مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در خصوص آئين نامه اجرايي بند (پ) ماده (50) قانون برنامه پنج ساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران

مطابق ماده 50 قانون برنامه هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران در راستاي زمينه سازي و تسهيل دسترسي به مسكن مناسب به ويژه براي افراد واجد شرايط و در راستاي ارتقاء كمي وكيفي سكونت و در اجراي قانون جهش توليد مسكن وزارت راه و شهرسازي مكلف گرديد آيين نامه توافق با مالكين اراضي غيردولتي فاقد كاربري مسكوني با رعايت ماده (8) و تبصره (2) ماده (9) قانون جهش توليد مسكن، قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ ها و سند آمايش سرزمين، نسبت به تامين زمين براي اجراي طرح هاي حمايتي ساخت مسكن يا احداث شهرك هاي مسكوني توسط بخش خصوصي، تعاوني و عمومي غيردولتي با اولويت تعاوني هاي مردمي و با رعايت ضوابط وزارت راه و شهرسازي اعم از سرانه هاي شهري و تامين خدمات زيربنايي و روبنايي مورد نياز و ساير قوانين كه شامل دامنه كاربرد و شيوه توافق با مالكين اراضي بر مبناي ارزش افزوده ناشي از تغيير كاربري، تراكم و سطح اشغال و از اين قبيل است را پس از تصويب در شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران به تصويب هيات وزيران برساند. بدين منظور آيين نامه اجرايي بند (پ) ماده 50 قانون برنامه پنج ساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران در جلسه مورخ 1403/11/15 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران بررسي و به شرح ذيل مورد تصويب قرار گرفت:

: تعاريف

در اين آيين نامه، اصطلاحات زير در معاني مشروح ذيل به كار مي روند:

: قانون برنامه 5 ساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران.

: وزارت راه و شهرسازي

: سازمان ملي زمين و مسكن

: مجموعه اي از طرح ها كه با اهدافي اعم از تامين مسكن افراد نيازمند فاقد مسكن، اقشار كم درآمد و متوسط جامعه، افراد تحت پوشش نهادهاي حمايتي اعم از سازمان بهزيستي و كميته امداد امام خميني (ره) و ساير تكاليف قانوني در چهارچوب سياست هاي ابلاغي وزارت تعريف مي شود.

: ارزش ريالي ناشي از هرگونه اقدام و عمليات اعم از الحاق به محدوده شهر، تغيير كاربري، افزايش سطح اشغال، افزايش تراكم، تصويب شهرك، و تصويب ناحيه منفصل شهري كه در اراضي ايجاد مي شود؛

: وفق ماده (1) قانون تعاريف محدوده شهر و حريم شهر، روستا و شهرك و نحوه تعيين آن ها مصوب 1384،

: وفق ماده (2) قانون تعاريف محدوده شهر و حريم شهر، روستا و شهرك و نحوه تعيين آن ها مصوب 1384،

: تعريف موضوع ماده (1) آيين نامه استفاده از اراضي، احداث بنا و تاسيسات در خارج از حريم شهرها و محدوده شهر روستاها مصوب 1391/2/10.

: بخشي از حد كالبدي شهر در دوره طرح بوده كه به صورت منفصل به عنوان يك يا بخشي از نواحي يا مناطق شهر اصلي مي باشد و براي آن در قالب طرح هاي جامع و تفصيلي، ضوابط تهيه و ملاك عمل قرار خواهد گرفت.

: قراردادي كه فيمابين وزارت (سازمان) و مالكين اراضي غيردولتي فاقد كاربري مسكوني به منظور تامين زمين مورد نياز جهت اجراي طرح هاي حمايتي مسكن و يا احداث شهرك مسكوني بر مبناي ارزش افزوده ناشي از الحاق به محدوده شهر، تغيير كاربري، افزايش سطح اشغال، افزايش تراكم، تصويب شهرك، تصويب طرح ناحيه منفصل شهري و از اين قبيل و در چهارچوب ضوابط اين آيين نامه منعقد مي شود و داراي ضمانت اجرا و آثار حقوقي الزام آور است.

