نظر مشورتي 7/1403/552 مورخ 1403/11/27 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- آيا ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 املاكي را كه در جريان ثبت هستند و تاكنون در دفتر املاك به ثبت نرسيده‌اند را شامل مي‌شود؟ 2- آيا عقود و ايقاعات موضوع ماده يك قانون يادشده كه پيش از لازم‌الاجرا شدن اين قانون صورت گرفته‌اند نيز بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع اين ماده به ثبت برسند؟ در صورت شمول، در اجراي تبصره 5 ماده يك قانون، تكليف مرجع قضايي در پذيرش اين عقود و ايقاعات داراي ابهام است و بايد در آيين‌نامه از آن رفع ابهام شود؟ 3- در تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 ملاك مرجع احراز اعمال فسخ توسط دارنده حق فسخ چيست؟ 4- در تبصره 3 ماده يك قانون در خصوص چگونگي بارگذاري گواهي حصر وراثت در خصوص املاك در جريان ثبت تعيين تكليف نشده و صرفاً به املاك موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي اشاره شده است. در خصوص حكم مقرر در ماده 3 قانون چنانچه به هر دليل متعاملين از انجام معامله منصرف شوند و يا از آن خودداري كنند، راجع به لغو يا عدم لغو پيش‌نويس تنظيمي و نحوه اقدام در اين خصوص تعيين تكليف نشده و بايد در آيين‌نامه به آن تصريح شود. 5- در تبصره 2 ماده 3 قانون به منظور جلوگيري از هرگونه سوء استفاده احتمالي و همچنين هرج و مرج در نحوه انتخاب دفتر اسناد رسمي براي تنظيم سند توسط مشاوران املاك و ترتيب ارجاع و مجاز بودن يا نبودن مشاوران املاك در دفترخانه در شهري خارج از محدوده فعاليت خود بايد تعيين تكليف شود؟ همچنين به نظر مي‌رسد در فرض نبود دفتر اسناد رسمي در حوزه فعاليت مشاوران املاك بايد در آيين‌نامه پيش‌بيني لازم صورت گيرد. 6- در تبصره 2 ماده 3 قانون بايد مقصود از سند رسمي مشخص شود؛ آيا تمامي املاك؛ اعم از املاك موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي و املاك در جريان ثبت را شامل مي‌شود؟ 7- در ماده 8 قانون يادشده، نحوه اقدام و ثبت در دفتر الكترونيك املاك چگونه است؟ 8- به موجب ماده 8 قانون مراجع قضايي مكلف به ثبت تصميمات موضوع اين ماده در سامانه شده‌اند؛ آيا بايد در پرونده‌ها نيز وزارت جهاد كشاورزي و يا كارشناسان مربوطه الزاماً نقاط يو تي ام (مختصات جغرافيايي) را هم ذكر كنند تا ثبت امكانپذير باشد. 9- در ماده 10 قانون به اخذ سند رسمي مالكيت اشاره شده است؛ ‌اين در حالي است كه در برخي حقوق مانند سرقفلي صدور سند مالكيت امكانپذير نيست و به نظر مي‌رسد در خصوص چنين مواردي بايد در آيين‌نامه تعيين تكليف شود. 10- در صورت صدور رأي وفق قوانين خاص؛ مانند قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1388، آيا بايد رأي در سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي بارگذاري شود؟ 11- ذيل تبصره يك ماده يك قانون با حكم ذيل ماده 10 در فرضي كه شخص ثالث با حسن‌نيت و بي‌اطلاع باشد، در تعارض مي‌باشد. در تبصره يك ماده يك حكم طرح دعواي فسخ نسبت به چنين شخصي با رعايت قيودي پذيرفته شده است؛ اما در ماده 10 اساساً چنين حقي پيش‌بيني نشده است. 12- در تبصره يك ماده 10 قانون در صورتي كه در خصوص ملك مورد تقاضا بانك اطلاعاتي كاداستر ناقص و تشخيص پلاك غير ممكن باشد، نحوه اقدام چگونه خواهد بود؟ سازمان ثبت اسناد و املاك در اين خصوص چه تكليفي دارد؟ 13- تبصره 7 ماده 10 قانون آيا مقصود از مرجع صالح، مرجع قضايي است و يا آنكه مراجع شبه‌قضايي را نيز شامل مي‌شود؟ آيا دفاتر اسناد رسمي مطابق ماده 2 قانون مكلف به ثبت قرارداد اجاره نيز مي‌باشند؟ 14- در تبصره 9 ماده 10 قانون نحوه اجراي حكم اين تبصره در صدور اسناد داراي كاربري كشاورزي مبهم است. آيا در مرحله نخست و پس از ابلاغ قانون تمامي اراضي با هر مساحتي را شامل مي‌شود؟ 