نظر مشورتي 7/1403/424 مورخ 1403/11/07 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- آيا دعواي استرداد عوضين مشمول مرور زمان يك ساله ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 است و يا آنكه اين دعوا به صورت هميشگي قابل طرح خواهد بود؟ 2- در تبصره يك ماده يك قانون ياد‌شده، با وجود آنكه از عبارت «عمل حقوقي بدون حق فسخ» استفاده شده است؛ در قسمت اخير پاراگراف سوم، چگونه ممكن است «دارنده حق فسخ» وجود داشته باشد؟ 3- چنانچه شخصي بابت ثبت رسمي بيع يا قولنامه در دفتر اسناد رسمي حق‌الثبت و حق‌التحرير موضوع ماده 2 قانون را پرداخت كرده باشد، آيا بار ديگر در زمان انتقال مالكيت بايد حق‌الثبت و حق‌التحرير موضوع تبصره 2 ماده يك را پرداخت كند؟ 4- در ماده 3 قانون ياد‌شده، دلالان براي درج پيش‌‌نويس قرارداد موظف به ثبت پيش‌نويس در سامانه ثبت الكترونيك اسناد شده‌اند؛ با وجود اين سامانه، سامانه خودنويس داراي چه جايگاه و كاركردي است؟ 5- در ماده يك قانون، براي راه‌اندازي سامانه ثبت الكترونيك اسناد مهلت يك سال از راه‌اندازي رسمي «سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي» پيش‌بيني شده است. در تبصره 2 ماده 3 قانون، راه‌اندازي سامانه ثبت الكترونيك براي دلالان ظرف يك سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون پيش‌بيني شده است. علت اين تعارض سنواتي چيست؟ 6- شخصي كه در مطالبه قيمت مال غير منقول موضوع ماده 10 قانون به عنوان مدعي رجوع مي‌كند، آيا با سند عادي نيز دعواي وي قابليت استماع دارد و يا آنكه الزاماً بايد داراي سند رسمي باشد؟ 7- آيا هزينه دادرسي موضوع ماده 2 قانون، از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون اخذ مي‌شود؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- صرف‌نظر از آن كه مهلت مقرر در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 را نمي‌توان مرور زمان تلقي كرد، با توجه به اين‌كه در هيچ‌يك از مواد قانون ياد‌شده براي استماع دعواي استرداد عوضين مرور زمان پيش‌بيني نشده است، اين دعوا تابع عمومات آيين دادرسي مدني و فاقد مرور زمان است. 2- عبارت «در عمل حقوقي بعدي، وي حق فسخ نداشته باشد» مندرج در پارگراف سوم تبصره يك ماده يك منتقل‌اليه اول در معامله دوم است و مقصود از «دارنده حق فسخ مزبور» در ذيل اين پارگراف، دارنده حق فسخ در معامله اول (انتقال‌دهنده اول) مي‌باشد. 3- قانونگذار در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 و تبصره 2 ماده يك قانون ياد‌شده براي تنظيم اسناد مذكور در اين ماده و تبصره ياد‌شده هزينه جداگانه‌اي پيش‌بيني كرده است؛ بر اين اساس، در فرض سؤال چنانچه پس از تنظيم اسناد موضوع ماده 2 قانون، در اجراي تبصره 2 ماده يك قانون نيز سند رسمي راجع به وكالت بلاعزل انتقال مالكيت در خصوص اموال غير منقول تنظيم شود، پرداخت ماليات و حق‌الثبت موضوع ماده 2 مذكور، پرداخت‌كننده را از پرداخت ماليات و حق‌الثبت تنظيم سند موضوع تبصره 2 ماده يك قانون معاف نمي‌كند. 4- نظر به اين‌كه به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 «دلالان معاملات املاك نمي‌توانند در معاملات موضوع ماده يك اين قانون مبادرت به تنظيم سند عادي قرارداد نمايند» و با لحاظ آن‌كه رابطه اعمال حقوقي مشمول اين ماده با اعمال حقوقي كه وفق ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 بايد در سامانه موضوع اين قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صدرالذكر همچنان معاملات ديگري وجود دارد كه مشمول حكم الزام به ثبت در سامانه‌ ثبت الكترونيك اسناد نيست و بايد در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش توليـد مسـكن مصـوب 1400 به ثبـت برسد. شايسته ذكر است وفق ذيـل مـاده 3 قانون الزام به ثبـت رسـمي معاملات امـوال غير منقول مصـوب 1403، چگونگي ارتباطات دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي با دفاتر اسناد رسمي مطابق آيين‌نامه اجرايي موضوع اين ماده تعيين مي‌شود. 5- اولاً، بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، سامانه ثبت الكترونيك اسناد چندين سال پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 يعني از سال 1392 راه‌اندازي شده و در حال حاضر نيز در خصوص نقل و انتقال رسمي املاك فعال است. ثانياً، سامانه موضوع ماده 10 قانون صدرالذكر كه از آن با عنوان «سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي» و يا «سامانه ثبت ادعاها» ياد مي‌شود، سامانه‌اي است كه ظرف يك ‌سال از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون راه‌اندازي خواهد شد. بنا به مراتب پيش‌گفته و با عنايت به تفاوت سامانه‌هاي ياد‌شده و ماهيت و كاركرد آن‌ها، بحث تعارض به شكل مذكور در استعلام منتفي است. 6- با عنايت به اين‌كه حكم مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در مقام تعيين تكليف حقوق اشخاصي است كه نسبت به مال غير منقول معامله‌اي را با تنظيم سند عادي منعقد كرده‌اند و در واقع احكام مقرر در اين ماده در مقام ساماندهي اسناد غير رسمي تنظيمي در اين خصوص است؛ بر اين اساس، دعواي مطالبه قيمت مال غير منقول موضوع سند عادي انتقال قابليت استماع دارد. 7- هزينه دادرسي دعاوي مربوط به اموال غير منقول بر مبناي ارزش معاملاتي و بر اساس مقررات مربوط؛ از جمله بند «ج» ماده 3 قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدي و بندهاي «الف» و «ب» ماده 64 (اصلاحي 1394) قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي و مصوبات هيأت وزيران بر اساس تبصره 3 ماده 64 ياد‌شده، پيش از تصويب قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 نيز دريافت مي‌شود و حكم مقرر در ماده 2 قانون صدرالذكر در خصوص اخذ هزينه دادرسي قراردادهاي موضوع اين ماده بر اساس حكم مندرج در تبصره 3 ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدي تأسيس جديدي نيست و در حال حاضر نيز مأخذ محاسبه هزينه دادرسي، ارزش معاملاتي املاك است.