كليات

در كليه مواردي كه به تشخيص وزارت (سازمان) و در راستاي اجراي طرح جامع مسكن و سياست هاي ابلاغي، بابت اجراي طرح هاي حمايتي مسكن و احداث شهرك هاي مسكوني نياز به اراضي بخش غيردولتي باشد، با هماهنگي وزارت، وزارت كشور و وزارت جهاد كشاورزي نسبت به نيازسنجي و شناسايي اراضي مناسب جهت انجام توافق با مالكين و صاحبان حقوق قانوني آن ها بر اساس نياز استان ها و شهرهاي كشور و در چهارچوب سند آمايش و طرح هاي توسعه و عمران مصوب و قوانين مرتبط اقدام خواهد شد.

تا زمان تهيه و ابلاغ طرح جامع مسكن، تشخيص ضرورت و ميزان تامين زمين از اراضي غيردولتي در استان ها و شهرهاي كشور بر اساس مصوبات كارگروهي متشكل از نمايندگان وزارت كشور، وزارت جهاد كشاورزي و وزارت (معاونت مسكن و ساختمان، معاونت شهرسازي و معماري، سازمان) در وزارت صورت خواهد گرفت.

قطعي شدن توافقات وزارت با مالكين و صاحبان حقوق قانوني آن ها مشروط به تصويب پيشنهاد مربوطه در مراجع استصوابي طرح هاي توسعه و عمران (كميسيون ماده (5)، كارگروه زيربنايي، توسعه روستايي، عشايري، شهري و آمايش سرزمين و محيط زيست، شوراي برنامه ريزي و توسعه استان و شوراي عالي مطابق ضوابط مربوطه) مي باشد و در صورت عدم تصويب، توافق انجام شده تعهدي براي طرفين ايجاد نخواهد كرد.

اراضي حاصلخيز (درجه 1 و 2)، جنگل هاي طبيعي و دست كاشت، بيشه هاي طبيعي، نهالستان ها، پارك ها و ذخيره گاه هاي جنگلي و مرتعي، عرصه هاي ذخيره ژنتيكي، ايستگاه هاي توليد بذر، حوضه هاي آبخيز زوجي، محدوده ايستگاه هاي پايش و اندازه گيري آبخيزداري، بستر و حريم رودخانه ها و مسيل ها و مجاري آبي، چراگاه ها و راه هاي مسير كوچ ايل نشين ها و مناطق چهارگانه محيط زيستي، اراضي زراعي و باغ هاي موضوع ماده(14) قانون زمين شهري، اراضي موافقت نشده جهت تغيير كاربري در كميسيون تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ ها از شمول اين آيين نامه مستثني است. مرجع تشخيص اراضي مستثنيات حسب مورد، وزارت جهاد كشاورزي و يا وزارت نيرو و سازمان محيط زيست كشور مي باشد.

دامنه كاربرد اين آيين نامه شامل موارد ذيل مي باشد:

الحاق به محدوده شهر به صورت متصل يا منفصل

ايجاد شهرك مسكوني

تغيير كاربري و افزايش تراكم ـ سطح اشغال اراضي واقع در محدوده شهر

وزارت جهاد كشاورزي و وزارت نيرو مكلفند نسبت به پهنه بندي و ايجاد سامانه مربوط به بارگذاري مستثنيات مندرج در تبصره (3) ماده (2) اين آيين نامه اقدام نمايند.

قبل از راه اندازي سامانه موضوع اين ماده يا در صورت وجود ابهام براي وزارت در موارد احصاء شده در سامانه، يا در خصوص محدوده هايي كه پس از يك سال هنوز امكان بارگذاري در اين سامانه را ندارند وزارتين جهاد كشاورزي و نيرو مكلفند، پاسخ استعلامات وزارت و يا اداره كل راه و شهرسازي استان را با ذكر ادله و مستندات ظرف مدت قانوني از تاريخ درخواست اعلام نمايند. عدم ارسال پاسخ در مهلت تعيين شده به منزله مجوز اجراي طرح هاي وزارت در اراضي مورد استعلام مي باشد.

: شيوه توافق با مالكين

شيوه توافق با مالكين در خصوص الحاق به محدوده شهرها و شهرك سازي در كليه اراضي موضوع اين آيين نامه، توافق با مالكين به تناسب نياز وزارت و سازمان به شرح ذيل صورت مي گيرد:

شناسايي اراضي مناسب جهت انجام توافق و يا بررسي درخواست متقاضيان بخش غيردولتي داراي زمين.(مشخصات اراضي قابل درخواست در دستورالعمل موضوع ماده 11 تعيين خواهد شد.)