15- به نظر مي‌رسد در اجراي ماده 12 قانون بايد در تمام ساعات صبح و عصر دسترسي به دفاتر اسناد فراهم باشد و در اين امر در عمل مشكلاتي را در پي خواهد داشت. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- نظر به اينكه ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، تمامي املاكي را كه فاقد سند رسمي مالكيت است در بر مي‌گيرد، در فرض سؤال كه تقاضاي ثبت ملك تقديم و عمليات مقدماتي آغاز شده است؛ اما ملك در دفتر املاك به ثبت نرسيده است، صرف درخواست ثبت ملك و انجام برخي عمليات مقدماتي موجب خروج از عنوان ملك «فاقد سند رسمي» نمي‌شود و وضعيت چنين املاكي تابع احكام مقرر در ماده 10 قانون يادشده و تبصره‌هاي آن است. 2- اولاً، سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 براي ثبت تمامي اعمال حقوقي راجع به اموال غير منقول و تعهد به انجام اين اعمال حقوقي به ترتيب مذكور در اين ماده است؛ حكم اين ماده مبني ‌بر ثبت معاملات و تعهد انجام اين اعمال حقوقي در سامانه يادشده، در خصوص اموال غير منقولي كه پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون سند مالكيت حدنگار براي آن‌ها صادر مي‌شود، از تاريخ صدور سند مالكيت (تبصره 4 ماده يك) و نسبت به ديگر معاملات و تعهد راجع ‌به آنها، يك سال پس از راه‌اندازي رسمي سامانه موضوع ماده 10 اين قانون (موسوم به سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي) مجري مي‌باشد. ثانياً، حكم مقرر در تبصره 5 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به نحوي مجمل است كه رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسيري مرجع تصويب‌كننده مي‌باشد. 3- اولاً، نظر به اينكه فسخ عمل حقوقي ناشي از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقي بر رضايي بودن آن است، موكول كردن تحقق آن به تشريفات خاص نيازمند تصريح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدني مؤيد اين ديدگاه است. ثانياً، در مواردي كه به موجب توافق طرفين اعمال فسخ مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري باشد و يا چنانچه ادعاي فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمي مالكيت باشد، دفاتر اسناد رسمي مكلفند از پذيرش ادعاي مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي و ذيل ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 خودداري كرده و ثبت اين ادعا را به رأي مرجع قضايي يا داوري موكول كنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمي ديگري ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمي و يا آنكه طرفين با حضور در دفتر اسناد رسمي به فسخ قرارداد اقرار كنند، ثبت آن مستلزم رأي مرجع قضايي يا داوري نمي‌باشد. ثالثاً، احراز فسخ قرارداد توسط مرجع قضايي يا داوري تابع عمومات حاكم بر اين قضيه است. 4- حكم مقرر در تبصره 3 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تكليف به بارگذاري گواهي حصر وراثت در سامانه ثبت الكترونيك اسناد است كه انجام آن، تكليف مرجع صدور گواهي يادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم اين تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الكترونيك املاك است كه متوجه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور است و صرفاً در خصوص اشخاصي قابليت اعمال دارد كه مالك ملك داراي سابقه ثبتي باشند. 