دستورالعمل اجرايي آيين نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري - صنعتي

با سلام احترامأ، به پيوست دستورالعمل اجرايي آئين نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري – صنعتي موضوع تبصره 4 ماده 52 آئين نامه مالي و معاملاتي سازمان هاي مناطق آزاد با آخرين اصلاحات مورخ 27 /12 /1401 جهت اجراء ابلاغ مي گردد.

حجت اله عبدالملكي

دستورالعمل اجرايي آيين نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري – صنعتي موضوع تبصره 4 ماده 52 آيين نامه مالي و معاملاتي سازمانهاي مناطق آزاد

: اهداف و تعارف

: اهداف اين دستورالعمل براي تحقق اهداف زير تدوين گرديده است:

ساماندهي فرآيند واگذاري زمين به متقاضيان سرمايه گذاري

صيانت از بيت المال و حقوق عادله و مكتسبه قانوني سرمايه گذاران و همچنين جلب اعتماد و اطمينان بيش از پيش آنان

شفاف سازي فرآيندها و چهارچوبهاي تصميم گيري در واگذاري زمين

بهره گيري اصولي از مزيت هاي پيش بيني شده براي سرمايه گذاران

: تعارف در اين دستورالعمل واژه هاي زير به جاي عبارت هاي مشروح مربوط به كار مي رود:

1 – سازمان: سازمان هر منطقه آزاد تجاري – صنعتي

2 – منطقه آزاد تجاري – صنعتي

3 هيات مديره: هيات مديره هر سازمان منطقه آزاد تجاري – صنعتي كه بر اساس قانون چگونگي اداره مناطق آزاد – تجاري – صنعتي و اساسنامه مربوطه انتخاب و به عنوان بالاترين مرجع تصميم گيري در اجراي اين دستورالعمل مي باشند.

4 – مديرعامل: مديرعامل سازمان هر منطقه كه بر اساس قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري – صنعتي انتخاب شده و بر اساس ماده 65 قانون احكام دائمي برنامه هاي توسعه به عنوان بالاترين مقام منطقه محسوب مي شود.

5 – واگذاركننده زمين: سازمان با نمايندگي افراد داراي سمت قانوني مندرج در اساسنامه مربوطه كه اختيار انعقاد قرارداد را دارند.

6 – متقاضي زمين: اشخاص حقيقي يا حقوقي كه برابر ماده 11 قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري – صنعتي براي انجام هر نوع فعاليت اقتصادي مجاز، ايجاد بنا و تاسيسات از منطقه مجوز دريافت نموده و نياز به زمين دارند.

7 – طرح جامع: عبارت است از طرح بلند مدتي كه در آن نحوه استفاده از اراضي در تطبيق با طرح هاي ناحيه اي و منطقه اي تهيه و به تصويب شوراي عالي مناطق آزاد و ويژه اقتصادي مي رسد. در اين طرح منطقه بندي مربوط به حوزه هاي مسكوني، فرهنگي، آموزشي، صنعتي، بازرگاني، اداري و كشاورزي و تأسيسات، تجهيزات و تسهيلات شهري و نيازمندي هاي عمومي منطقه، خطوط كلي ارتباطي و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم براي ايجاد تأسيسات، تجهيزات و تسهيلات عمومي مناطق، نوسازي، بهسازي و ... و تعيين اولويت هاي مربوطه و ضوابط و مقررات مربوط به كليه موارد فوق و حفظ بنا و نماهاي تاريخي و مناظر طبيعي تهيه و تنظيم مي گردد.

8 – بهاي كارشناسي: ارزش پيشنهادي زمين كه توسط كارشناس رسمي دادگستري ارزيابي مي شود.

9 – بهاي ارزيابي: ارزش اراضي در زمان واگذاري كه بر اساس ارزش روز ثمن معامله توسط كميته ارزيابي زمين تعيين مي شود. بهاي ارزيابي از تاريخ ارزيابي توسط كميته به مدت 6 ماه اعتبار خواهد داشت .