بررسي و تاييد اوليه توسط حوزه معاونت شهرسازي و معماري ادارات كل راه و شهرسازي استان ها بر اساس طرح هاي توسعه و عمران، مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران (به ويژه مصوبه مورخ 1400/7/12 شورايعالي با عنوان الزامات شهرسازي مربوط به تامين اراضي مورد نياز قانون جهش توليد مسكن) و ضوابط و قوانين ملاك عمل

اخذ استعلام از وزارت جهاد كشاورزي در خصوص تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ ها، نوعيت خاك و ساير موارد

اخذ استعلامات مربوط از ساير دستگاه هاي ذيربط مطابق قوانين و ضوابط مربوطه

تدوين ضوابط و مشخصات اوليه شهرسازي و ساختماني

مطابق ضوابط مربوطه تخصيص سهم مالكين غيردولتي براساس ماده (8) اين آيين نامه و انتقال مالكيت آن به مالكين غيردولتي توسط سازمان

قيمت گذاري اراضي غيردولتي مورد تفاهم بر اساس بند (5) اين ماده و ماده (7) اين آيين نامه

انعقاد توافق نامه با مالك يا مالكين اراضي غيردولتي، مشتمل بر حقوق و تكاليف و نحوه تقسيم سهم طرفين مطابق با مفاد اين آيين نامه.

انتقال رسمي مالكيت زمين به سازمان در چهارچوب توافق نامه

اخذ مجوزات لازم از مراجع ذي صلاح شامل:

كارگروه زيربنايي، توسعه روستايي، عشايري، شهري و آمايش سرزمين و محيط زيست

شوراي برنامه ريزي و توسعه استان

شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران

تخصيص سهم مالكين غيردولتي براساس ماده (8) اين آيين نامه و انتقال مالكيت آن به مالكين غيردولتي توسط سازمان

شيوه توافق با مالكين در خصوص تغيير كاربري و افزايش تراكم و سطح اشغال در بافت هاي فرسوده و ناكارآمد شهري و بافت هاي مجاور آن به تشخيص وزارت به شرح ذيل صورت مي گيرد:

شناسايي اراضي مناسب جهت انجام توافق و يا بررسي درخواست متقاضيان بخش غيردولتي داراي زمين. (شرايط و ضوابط پذيرش و بررسي درخواست متقاضيان در دستورالعمل موضوع ماده 11 تعيين خواهد شد.)

تدوين ضوابط و مشخصات اوليه شهرسازي و ساختماني

بررسي و تاييد اوليه توسط حوزه معاونت شهرسازي و معماري ادارات كل راه و شهرسازي استان ها بر اساس طرح هاي توسعه و عمران، مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و ضوابط و قوانين ملاك عمل

اخذ استعلامات مربوط به دستگاه هاي ذيربط مطابق قوانين و ضوابط مربوطه.

قيمت گذاري اراضي غيردولتي مورد تفاهم بر اساس ماده (7) اين آيين نامه

انعقاد توافق نامه با مالك يا مالكين اراضي غيردولتي، مشتمل بر حقوق و تكاليف و نحوه تقسيم سهم طرفين مطابق با مفاد اين آيين نامه.

انتقال رسمي مالكيت زمين به وزارت در چهارچوب توافق نامه

تهيه طرح با اعمال كليه احكام حمايتي و امتيازات و مشوق هاي جهش توليد مسكن و بافت هاي فرسوده و ناكارآمد شهري جهت ايجاد ارزش افزوده در راستاي رفع ناكارآمدي هاي بافت هاي فرسوده و ناكارآمد شهري

اخذ مجوزات لازم از مراجع ذي صلاح (كميسيون ماده (5) و در صورت لزوم شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مطابق ضوابط مربوطه) توسط وزارت جهت تغيير كاربري، افزايش تراكم ـ سطح اشغال

تخصيص سهم مالكين غيردولتي بر اساس ماده (8) اين آيين نامه و انتقال مالكيت آن به مالكين غيردولتي توسط وزارت

در راستاي تحقق كاربري هاي خدماتي داخل محدوده شهرها (منطقه و ناحيه)، وزارت مجاز به توافق با مالكين اين اراضي در چهارچوب اين ماده مي باشد. در اين توافق سهم دولت و مالك از كاربري هاي مسكوني، انتفاعي و خدماتي غير انتفاعي متناسب با تراكم ساختماني تعيين مي گردد. همچنين كليه مناسبات مربوط به تغيير كاربري بر اساس آيين نامه نحوه بررسي طرح هاي توسعه و عمران در خصوص اين اراضي نيز جاري بوده اين توافقنامه صرفاً در خصوص كاربري هاي خدماتي غيرانتفاعي در مقياس شهر، منطقه و ناحيه مصداق دارد.