5- با توجه به حكم مقرر در ماده 10 آيين‌نامه اجرايي ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 طرفين پيش‌نويس قرارداد مكلفند حداكثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پيش‌نويس قرارداد در سامانه، براي انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمي مراجعه كنند. در صورت عدم تأييد سردفتر مبني بر مراجعه در مهلت مقرر، پيش‌نويس قرارداد از سامانه حذف مي‌شود. وفق تبصره همين ماده، پيش از سپري شدن مهلت يادشده نيز هر يك از طرفين پيش‌نويس قرارداد مي‌توانند با مراجعه به سامانه يا دلال معـاملات امـلاك كه پيـش‌نويس را در سـامانه درج كرده اسـت، پيش‌نويس قرارداد را از سامانه حذف كنند. بر اين اساس، در صورت انصراف طرفين از انجام معامله يا خودداري از آن، مطابق ماده يادشده و تبصره آن تعيين تكليف شده است. 6- در ماده 8 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 به تكليف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در تهيه دستورالعمل راجع به انعكاس پيش‌نويس قرارداد به دفاتر اسناد رسمي بر اساس شاخص‌هايي از قبيل محدوده جغرافيايي حوزه ثبتي، محل تهيه پيش‌نويس قرارداد و سقف حق‌التحرير دفترخانه تصريح شده است؛ لذا با تهيه اين دستورالعمل، ابهامات مذكور در فرض سؤال مرتفع خواهد شد. 7- با توجه به ماده 14 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، حكم مقرر در تبصره 2 ماده 3 اين قانون و تنظيم و ثبت قراردادهاي يكسان در سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده يك قانون صرفاً ناظر بر املاكي است كه داراي سند رسمي مالكيت است و املاكي كه عمليات ثبتي آن‌ها خاتمه نيافته باشد را شامل نمي‌شود. 8- در اجراي ذيل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، دفتر الكترونيك املاك بايد در بستر سامانه به‌گونه‌اي طراحي شود كه به محض بارگذاري آراء مذكور در اين ماده، مراتب به صورت خودكار در سوابق مربوط به هر پلاك ثبتي درج شود. 9- به صراحت ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مراجع مذكور در اين ماده مكلفند آراء قطعي صادره در خصوص تغيير كاربري يا تخريب بنا در مورد هر پلاك ثبتي را با ذكر مختصات جغرافيايي موضوع رأي از طريق سامانه به صورت آني به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اعلام كنند؛ بر اين اساس درج مختصات جغرافيايي (يو.تي.ام) در سامانه، امري ضروري است. 10- حق واگذاري محل مذكور در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، حقـي تبـعي اسـت و توأم با انـتقال منافع قابليـت انتـقال دارد؛ بنـابراين در فرض سؤال، چنانچه قرارداد اجاره براي مدت بيش از دو سال باشد، موضوع مشمول ماده يك اين قانون و احكام مقرر براي الزام به ثبت قرارداد است. 11- با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، مقصود از «سند رسمي» در عبارت «فاقد سند رسمي» مندرج در ماده 10 اين قانون، سند تنظيمي در ادارات ثبت يا دفاتر اسناد رسمي براي اموال غير منقول داراي سابقه ثبتي است و املاكي كه فاقد چنين سندي هستند و در مورد آنها رأي دادگاه صادر شده است؛ هر چند رأي دادگاه مشمول تعريف سند رسمي موضوع ماده 1287 قانون مدني است؛ اما همچنان مشمول عبارت اموال غير منقول «فاقد سند رسمي» هستند و ثبت ادعاهاي راجع به مالكيت عين منافع و يا حقوق موضوع اين ماده در سامانه «ساماندهي اسناد غير رسمي» امري ضروري به نظر مي‌رسد. شايسته ذكر است در مواردي كه رأي بايد از طريق اجراي احكام دادگاه اجرا شود، به نظر مي‌رسد تا زماني‌ كه مانع قانوني براي اجراي رأي نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجراي رأي دادگاه نيست. بنا به مراتب پيش‌گفته و به قياس اولويت در فرض سؤال، صدور رأي و اتخاذ تصميم از سوي كميسيون‌ها و يا هيأت‌هاي حل اختلاف موضوع قوانين خاص مانند قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و يا قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1388، مدعي را از بارگذاري اطلاعات مربوط به اين آراء و تصميمات در سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، بي‌نياز نمي‌كند. 12- وفق صدر تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، موارد موضوع تبصره