقي وجه مزايده توسط توقيف‌كنندگان ملك با دستور قضايي وصول شده است؛ اما متعاقباً محكوم‌عليه به رغم اصيل بودن در پرونده، سه ماه پس از صدور سند مالكيت به نام برنده مزايده، دعواي اعتراض ثالث به عمليات اجرايي و ابطال مزايده به طرفيت برنده مزايده را مطرح كرده كه به صدور قرار عدم استماع دعوا در دادگاه تجديدنظر و انشاء عدم عدول توسط قاضي صادركننده دستور مزايده منجر شده است؛ اما در مراحل بعدي شعبه ديوان عالي كشور با استدلال اين‌كه مازاد محكوم‌به از مالكيت محكوم‌عليه بر اساس ماده 51 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 خارج شده است، رأي بر ابطال مزايده و عمليات اجرايي صادر كرده است. با عنايت به مراتب پيش‌گفته، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: 1- در فرض سؤال از آنجا كه خسارت مادي و معنوي فراواني بر برنده مزايده وارد شده است، اين خسارت چگونه جبران مي‌شود؟ 2- برنده مزايده چگونه مي‌تواند وجه خود را با لحاظ كاهش فاحش ارزش ثمن معامله و خسارات وارده، پس از قريب به پنج سال اخذ كند؟ 3- با توجه به قانوني بودن رأي قاضي صادركننده دستور مزايده و نقض آن در ديوان عالي كشور، آيا مي‌توان قصوري براي قاضي متصور شد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1 و 2- اولاً، طبق ماده 51 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356، هرگاه ارزش ملك توقيف‌شده بيش از محكوم‌به باشد، فقط مقدار مشاعي از آن كه معادل محكوم‌به و هزينه‌هاي اجرايي است، از طريق مزايده به فروش مي‌رسد و در صورت نبودن خريدار با توجه به ماده 131 قانون يادشده محكوم‌له مي‌تواند همان مقدار مشاع از ملك را كه معادل طلب اوست، در قبال آن قبول كند؛ اما اگر باقي‌مانده مال به اندازه‌اي باشد كه عرفاً خريد و فروش نمي‌شود و قابل تصرف و استفاده نباشد و موجب ‌شود قسمت مشاعي ديگر مال از طريق مزايده قابل فروش نباشد، بايد تمام مال، توقيف و به مزايده گذاشته شود. همچنين با اتخاذ ملاك از ماده 140 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356، چنانچه محكوم‌عليه يا ثالث (مالك) تقاضاي فروش تمام ملك (شش‌دانگ) را بنمايد، فروش تمام ملك بلامانع است. ثانياً، در فرض سؤال كه پس از برگزاري مزايده و تنظيم سند انتقال اجرايي به نام خريدار و اخذ پروانه ساخت در خصوص ملك موضوع مزايده توسط خريدار، در نتيجه رأي صادره از شعبه ديوان عالي كشور عمليات اجرايي و مزايده ابطال شده است، طرح دعواي مطالبه خسارت از سوي خريدار يا ايادي بعدي تابع عمومات مقررات آيين دادرسي مدني و قوانين ماهوي دعواي مسؤوليت مدني و خسارت در مرجع ذي‌صلاح خواهد بود. 3- صرف نقض رأي و تصميمات مراجع بدوي از سوي مراجع عالي مثبت تقصير قاضي صادر كننده رأي يا تصميم‌گيرنده نيست؛ در هر صورت توجه مسؤوليت به قاضي منوط به احراز اركان دعواي مسؤوليت مدني با رعايت مقررات حاكم؛ از جمله اصل يكصد و هفتاد و يكم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران و ماده 30 قانون نظارت بر رفتار قضات مصوب 1390 است.