مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در خصوص سياستهاي باز تنظيم نظام پهنه بندي تراكم ساختماني شهرها

شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ 1 /3 /1402 مقرر نمود: به منظور بهره گيري از ظرفيت توسعه دورني شهرها، به روزآوري،‌ تعديل و منطقي نمودن توزيع تراكم ساختماني، ايجاد شفافيت، كاهش طرح درخواست هاي موردي تغيير طرح تفصيلي و پاسخگويي به نياز تأمين زمين قانون جهش توليد مسكن از اراضي داخل محدوده شهرها، ادارات كل راه و شهرسازي استان ها مي توانند با همكاري و در صورت تقاضاي شهرداري هاي شهرهاي مشمول اين مصوبه، موضوع «بازتنظيم نظام پهنه بندي تراكمي ساختماني شهر» را به ترتيب زير مورد مطالعه قرار داده و نتيجه را جهت تصويب به كميسيون هاي ماده 5 شهر مربوطه ارائه نمايند. همچنين شوراي عالي پيشنهاد مي نمايد برنامه نياز به مسكن (سهميه هر يك از شهرها از سقف كلي تعيين شده در قانون جهش توليد) به منظور واقعي سازي نياز مذكور، بر اساس ملاحظات شهرسازي و نتيجه مطالعات طرح جامع مسكن توسط وزارت راه و شهرسازي مورد بازنگري قرار گرفته و جهت تصويب به شوراي عالي مسكن ارائه شود.

شهرهاي مشمول اين مصوبه: كليه شهرهاي با بيش از 50 هزار نفر جمعيت كه در فرآيند طرح نهضت ملي مسكن با محدوديت تأمين زمين در اراضي پيرامون مواجه بوده اند، مشروط به وجود موارد زير مشمول اين مصوبه به شمار مي آيند:

گذشت بيش از 2 سال از ابلاغ طرح جامع.

عدم قيد محدوديت جمعيت پذيري در طرح جامع مصوب

شرح خدمات انجام مطالعات: انجام مطالعات بازتنظيم نظام پهنه بندي تراكمي ساختماني شهرها با رعايت حفظ چهارچوب هاي كلي طرح جامع و مشتمل بر مراحل زير انجام مي پذيرد:

مرحله تشخيص:

گونه بندي بافت هاي شهري با توجه به شرايط ويژه هر شهر به منظور زون بندي تراكمي شهر مورد مطالعه.

شناسايي و احصاي مناطق ملزم به كاهش تراكم ساختماني يا ممنوعيت احداث بنا مانند پهنه هاي فرونشست، خطوط گسل،‌ حرائم طبيعي يا مصنوع (مانند حريم رودخانه، حريم آثار تاريخي، حرائم امنيتي، ...)

شناسايي مناطقي از شهر كه تمايل يا امكان ساخت و ساز در حد مجاز طرح تفصيلي در آنها وجود ندارد از طريق بررسي پروانه هاي صادره و بازديدهاي ميداني.

شناسايي مناطق مسكوني داراي گرايش توسعه از طريق بررسي پروانه هاي صادره، آمار كميسيون هاي ماده 5 و ماده 100 و قيمت زمين و واحد مسكوني در سطح شهر.

شناسايي اراضي داراي كاربري مسكوني كه در طي دوره طرح نسبت به احداث بنا در آنها اقدام نشده باشد به تفكيك نوع واگذاري، مساحت زمين، نوع مالكيت (حقيقي، حقوقي،‌ تعاوني)

شناسايي اراضي قهوه اي مانند اراضي ذخيره شهري و املاك با كاربري هاي ناهمخوان با سكونت مانند كارخانجات و ...

مرحله تحليل:

تعيين محدوديت هاي توسعه در اراضي موضوع بند 4 – الف از قبيل كمبود و يا عدم امكان تأمين زيرساخت ها، عرض معابر و مسائل ترافيكي، كمبود خدمات عمومي و ...

بررسي و پيشنهاد عوامل مؤثر در تحريك توسعه اراضي موضوع بند 3 – الف مانند افزايش خدمات عمومي، بهبود زيرساخت هاي شهري، اصلاحات ترافيكي و اصلاح در ضوابط و مقررات غيرتراكمي احداث بنا

تحليل داده ها و ارائه نقشه زون هاي پيشنهادي مجاز، مشروط و ممنوع توسعه مسكوني و افزايش تراكم

تحليل اثرات و برآورد ميزان جمعيت پذيري و افزايش واحدهاي مسكوني در صورت اصلاح ضوابط در هر يك از پهنه هاي مجاز و مشروط.