10 – بهاي پايه: ارزش پايه واگذاري زمين كه توسط كميته ارزيابي به صورت سالانه تعيين و حداكثر در طول سال يكبار تجديد و اعلان عمومي مي شود و مبناي فراخوان خواهد بود.

11 - قرارداد واگذاري: قراردادي است كه سازمان به منظور واگذاري عين يا منافع عرصه و اعيان و يا تواماً، با كاربري مشخص با شرايط و ضوابط قانوني و در قبال تعهد مالي و غيرمالي معينه با متقاضي زمين منعقد و مبادله مي نمايد. قراردادهاي منعقده بين سازمان هر منطقه و متقاضيان در حكم سند رسمي است.

12 - قرارداد سه جانبه: قراردادي كه بين سازمان منطقه به عنوان طرف اول، بانك، موسسه مالي يا تامين كننده مالي داراي مجوز از مقام صلاحيت دار به عنوان طرف دوم و سرمايه گذار به عنوان طرف سوم به منظور دريافت وام از بانك هاي محال عليه يا مشاركت مالي منعقد مي گردد.

13 – حق بهره برداري (حق الانتفاع): حق بهره برداري (در مورد زمين هايي كه در اختيار سازمان بوده و اسناد مالكيت آن به نمايندگي از طرف دولت به سازمان منطقه تنفيذ و اخبار مي شود) عبارت است از حق استفاده از زمين و امكانات زيربنايي با مدت معين و بدون حق انتقال مالكيت در مقابل پرداخت هزينه هاي بهره برداري يا حق المنافع آن توسط متقاضي زمين، كه توسط كميته ارزيابي تعيين مي گردد.

14 – قرارداد اجاره عبارت است از حق استفاده از زمين و امكانات زيربنايي با ميزان دخل و تصرف و مدت معين و بدون حق انتقال مالكيت در مقابل پرداخت اجاره آن توسط متقاضي زمين، كه توسط كميته ارزيابي تعيين مي گردد.

15 – قرارداد اجاره به شرط تمليك: عقدي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد عين مستاجره را مالك شود.

16 – قرارداد مشاركت: عبارتست از اجتماع سهم الشركه نقدي و غيرنقدي متعلق به سازمان يا متقاضي زمين با تعيين سهم الشركه طرفين

: ساير روشهاي مشاركت در سرمايه گذاري: واگذاري زمين براي پروژه هاي سرمايه گذاري در قالب انواع روشها و قراردادهاي مشاركت عمومي – خصوصي از جمله: ساخت،‌ بهره برداري، واگذاري، (B.O.T) ساخت،‌ بهره برداري، تملك، واگذاري (B.O.O.T) ساخت،‌ بهره برداري، تملك (B.O.O) خريد، ساخت، بهره برداري (B.B.O) ساخت، اجاره، واگذاري (B.L.T)

: قيمت گذاري

: بهاي زمين:

1 – بهاي ارزيابي هر مترمربع زمين با در نظر گرفتن موقعيت اقتصادي و كاربري، هزينه آماده سازي از قبيل تامين زيرساخت ها، تسطيح،‌ خاكبرداري،‌ خيابان بندي،‌ زه كشي كه بر اساس صورت هاي مالي و تقويم روز اين گونه هزينه ها و ساير عوامل موثر بر قيمت زمين،‌ توسط كارشناسان كميته ارزيابي زمين تعيين مي گردد.

