مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در خصوص ضوابط بلندمرتبه سازي در شهر بندرعباس

شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ 1404/10/1 خود، با توجه به ارائه گزارش مباحث مطرح شده در جلسات مورخ 1404/3/3، 1404/6/15 و 1404/8/27 كميته تخصصي مقررات، لوايح و سياستگذاري (كميته فني شماره 4) ضوابط بلندمرتبه سازي شهر بندر عباس را با مدنظر قراردادن ملاحظات ذيل تصويب نمود:

حداكثر توان كالبدي جمعيت پذيري شهر بندر عباس به دليل رعايت مفاد تبصره ذيل (عدم تغيير در جمعيت پذيري شهر) بند 3 مصوبه شوراي عالي پيرامون ضوابط عام استقرار ساختمان هاي بلند در شهرهاي ايران معادل جمعيت طرح جامع مصوب (765767 نفر) در نظر گرفته شد.

طرح بلندمرتبه سازي با در نظر گرفتن ضوابط سلبي و محدودكننده قابل دستيابي در قالب 5 محور و پهنه (محور مختلط و پهنه مسكوني) با عرصه اي به مساحت 268/74 هكتار تأييد گرديد. ( نقشه پيوست )

حداقل عرض معبر براي احداث ساختمان هاي بلندمرتبه 18 متر تعيين و به تناسب افزايش طبقات، عرض معبر نيز مي بايست افزايش يابد. در عرض معابر 18 متري، نحوه قرارگيري توده ساختماني در پلاك هاي دو طرف معبر به نحوي باشد كه بتواند حداقل عرض معبر در بند 21 مصوبه مورخ 1396/2/21 شوراي عالي را تأمين نمايد.

حداكثر تعداد طبقات ساختمان هاي بلندمرتبه 25 طبقه بوده كه به دليل شرايط اقليمي و منابع آبي زيرزميني شهر بندرعباس، در صورت عدم تأمين كليه پاركينگ هاي موردنياز مي توان حداكثر 2 طبقه روي زمين (بدون احتساب در تراكم ساختماني) را به پاركينگ اختصاص داد.

در خصوص نحوه اعطاي مابه التفاوت تراكم طرح مصوب قطعات واقع در پهنه ها و محورهاي بلندمرتبه با تراكم پيشنهادي ساختمان هاي بلندمرتبه، موضوع اجراي سرانه هاي خدمات عمومي در بافت هاي فرسوده و يا بافت هاي داراي كمبود خدمات توسط مالكين اين قطعات و يا استفاده از روش حق انتقال توسعه بررسي هاي لازم صورت و موضوع جهت تصميم گيري نهايي در كميسيون ماده 5 تصميم گيري و ضميمه اسناد طرح فوق گردد.

طرح معماري تمامي ساختمان هاي بلندمرتبه مي بايست در كميسيون ماده 5 و كميته سيما و منظر شهري مورد تصويب قرار گيرد.

طراحي ساختمان هاي بلندمرتبه بايستي با مدنظر قراردادن ملاحظات اكولوژيك شهر صورت پذيرد.

بر مبناي مطالعات مشاور مقرر شد بخشي از زيربناي ساختمان هاي بلندمرتبه به كاركردهاي همچون مهدكودك، ورزشي، درماني، فرهنگي و ... اختصاص يابد و در ساختمان هاي بلندمرتبه با بيش از 200 واحد مسكوني نيز تأمين فضاي آموزشي الزامي خواهد بود.

بر اساس نامه شماره 4160/س/1404 مورخ 1404/6/11 اداره كل محيط زيست استان هرمزگان، در خصوص احداث ساختمان هاي بلندمرتبه در محورهاي مجاور سواحل دريا به منظور جلوگيري از مانع ديد عمومي به مناظر دريا، رعايت سطح اشغال استاندارد بر اساس عرصه تأمين شده، در نظرگرفتن سطح لفاف مجاز، الزامات سيما و منظر، سايه اندازي، محرميت، عدم انسداد در مقابل باد غالب منطقه (دريا به خشكي و بالعكس) الزامي است.