مرحله استنتاج و ارائه اسناد:

نقشه زون هاي پيشنهادي داراي قابليت افزايش ميزان تراكم ساختماني مسكوني به همراه ضوابط و مقررات مربوطه

تدقيق و تغيير كاربري اراضي قهوه اي و تصويب طرح آماده سازي بعدي در كميسيون ماده 5 (به استثناي اراضي مشمول قانون انتقال پادگان ها)

نقشه زون هاي پيشنهادي مشروط براي افزايش ميزان تراكم ساختماني مسكوني به همراه شرايط مربوطه

ساير الزامات:

در صورت عدم تغيير جمعيت پذيري شهر در اثر اعمال اصلاحات منتج از نتايج اين مطالعه و يا افزايش جمعيت در چارچوب موارد زير (با تشخيص دبيرخانه شوراي عالي)، موضوع مغاير با اساس طرح جامع نبوده و تصميم كميسيون ماده 5 در تغيير طرح تفصيلي به عنوان مصوبه نهايي قابل اجرا مي باشد:

افزايش جمعيت تا سقف جمعيت پذيري ناشي از توليد واحدهاي مسكوني ابلاغي موضوع دستورالعمل مورخ 17 /7 /1400 وزارت راه و شهرسازي (مصوب جلسه 25 /8 /1400 شوراي عالي مسكن)،‌ با لحاظ نمودن جمعيت پذيري اراضي الحاقي احتمالي به شهر و مشروط به افزايش افق طرح جامع شهر مربوطه متناسب با ضريب رشد جمعيت ملحوظ در طرح جامع حداكثر به مدت 4 سال.

افزايش جمعيت پذيري شهر مربوطه تا سقف 5 % جمعيت پذيري مصوب در افق طرح جامع شهر (موضوع ماده 70 قانون احكام دائمي)

افزايش جمعيت متناسب با كاهش جمعيت ناشي از اصلاح در ضوابط و مقررات ساخت و ساز در مناطق ملزم به اعمال محدوديت اجباري تراكم ساختماني يا ممنوعيت احداث بنا (موضوع بند 2 – الف اين مصوبه) و همچنين كاهش جمعيت پذيري ناشي از تغييرات كاربري و كاربرد اراضي و املاك از مسكوني به ساير كاربري هاي شهري

كلانشهرها و شهرهايي كه در طرح جامع آنها به محدوديت جمعيت پذيري تأكيد شده باشد. مشمول اين بند مصوبه نمي باشند و هرگونه تصميم كميسيون ماده 5 در اين خصوص مستلزم تأييد و تصويب آن در شوراي عالي شهرسازي و معماري خواهد بود.

تغيير ضوابط ساخت و ساز در پهنه هاي مشروط (موضوع بند 3 – ج) موكول به تحقق شروط ذكر شده و گزارش آن به كميسيون ماده 5 و تصويب كميسيون مي باشد.

تعيين پهنه هاي بلندمرتبه در چارچوب مصوبه بلندمرتبه سازي (مصوب 6 /7 /1397 شوراي عالي) و ضوابط اين دستورالعمل براي شهرهاي مشمول مصوبه بلندمرتبه سازي بلامانع است.

افزايش تراكم ساختماني موضوع اين مصوبه در قالب تراكم مازاد بر تراكم مجاز طرح جامع، با هماهنگي وزارت كشور مشمول عوارض ويژه مصوب شوراي اسلامي شهر مربوطه مي گردد.

شهرداري مكلف است نسبت به تأمين خدمات عمومي مورد نياز جمعيت افزايش يافته از محل عوارض ويژه موضوع اين بند و همچنين استفاده از ظرفيت اراضي موضوع بند 2 – الف – 5 اين مصوبه اقدام نمايد. خدمات عمومي طرحهاي آماده سازي موضوع بند 2 – ج – 2 در درون طرح و يا در شعاع عملكردي لازم پيش بيني و همزمان با تصويب طرح به تصويب كميسيون ماده 5 خواهد رسيد.

انجام مطالعات بازتنظيم نظام پهنه بندي تراكمي ساختماني بصورت يكپارچه براي كل شهر و يا براي مناطقي از شهر مشروط به رعايت ضوابط اين مصوبه قابل انجام است.

در اجراي بند 1 ماده 49 آئين نامه نحوه بررسي و تصويب طرح هاي توسعه و عمران، پس از تصويب و ابلاغ مطالعات بازتنظيم نظام پهنه بندي تراكمي ساختماني هر شهر، پذيرش درخواست هاي موردي تغيير تراكم طرح تفصيلي و طرح آن در كميسيون ماده 5 صرفاً در صورت ارائه دلايل متقن مبني بر ضرورت تغيير مذكور امكان پذير خواهد بود.

اعتبار اين مصوبه براي هر يك از شهرهاي مشمول تا زمان بازنگري و ابلاغ طرح جامع تجديد نظر شهر مربوطه مي باشد.

دبيرخانه شوراي عالي مكلف است دستورالعمل بهره گيري از ظرفيت انتقال حق توسعه براي اراضي متاثر از محدوديت هاي الزامي موضوع بند 2 الف 2 را با همكاري وزارت كشور تدوين و جهت تصويب به شوراي عالي ارائه نمايد.

مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعكاس و اقدام اعلام مي شود.

معاون شهرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران – فرزانه صادق مالواجرد