2 - كميته ارزيابي زمين: متشكل از پنج نفر از افراد داراي صلاحيت،‌ تخصص و اهليت ارزيابي و قيمت گذاري در امور خريد و فروش زمين، ساختمان و تاسيسات است كه سه نفر از آنان از بين كاركنان سازمان شامل معاون اقتصادي و سرمايه گذاري، معاون فني و زيربنايي و يك نفر از كاركنان سازمان با انتخاب هيئت مديره و دو نفر كارشناس رسمي دادگستري (در رشته مرتبط) به عنوان امين سازمان كه با پيشنهاد مديرعامل و تصويب هيات مديره انتخاب مي شوند. در اولين جلسه كميته يك نفر از كاركنان سازمان (از بين اعضاي كميته) به عنوان دبير كميته تعيين و وظايف و مسئوليت هاي زير را به عهده دارد:

پيگيري و دريافت مدارك مورد نياز براي تصميم گيري كميته از واحدهاي ذيربط در مواردي كه به كميته ارجاع شده است.

ارسال مدارك به اعضاي جلسه

ارسال دعوتنامه جلسه

- تنظيم صورتجلسه تصميمات كميته و اخذ امضاي اعضاي حاضر بر اساس بند 3 – 3 دستورالعمل

ابلاغ تصميمات به مبادي ذيربط

نگهداري مدارك و مستندات به طور منظم و قابل دسترسي به صورت فيزيكي و الكترونيك

3 – شيوه ارزش گذاري: ارزش گذاري زمين، منافع آن با بررسي مدارك و مستندات موضوع قيمت گذاري از جمله قيمت تمام شده و ارزش روز املاك يا بناهاي محدوده مورد نظر و با در نظر گرفتن جميع عوامل موثر در قيمت صورت مي گيرد. نرخ نهايي توسط اكثريت اعضاي حاضر توسط اعضاي حاضر در جلسه كميته ارزيابي كه نبايد كمتر از چهار نفر باشند، به عنوان قيمت قطعي تعيين و صورتمجلس آن به امضاي اعضاي حاضر مي رسد.

4 - بهاي پايه سالانه انواع واگذاري زمين هاي موضوع آيين نامه نحوه از استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد با در نظر گرفتن جميع جهات از جمله كاربري، موقعيت جغرافيايي، دسترسي به خدمات و تسهيلات، ‌افزايش نرخ هاي ذيل و صرفه و صلاح منطقه محاسبه و به صورت سالانه تعيين و حداكثر در طول سال يكبار تجديد و اعلان عمومي مي شود.

افزايش ضريب آخرين فهرست بهاي ساختماني

نرخ تورم سال قبل اعلام شده توسط بانك مركزي

ميانگين افزايش قيمت هاي اراضي مشابه در منطقه

: تعيين بهاي پايه سالانه نبايد منجر به ركود در تقاضاي اجاره زمين گردد، در صورت كاهش ميزان تقاضاي اجاره در مقايسه با واگذاري قطعي نسبت به شش ماه قبل، سازمان مجاز به تجديدنظر با تعديل و اصلاح نرخ هاي اجاره در زمان تعيين شده براي قراردادهاي جديد اجاره مي باشد مگر اينكه ظرفيت واگذاري قطعي مطابق بودجه سالانه تكميل گرديده باشد.

5 – با توجه به ضرورت توسعه كاربري هاي آموزشي، فرهنگي،‌ ورزشي، گردشگري و بهداشتي بهاي اجاره يا حق بهره برداري زمين هاي مربوطه با توجه به شرايط منطقه و سياست هاي حمايتي تعيين شده از سوي هيئت مديره سازمان، توسط كميته ارزيابي تعيين مي شود.

6 – با توجه به اينكه سازمانها صرفا در قالب بودجه سالانه تعيين شده مجاز به واگذاري زمين مي باشند بنابراين براي حفظ ثبات بازار،‌ قيمتهاي پايه واگذاري سالانه بعد از شش ماه قابل تجديدنظر مي باشد.

7 – بهاي واگذاري قطعي نبايد از قيمت تمام شده بر اساس صورتهاي مالي كمتر باشد و كاهش آن در طول سال و بصورت موردي ممنوع است.

8 – سازمان مجاز به واگذاري زمين به قيمتي فراتر (به جز روش فراخوان) از بهاي ارزيابي تعيين شده توسط كميته و يا اعطاي تخفيف نمي باشد و صرفا بر اساس بهاي ارزيابي تعيين شده و به ترتيب اولويت توسعه منطقه، درخواست و انجام تعهدات متقاضيان نسبت به واگذاري زمين اقدام مي نمايد.

