نظر مشورتي 7/1403/480 مورخ 1403/11/07 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- چنانچه پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، دو نفر در مشاور املاك قرارداد اجاره يا مبايعه‌نامه‌اي تنظيم و شناسه رهگيري دريافت كنند و شهود نيز معامله را امضاء كنند، آيا سند تنظيمي راجع به آن مطابق ادله اثبات دعوا در دادگاه قابل استناد است؟ 2- نحوه اجراي تبصره‌هاي 2 و 4 ماده يك و ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول با توجه به ابهاماتي كه در خصوص نحوه اجراي اين مواد قانوني وجود دارد، چگونه است؟ 3- آيا حكم تبصره 4 ماده يك قانون يادشده شامل اسناد مالكيت دفترچه‌اي يا اسناد حدنگاري كه پيش از لازم‌الاجرا شدن اين قانون صادر شده‌اند، نيز مي‌شود؟ 4- در خصوص حكم مقرر در تبصره 4 ماده يك و صدور سند حدنگار پس از لازم‌الاجرا شدن قانون يادشده، با توجه به عدم راه‌اندازي سامانه موضوع ماده 10 اين قانون، نحوه معامله و ثبت معاملات نسبت به املاك داراي سند حدنگاري چگونه است؟ 5- با توجه به آيين‌نامه‌هاي اجرايي پيش‌بيني شده براي قانون صدرالذكر (تعداد سيزده آيين‌نامه) كه تاريخ تصويب هر يك متفاوت است، آيا اصلاح قانون و موكول كردن زمان اجراي آن به پس از تصويب آيين‌نامه‌ها و راه‌اندازي سامانه‌ها امكانپذير است؟ 6- با توجه به نسخ ماده 20 قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 به موجب بند 3 ماده 15 قانون صدرالذكر و با لحاظ حكم مقرر در ماده 2 قانون مدني، آيا اجراي قانون صدرالذكر منوط به طراحي و اجراي سامانه ثبت معاملات اموال غير منقول است؟ 7- با توجه به اينكه در قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در خصوص شيوه‌هاي انحلال قرارداد در اكثر موارد از عبارت «فسخ» و در مواردي از «انفساخ» نام برده شده است، آيا اين قانون ديگر شيوه‌هاي انحلال قرارداد؛ از جمله اقاله را هم شامل مي‌شود؟ 8- آيا لحاظ قوانين خاص ديگر؛ از جمله قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني اقتصادي مصوب 1385 در اجراي قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، الزامي است؟ 9- آيا در اجراي ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، دعواي ابطال ادعاي ثبت مسموع است؟ 10- آيا قولنامه‌هاي تنظيمي (تعهد به انجام بيع) نيز بايد در سامانه مربوطه ثبت شود يا صرفاً مبايعه‌نامه‌ها بايد ثبت شود؟ 11- با توجه به لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، آيا در وضعيت فعلي دعاوي مانند ابطال سند رسمي كه پيش از تصويب اين قانون صادر شده است، قابليت استماع دارد و يا آنكه تا زمان راه‌اندازي سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي، قابل استماع است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- احكام مقرر در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مبني بر لزوم بارگذاري مستندات و ثبت ادعا در سامانه «ساماندهي اسناد غير رسمي» مانع از رسيدگي به دعواي ابطال سند رسمي نيست؛ هر چند رسيدگي به دعواي ابطال سند بعد از راه‌اندازي سامانه يادشده فرع بر آن است كه خواهان در موعد مقرر نسبت به ثبت ادعا و بارگذاري اطلاعات خود اقدام كرده باشد؛ بنابراين در فرض سؤال كه اساساً سامانه راه‌اندازي نشده است، منعي براي استماع دعواي فرض سؤال وجود ندارد. 2- پرسش كلي است و به كيفيت مطرح شده قابليت پاسخ‌گويي ندارد. 3- با توجه به صراحت حكم مقرر در تبصره 4 ماده يك قانون صدرالذكر، فقط اسناد حدنگاري كه پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون صادر شده‌اند، مشمول تبصره 4 مي‌باشند و ديگر اسناد؛ از جمله اسناد حدنگار صادره پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون، تابع عمومات قانون يادشده مي‌باشند. 4- سامانه موضوع ماده يك قانون يادشده موسوم به سامانه «ثبت الكترونيك اسناد» از سامانه موضوع ماده 10 قانون، موسوم به «سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي» متفاوت است و سامانه صدرالذكر در حال حاضر فعال مي‌باشد و ثبت معاملات موضوع ماده يك قانون با منعي مواجه نيست. 5- اولاً، اجراي برخي از مواد قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مستلزم تدوين آيين‌نامه‌اي نمي‌باشد و با لازم‌الاجرا شدن قانون قابليت اجرا دارد و دليلي بر تأخير اجراي قانون نيست. ثانياً، عدم تصويب آيين‌نامه‌هايي كه در برخي مواد قانون يادشده به آن اشاره شده است، مانع اجراي قانون مصوب نيست؛ مگر اين‌كه در خود قانون، اجراي آن به تصويب آيين‌نامه موكول شده باشد و از آنجا كه در هيچ‌يك از مواد قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، اجراي قانون منوط به تصويب آيين‌نامه مربوط نشده است؛ بنابراين وفق ماده 2 قانون مدني، اين قانون پانزده روز پس از انتشار