نظر مشورتي 7/1402/1032 مورخ 1403/03/29 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : چنانچه ملكي به صورت كلي به مساحت دوازده هزار متر و با قيمت مقطوع دو ميليارد تومان فروخته شود؛‌ بدون آنكه براي هر متر مربع آن مبلغي در نظر گرفته شود؛ اما قسمتي از ملك به مساحت چهار هزار متر مستحق‌للغير درآيد و خريدار بطلان مبيع در اين قسمت و مطالبه قيمت روز آن را درخواست كند، با توجه به آن كه معامله كلي بوده و ملك نيز به‌گونه‌اي است كه همه جاي آن از لحاظ قيمت همسان نيست، ارزش بخش مستحق‌للغير درآمده چگونه محاسبه مي‌شود؟ آيا تعيين قيمت روز به استناد رأي وحدت رويه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور با ارجاع امر به كارشناس امكان‌پذير است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، ساز و كار ارزيابي قيمت روز چگونه است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، چنانچه طرفين در حين معامله به مساحت ملك به عنوان يكي از اوصاف آن توجه داشته و كل مبيع را در مقابل كل ثمن قرار داده باشند و به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نكرده باشند و در واقع بيشتر مكان و موقعيت ملك مد نظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خريدار حقي بر محاسبه نقيصه و دريافت مابه‌ازاي آن از ثمن پرداختي ندارد؛ مگر اين‌كه طرفين به اين امر تراضي كنند؛ همچنين در صورتي كه شرط داشتن مساحت معين به طور خاص مورد اراده طرفين قرار نگرفته باشد، مشمول حكم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدني نيست. ثانياً، در فرض سؤال كه به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نشده است و پس از عقد بيع مشخص شده است يك سوم مساحت ملك مستحق‌للغير بوده است، از شمول بند فوق خارج است؛ چرا كه در فرض بند صدرالذكر، ملك، همان ملك زمان خريد است و صرفاً كمتر از مساحت مورد توافق درآمده است؛ اما در فرض سؤال، بخشي از مساحت ملك مستحق‌للغير درآمده است و از مساحت كل ملك بايد تفكيك و كسر شود و چنين فرضي مشمول اطلاق و عموم ماده 391 قانون مدني و آراي وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور است. ثالثاً، حكم مقرر در ماده 442 قانون مدني ناظر به چگونگي محاسبه آن بخش از ثمن است كه بايد به مشتري مسترد شود و حكم مقرر در آراي وحدت رويه يادشده راجع به چگونگي محاسبه غرامت موضوع مواد 390 و 391 قانون مدني؛ از جمله غرامت كاهش ارزش ثمن در فرض جهل خريدار به وجود فساد است؛ بر اين اساس، در فرض سؤال پس از محاسبه آن بخش از ثمن كه مربوط به بخش باطل عقد است و بايد مسترد شود بر اساس ماده 442 قانون مدني، غرامت ناشي از كاهش ارزش اين بخش از ثمن بر اساس رأي وحدت رويه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور محاسبه و وصول مي‌شود.