: سازمان براي واگذاري زمين جهت طرح هاي سرمايه گذاري بايد راسأ و مباشرتاً اقدام نمايد. و واگذاري از طريق ساير اشخاص بواسطه ممنوع است.

: واگذاري به قيمت بالاتر از ارزش تعيين شده توسط كميته بر اساس بند 2 - 4 به صورت فراخوان امكان پذير است.

: روشهاي واگذاري زمين

: واگذاري زمين

1 – سازمان منطقه موظف است حداكثر تا آخر خردادماه هر سال فهرست زمين هاي قابل واگذاري،‌ كاربري آنها و قيمت هاي پايه جديد را تعيين و در پايگاه اطلاع رساني سازمان منتشر نمايد. تا زمان اعلام قيمت هاي پايه جديد، قيمت پايه سال قبل ملاك عمل خواهد بود.

: در صورت تجديدنظر در قيمت هاي پايه بر اساس بند 6 – 3 – دستورالعمل، سازمان بايد قيمت هاي جديد را در پايگاه اطلاع رساني منتشر نمايد.

2 – سازمان مي تواند در اجراي مواد 5 و 24 قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري – صنعتي، ماده 11 آيين نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري – صنعتي و بند هـ ماده 17 اساسنامه سازمانهاي مناطق آزاد تجاري – صنعتي، براي طرح ها يا پروژه هاي سرمايه گذاري در چارچوب مفاد اين دستورالعمل با تصويب هيئت مديره و به قيمت مصوب كميته ارزشيابي و قيمت گذاري زمين واگذار نمايد. در صورتي كه در يك بازه زماني ( به تشخيص سازمان ) براي يك زمين بيش از يك متقاضي واجد شرايط يكسان وجود داشته باشد ، قيمت هاي پيشنهادي متقاضيان اخذ و زمين به متقاضي كه بيشترين قيمت را براي خريد زمين ارائه داده است ، بر اساس ضوابط اين دستور العمل واگذار خواهد شد

: در مواردي كه طرح هاي پيشنهادي براي اجرا در يك قطعه زمين داراي موضوعات متفاوت باشند طرح مورد نظر به تشخيص هيئت مديره سازمان انتخاب خواهد شد.

در واگذاري اراضي مشرف به حريم اماكن نظامي ، قبل از صدور مجوز تعيين يا تغيير كاربري و ساخت و ساز ، سازمان مكلف است ضوابط مربوط به حرايم اماكن نظامي امنيتي را رعايت نمايد

3 – دريافت مبالغ حق بهره برداري بايد معين و قطعي باشد و هرگونه دريافت بصورت علي الحساب ممنوع است.

4 – به منظور تصميم گيري هيات مديره براي واگذاري زمين و انعقاد قرارداد، ارائه مدارك زير ضروري است:

درخواست زمين

ارائه برنامه اجرايي شامل: كليات طرح اجرايي، برنامه تامين مالي و برنامه زمانبندي اجرا

ارايه توجيهات فني لازم براي ميزان زمين مورد نياز بر اساس طرح پيشنهادي

مجوز سرمايه گذاري

- ارائه اساسنامه، آگهي آخرين تغييرات، ترازنامه تا سه سال آخر (در صورت وجود) و گردش مالي حساب بانكي براي اشخاص حقوقي يا سهامداران حقوقي شركت تازه تاسيس و مدارك شناسايي و احراز هويت اشخاص حقيقي

ارائه اسنادي كه تمكن مالي متقاضي و بهره گيري از تواناييهاي تخصصي براي اجراي پروژه را محرز نمايد.

: شيوه نامه تشخيص تمكن مالي ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ اين دستورالعمل توسط دبيرخانه شوراي عالي ابلاغ مي شود.