قيمت گذاري اراضي موضوع اين آيين نامه بر مبناي نظر كارشناسي رسمي دادگستري ذيصلاح و در صورت نياز اخذ نظريه هيات كارشناسي رسمي دادگستري ذيصلاح به انتخاب وزارت يا سازمان، تعيين و سهم مالك و دولت با رعايت مفاد اين آيين نامه و توافق فيمابين تقسيم مي گردد.

قدرالسهم مالكين از اراضي مورد توافق، معادل قيمت كارشناسي كل اراضي قبل از ايجاد ارزش افزوده خواهد بود كه به صورت درصدي از خالص مسكوني با تراكم مشخص بعد از ايجاد ارزش افزوده تعيين و توافق مي گردد.

درصورت تغيير در ضوابط و مشخصات اوليه شهرسازي و ساختماني موضوع بند (5) ماده (5)، قدرالسهم طرفين به تناسب تغييرمي يابد.

در صورت تمايل و توافق طرفين، خريد سهم مالكين يا معاوضه آن با ساير اراضي دولت از طريق تهاتر امكان پذير مي باشد.

بعد از انعقاد توافق نامه، مالكين غيردولتي متعهد هستند حداكثر ظرف دو ماه نسبت به انتقال رسمي مالكيت و تحويل زمين مورد توافق به نام وزارت يا سازمان به نمايندگي از دولت، اقدام نمايند.

هر يك از طرفين توافق متناسب با قدرالسهم خود از اراضي، متعهد به پرداخت هزينه طراحي و آماده سازي شامل تعيين بر و كف، تسطيح، اساس و زير اساس، اجراي معابر، جوي و جداول و آسفالت مي باشند.

وزارت بر اساس تكاليف بند پ ماده 50 در قالب تفاهم نامه بخشي از اراضي موضوع اين آيين نامه را جهت تامين مسكن سازماني به نيروهاي مسلح و امنيتي با اولويت مناطق مرزي و محروم اختصاص دهد.

مطالبه هرگونه عوارض تغيير كاربري، ارزش افزوده، تفكيك يا ورود به محدوده شهر براي اراضي دولتي موضوع اين آيين نامه توسط شهرداري ها ممنوع مي باشد، ليكن با رعايت قانون نحوه تقويم ابنيه، املاك و اراضي مورد نياز شهرداري ها مصوب 1370/8/28، ده درصد از اراضي يا واحدهاي مسكوني قابل واگذاري، به شهرداري ها اختصاص خواهد يافت كه هريك از طرفين توافق به نسبت سهم خود، متعهد به تحويل آن مي باشد.

اراضي تخصيص يافته به شبكه معابر و خدمات عمومي مرتبط با وظايف شهرداري ها مطابق با رويه هاي قانوني جاري در اختيار شهرداري ها قرار مي گيرد.

كليه محوطه ها و ابنيه هاي داراي ارزش تاريخي كه توسط وزارت ميراث فرهنگي به ثبت رسيده و يا واجد ارزش اعلام شده اند از شمول اين آيين نامه مستثني مي باشند.

دستورالعمل اجرايي اين آيين نامه مشتمل بر فرآيند اجراي مراحل ماده (5)، فرم هاي مربوط و همچنين ويژ گي هاي مربوط به ابعاد و اندازه اراضي و شهرهاي مشمول براي پذيرش درخواست تغيير كاربري، افزايش تراكم و سطح اشغال و...، ظرف مدت دو ماه پس از تصويب اين آيين نامه، توسط وزارت با همكاري وزارت كشور و وزارت جهاد كشاورزي تهيه و جهت اجرا توسط وزارت ابلاغ خواهد گرديد.

مراتب جهت استحضار و دستور ارسال مصوبه به كميسيون هاي مرتبط دولت اعلام گرديد.

معاون شهرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ـ غلامرضا كاظميان