با توجه به شرايط ترافيكي پهنه ها و محورهاي مجاور دريا، مقرر گرديد ملاحظات ترافيكي و عارضه سنجي هاي مربوط به آن قبل از احداث ساختمان هاي بلندمرتبه در اين پهنه ها و محورها انجام شود.

رعايت تمامي ضوابط و مقررات مربوط به پدافند غيرعامل بالاخص ضوابط مختص به ساختمان هاي بلندمرتبه در طرح فوق الزامي بوده و بايستي در اسناد طرح نيز لحاظ گردد. همچنين لازم است طراحي و ضوابط به نحوي باشد كه بتواند حداقل ميزان فضاي امن و پناهگاه مورد اشاره در مصوبه مورخ 1404/5/18 كميته دائمي پدافند غيرعامل كشور را برآورده نمايد. ضمناً مقرر گرديد مطالعات پدافند غيرعامل مطابق مصوبه مورخ 96/2/11 شوراي عالي تهيه و پس از تأييد سازمان پدافند غيرعامل كشور، پيوست اسناد طرح گردد.

نظر به اهميت موضوع در خصوص ايمني ساختمان هاي بلندمرتبه، بايستي شهرداري و استانداري اجراي اين ضوابط به ويژه ضوابط مربوط به آتش نشاني را به دقت در هريك از ساختمان هاي بلندمرتبه مورد بررسي و نظارت قرار دهند.

هرگونه احداث ساختمان بلند مرتبه در مجاورت اماكن مربوط به نيروهاي مسلح به لحاظ مسائل مربوط به اشرافيت منوط به اخذ استعلام از اداره كل منطقه اي مهندسي وزارت دفاع (ودجا) خواهد بود.

و (2) و پهنه هاي (1) مختلط بلندمرتبه، براي قطعات 1000 تا 2500 مترمربع تراكم 500%، براي قطعات 2500 تا 5000 مترمربع تراكم 600 % و قطعات با مساحت بيش از 5000 مترمربع تراكم 750% تعيين گرديد.

رعايت حريم 60 متر از خط ساحلي از الزامات اساسي در احداث بلندمرتبه سازي در محورهاي مختلط واقع در مجاورت سواحل خواهد بود.

در پهنه ها و محورهاي تعيين شده به عنوان بلندمرتبه ضروري مي باشد.

در راستاي سياست هاي شوراي عالي پيرامون رعايت ملاحظات و الزامات تاب آوري شهري و توجه به پهنه ها و محدوده هاي در معرض فرونشست زمين، مقرر شد نقشه پهنه بندي فرونشست زمين در اسناد طرح لحاظ و ضوابط ساخت و ساز و احداث بنا در پهنه هاي در معرض فرونشست صرفاً بر اساس نظر مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي ملاك عمل خواهد بود.

بستر و حريم تمامي مسيل ها و رودخانه ها درتمامي پهنه ها و محورهاي تعيين شده جهت احداث ساختمان هاي بلندمرتبه طبق نظريه شركت آب منطقه اي استان بايستي رعايت شود.

با توجه به درخواست نماينده محترم وزارت نيرو مقرر شد در خصوص عمق سطح آب هاي زيرزميني و همچنين تأمين فشار آب و اطلاعات مربوط به آن ها به ترتيب از شركت هاي آب منطقه اي و آب و فاضلاب استان استعلام به عمل آمده و در اسناد طرح منعكس گردد.

نحوه استفاده از انرژي هاي تجديدپذير در ساختمان هاي بلندمرتبه در گزارش طرح فوق لحاظ گردد.

با توجه به شرايط اقليمي شهر بندرعباس، در طراحي و معماري ساختمان هاي بلندمرتبه به اين موضوع مي بايست توجه كافي و در ضوابط اين گونه ساختمان ها نيز، طبق مفاد مصوبه شوراي عالي استفاده از الگوهاي بومي مورد تأكيد قرار گيرد.

مراتب جهت استحضار و دستور انعكاس و اقدام اعلام مي شود.

معاون شهرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ـ غلامرضا كاظميان