5 – واگذاري بهره برداري از منابع ملي به اشخاص حقيقي و حقوقي با رعايت كليه قوانين موضوعه در اين مورد صورت مي پذيرد.

: اراضي قابل واگذاري:

1 – ميزان سطح اشغال عرصه هاي قابل واگذاري،‌تراكم و نوع كاربري بر اساس طرح جامع هر منطقه تعيين مي گردد.

: با توجه به تكليف سازمان هاي مناطق در تبصره 5 ماده 8 آيين نامه نحوه استفاده از زمين براي ارائه طرح جامع ظرف شش ماه از ابلاغ اصلاحيه آيين نامه ياد شده، سازمان هاي مناطقي كه طرح هاي جامع خود را به دبيرخانه شوراي عالي ارائه نموده اند تا تصويب طرح جامع در شوراي عالي مناطق آزاد مجازند بر اساس تبصره 6 ماده 8 آيين نامه ياد شده نسبت به صدور مجوز استفاده از زمين بر اساس كاربري هاي فعلي اقدام نمايند.

2 – مبناي واگذاري بر اساس تفكيك زمينها در محدوده طرح جامع و طرحهاي تفصيلي و ضوابط ساخت و ساز مربوط به كاربري اراضي هر منطقه است.

3 – انواع كاربري هاي زمين: زمين هاي صنعتي زمين هاي تجاري زمين هاي مسكوني زمين هاي تجاري مسكوني زمين هاي اداري زمينهاي خدماتي زمينهاي اداري خدماتي زمينهاي گردشگري و تفريحي زمينهاي اقامتي زمين هاي بهداشتي و درماني زمين هاي آموزشي، فرهنگي، ورزشي و خدمات اجتماعي (شامل محيط زيست، امور خيريه، بهزيستي، عام المنفعه) زمين هاي با كاربري كشاورزي كاربري هاي ويژه و چند وجهي (بر اساس طرح جامع)

4 – انواع قراردادهاي واگذاري زمين:

اختصاص عرصه به شرط اجرا و تكميل طرح

حق بهره برداري (حق الانتفاع)

اجاره

اجاره به شرط تمليك

- مشاركت

ساير انواع روشهاي مشاركت در سرمايه گذاري

5- تعيين ميزان زمين قابل واگذاري به متقاضيان بايد در تناسب با طرح توجيهي فني و اقتصادي مورد قبول سازمان صورت پذيرد.

6 - سازمان مي تواند در شهرك هاي صنعتي كه توسط سازمان احداث مي شود ضوابط و مقررات زمين در شهرك هاي صنعتي داخل كشور يا مقررات اين دستورالعمل را مورد عمل قرار دهد.