يادشده ناظر بر دعواي تنفيذ فسخ معاملاتي است كه در سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده يك اين قانون ثبت شده است؛ در حالي كه حكم ماده 10 قانون يادشده ناظر بر ثبت ادعاهاي راجع به عين و حق انتفاع و حق ارتفاق يا منافع موضوع اين ماده و مستندات آن در سامانه موضوع اين ماده است كه پيش از راه‌اندازي سامانه ايجاد شده و فاقد سند رسمي است. شايسته ذكر است در موارد شمول ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در صورتي كه دارنده سند عادي مالكيت، در راستاي تكليف مقرر در ماده يادشده اقدامات لازم را انجام داده باشد و اشخاص ثالث با بارگذاري اسناد خلاف واقع و يا انجام معاملات معارض، سند مالكيت اخذ كرده باشند، تمام دعاوي راجع به آن؛ از جمله اثبات مالكيت و يا ابطال سند مالكيت قابل استماع خواهد بود؛ حتي اگر منتقل‌اليه داراي حسن نيت و بي‌اطلاع از معاملات معارض و مالكيت قبلي باشد. 13- بر اساس ذيل تبصره يك ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، تكليف سازمان ثبت اسناد و املاك مشخص شده است و صرف نظر از صحت و سقم موضوع منعكس شده به عنوان ابهام، موجبي براي صدور نظريه مشورتي وجود ندارد. 14- هر چند در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 بر تكليف مدعيان؛ از جمله به طرح دعواي مرتبط در مراجع قضايي تصريح شده و از مراجع شبه‌قضايي ذكري به ميان نيامده است؛ اما از آنجا كه در ادامه همين ماده عبارت «هر امر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت» آمده است، از جمله اين اقدامات قانوني مي‌تواند اقدام بر اساس قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 و طرح موضوع نزد هيأت حل اختلاف موضوع اين ماده باشد. بر اين اساس، عبارت اثبات ادعا نزد مرجع صالح در تبصره 7 اين ماده؛ اعم از مراجع قضايي و شبه‌قضايي است كه در خصوص ادعاي مالكيت وفق مقررات قانوني اتخاذ تصميم مي‌كنند. 15- هر چند مطابق عمومات حاكم در صورت مراجعه اشخاص، دفاتر اسناد رسمي قرارداد اجاره نيز تنظيم مي‌كنند؛ اما مثال‌هاي مطرح شده در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و تصريح به «ثمن» و همچنين تصريح به وصول ماليات وفق مأخذ اعلامي در تبصره 3 ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي كه صرفاً ناظر بر قراردادهاي راجع به انتقال عين است، همگي دلالت بر آن دارد كه هـدف از وضـع ماده 2 يادشـده ايجاد تكليف در خصوص تنظيم و ثبت قراردادهايي است كه مشابه مثال‌هاي مذكور در اين ماده موضوع قرارداد انتقال عين و يا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصيفي كه از سوي طرفين به عمل مي‌آيد و بر اين اساس، حكم اين ماده، منصرف از قراردادهاي راجع به انتقال منافع است. 16- حكم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ناظر بر تكليف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مبني بر صدور سند مالكيت با لحاظ قيود مذكور در اين تبصره از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون است و اجراي اين حكم موكول به ايجاد سامانه موضوع اين ماده و غير آن نمي‌باشد و به صراحت تبصره يادشده با رعايت ديگر قيود مذكور در اين تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف است براي اراضي كشاورزي يادشده با هر مساحتي سند مفروز حدنگار با قيد كاربري كشاورزي صادر كند. 17- از عبارات «به‌گونه‌اي كه كمتر از 44 ساعت در هفته نباشد» و «به ‌طور متعارف در طول ساعات روز براي ثبت معاملات در دسترس باشند» مذكور در ماده 12 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 چنين مستفاد است كه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با لحاظ مقتضيات هر محل و حجم معاملات آن محل، در برخي حوزه‌ها براي دفاتر اسناد رسمي ساعات كار در عصر نيز تعيين مي‌كند.