لازم‌الاجرا است. 6- صرف نظر از آن‌كه در حال حاضر سامانه «ثبت الكترونيك اسناد» موضوع ماده يك قانون يادشده فعال است، قانـون الزام به ثبـت رسـمي معاملات امـوال غـير منقول مصوب 1403 پـس از انتشار و سپري شدن موعد قانوني لازم‌الاجرا‌ و واجد آثار است و ماده 20 قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 نيز به موجب بند 3 ماده 15 قانون صدرالذكر نسخ شده است. 7- صرف‌نظر از كلي و مبهم بودن استعلام، با لحاظ آن‌كه در برخي مواد قانون يادشده به «اقاله» نيز تصريح شده است، تكليف به درج آخرين وضعيت مالكيت اشخاص نسبت به اموال غير منقول در قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 بر عهده اشخاص و يا مراجعي قرار گرفته است كه حسب مورد انحلال قرارداد منتسب به اقدامات و يا تصميمات آنان است؛ از جمله آن‌كه به موجب ماده 8 قانون، مراجع قضايي و ديگر مراجع مذكور در اين ماده نيز مكلف شده‌اند تصميمات و آراء قطعي مربوط به ايجاد و سلب هر‌گونه حق عيني اشخاص نسبت به اموال غير منقول را از طريق سامانه به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اعلام كنند. 8- به موجب تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 «سازمان مكلف است در اجراي قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور براي كليه قطعات اراضي كشاورزي كه تا زمان ابلاغ اين قانون داراي تصرفات مفروز و قانوني بوده و با تأييد وزارت جهاد كشاورزي داراي بهره‌برداري كشاورزي باشد و متقاضي اخذ سند مالكيت خود يا افراد تحت تكفل وي مالك هيچ‌يك از اراضي كشاورزي مجاور نباشد با هر مساحتي سند مفروز حدنگار با قيد كاربري كشاورزي صادر كند.»؛ از سوي ديگر برابر با تبصره ۳ ماده يادشده بنياد مسكن انقلاب اسلامي و وزارت جهاد و كشاورزي (سازمان امور اراضي كشور) مكلفند حسب مورد در خصوص اراضي و مستحدثات داخل محدوده طرح‌هاي هادي و اراضي زراعي و باغ‌هاي خارج از محدوده قانوني شهرها، ضمن شناسايي متصرفان املاك مذكور نسبت به تهيه نقشه داراي مختصات جغرافيايي (يو.تي.ام) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان منابع طبيعي و آبخيزداري كشور و سازمان ملي زمين و مسكن مبني بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضي عمومي؛ از جمله اراضي ملي، منابع طبيعي، اراضي مستحدث و موات مراتب را جهت صدور سند مالكيت به سازمان اعلام كنند. سازمان موظف است نقشه‌هاي مذكور را در هر پلاك اصلي منضم به اسامي متصرفين قانوني قطعات شناسايي شده جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع اين ماده درج و نيز در محل الصاق نمايد. در صورتي‌ كه اشخاص ذي‌نفع به نقشه مذكور يا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند، بايد ظرف شش ماه از تاريخ بارگذاري اعتراض خود را در سامانه ثبت نمايند. معترض مكلف است ظرف يك ماه از تاريخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقديم و گواهي تقديم دادخواست را در سامانه درج نمايد؛ در اين صورت صدور سند مالكيت موكول به حكم قطعي دادگاه خواهد بود. در صورتي كه اعتراض در مهلت قانوني واصل نگردد يا معترض، گواهي تقديم دادخواست را ارائه نكند، اداره ثبت محل مكلف به صدور سند مالكيت براي متصرف قانوني است؛ بنابراين در قانون الزام به ثبت، تسهيلات خاصي براي صدور سند با فرض تحقق شرايط در مقررات يادشده پيش بيني شده است كه در صدور اسناد مالكيت برابر اين احكام رعايت نصاب‌هاي مقرر در قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 1385 ضروري نمي‌باشد. 9- با توجه به اين‌كه صرف ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده ۱۰ موسوم به «سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي» خللي در حقوق ديگر اشخاص ايجاد نمي‌كند، مانع از ثبت ادعا از سوي سايرين نمي‌باشد؛ لذا دعواي ابطال ادعاي ثبت شده از سوي سايرين در سامانه قابليت استماع ندارد. بديهي است در فرض ثبت ادعاي معارض، دعواي مقتضي از قبيل اثبات مالكيت و ... در مرجع صالح قابليت رسيدگي خواهد داشت. 10- با توجه به عبارت «تعهد به انجام كليه اعمال حقوقي» مندرج در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، در فرض سؤال تعهد به انجام بيع نيز بايد در سامانه ثبت شود. 11- احكام مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مبني بر بارگذاري مستندات و ثبت ادعا در سامانه «ساماندهي اسناد غير رسمي»، مانع از رسيدگي به دعواي ابطال سند رسمي نيست؛ هر چند رسيدگي به دعواي ابطال سند پس از راه‌اندازي اين سامانه فرع بر آن است كه خواهان در موعد مقرر مبادرت به ثبت ادعا و بارگذاري اطلاعات خود كرده باشد؛ بنابراين، در فرض سؤال كه اساساً سامانه راه‌اندازي نشده است، منعي براي استماع دعواي ابطال سند رسمي كه پيش از تصويب اين قانون صادر شده است، وجود ندارد.