نظر مشورتي 7/1402/981 مورخ 1403/02/18 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : با توجه به آراي وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 صادر شده از سوي هيأت عمومي ديوان عالي كشور متضمن مسؤوليت مدني ناشي از مستحق‌للغير در آمدن مبيع، چنانچه مشتري به عنوان مالك بخش قابل توجهي از ثمن معامله را در حق فروشنده، پرداخت كرده باشد و مطابق شروط مندرج در قرارداد، استحقاق فروشنده به دريافت بخش ديگر از ثمن معامله منوط به حضور بايع در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي مالكيت باشد و مشتري با دريافت چك تضمين شده معادل بخش باقيمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمي حاضر شود؛ اما به علت مستحق‌للغير درآمدن ملك و عدم حضور فروشنده، تنظيم سند رسمي مالكيت به نام خريدار مقدور نباشد و خريدار گواهي عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دريافت كند، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: الف) آيا عدم پرداخت فعلي بخش باقيمانده ثمن معامله تأثيري در ضمان فروشنده از جهت پرداخت كل قيمت و ارزش روز ملك مورد معامله دارد؟ به عبارت ديگر، آيا به تناسب عدم پرداخت بخشي از ثمن معامله به هر دليل توسط خريدار، كاهش مسؤوليت فروشنده به پرداخت كل ارزش روز ملك مورد معامله امكانپذير است؟ ب) چنانچه عدم پرداخت مانند فرض سؤال منتسب به فعل فروشنده باشد؛ آيا در كاهش مسؤوليت فروشنده در پرداخت كل ارزش روز ملك مورد معامله به مشتري از جهت ضمان قهري ناشي از مستحق‌للغير درآمدن آن ملك مؤثر است؟ ج) در هر دو حالت فوق در صورت مثبت بودن پاسخ، مقدار و ميزان اين كسر تابع چه ملاكي است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : الف، ب و ج- در آراي وحدت رويه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هيأت عمومي ديوان عالي كشور، خريدار جاهل به مستحق‌للغير بودن مبيع (فساد بيع) مستحق دريافت غرامت ناشي از كاهش ارزش ثمن پرداختي است؛ دادگاه ميزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر ميزان خسارت در ديون پولي (دعاوي مسؤوليت مدني) و بر اساس ميزان افزايش قيمت (تورم) اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع هستند، تعيين مي‌كند. بديهي است در تعيين ميزان غرامت يادشده، آنچه ملاك تعيين است، ميزان ثمن پرداختي توسط خريدار است و چنانچه وي بخشي از ثمن را به هر دليلي پرداخت نكرده باشد، محاسبه اين بخش از غرامت و محكوميت بايع به پرداخت آن منتفي است.