انواع قرارداد

1 – اختصاص عرصه به شرط اجرا و تكميل: اين قرارداد مقدمه انتقال رسمي است و در آن انتقال قطعي پس از انجام كامل تعهدات متقاضي صورت مي گيرد. اين قرارداد با تعيين مبلغ قرارداد و نوع طرح اجرايي و مهلت اجراي آن به صورت مشروط تنظيم و مبادله مي گردد. شرايط متصور براي قراردادهاي فوق پس از انعقاد و تحويل زمين به متقاضي و نحوه اقدام در هر مورد به شرح جدول زير بوده و موارد در متن قرارداد درج مي شود: كد وضعيت وضعيت زمين اقدام سازمان الف عمليات اجرايي احداث شروع شده و در زمان مقرر و مهلت مجاز خاتمه يافته و در مرحله بهره برداري باشد. پس از تسويه حساب و انجام كامل تعهدات مندرج در قرارداد و اخذ پايان كار) براي كاربري مسكوني) و پروانه بهره برداري) براي ساير كاربري ها (انتقال قطعي زمين صورت مي پذيرد. به منظور تشويق سرمايه گذاران براي اجراي به موقع طرح هاي سرمايه گذاري در مواردي كه موضوع قرارداد (به غير از سهم كاربري هاي مسكوني و تجاري) در مدت تعيين شده در قرارداد، بدون تمديد زمان و بدون هرگونه تخلف از پروانه صادره،‌ تراكم و كاربري تعيين شده به اتمام رسيده و تعهدات طرف قرارداد به طور كامل محقق شده باشد، سازمان مي تواند بر اساس جدولي كه توسط هيئت مديره و در تناسب با نوع و ارزش كار تعيين مي شود، حداكثر تا 10 درصد عوارض پذيره را به عنوان پاداش تسريع در اجراي طرح هاي سرمايه گذاري به طرف قرارداد مسترد نمايد. ب عمليات اجرايي احداث شروع شده و در حال حاضر فعال بوده و مدت قرارداد پايان نيافته است ولي مطابق برنامه زمان بندي پروژه پيش نرفته است. دو بار اخطار تسريع در عمليات صادر گردد در صورت عدم اعتناء به اخطار و عدم پيشرفت كار موضوع جهت تصميم گيري مقتضي به هيات مديره ارسال شود. ج عمليات اجرايي احداث شروع شده و پروژه در حال حاضر فعال مي باشد ولي در مهلت مقرر خاتمه نيافته و دچار تاخير در دوره ساخت (اجراي طرح) بوده است. هيات مديره مي تواند با رعايت تبصره 9 دستورالعمل، پروانه ساخت تمديد و استمهال نمايد. د عمليات اجرايي احداث شروع شده باشد ولي مستند به دلايل مورد تاييد هيات مديره سازمان منطقه،‌ از سوي طرف قرارداد متوقف شده باشد. با بررسي مستندات،‌ مدت موثر بر تاخير با پيشنهاد مديرعامل و تصويب هيئت مديره و با رعايت تبصره 9 دستورالعمل به مدت قرارداد اضافه مي شود. هـ عمليات اجرايي احداث شروع شده باشد ولي به دليل حوادث قهريه خارج از اراده طرفين متوقف شده باشد. با بررسي مستندات،‌ مدت موثر بر تاخير با پيشنهاد مديرعامل و تصويب هيئت مديره به مدت قرارداد اضافه مي شود. و عمليات اجرايي احداث شروع شده باشد و علي رغم داشتن پيشرفت فيزيكي به دليل عدم عدم توان مالي متوقف شده باشد و يا مهلت اجراي طرح خاتمه يافته است اخطار شروع عمليات صادر و با رعايت تبصره 9 دستورالعمل با تمديد پروانه ساخت،‌ مهلت يك تا سه ماهه براي شروع مجدد داده مي شود. در صورت عدم شروع فعاليت در مهلت تعيين شده، سازمان قرارداد را بدون الزام به جلب توافق طرف قرارداد فسخ نموده و هزينه هاي مفيد انجام شده طرف قرارداد اوليه به قيمت روز كارشناسي رسمي از محل فروش مزايده اي ملك با فروش به سرمايه گذار جايگزين در وجه طرف قرارداد اوليه پرداخت مي گردد. ز عمليات اجرايي احداث شروع نشده باشد و مهلت شروع عمليات نيز بر اساس زمانبندي مندرج در قرارداد سپري شده باشد. اخطار شروع عمليات با مهلت يك تا سه ماهه صادر در صورت عدم شروع عمليات اجرايي با عدم وجود پيشرفت محسوس به تشخيص سازمان، قرارداد بدون نياز به جلب توافق طرف قراداد توسط سازمان فسخ مي گردد. در صورت پرداختي بخشي از اقساط زمين توسط متقاضي،‌ درخواست طرف قرارداد و تصويب هيئت مديره،‌ سازمان مي تواند ضمن انعقاد قرارداد جديد با ضوابط سازمان به روش زير عمل نمايد: بخشي از زمين موضوع قرارداد، معادل رقم پرداخت شده توسط متقاضي به قيمت قرارداد جاري و يا زمين ديگري حسب تشخيص سازمان معادل رقم پرداختي به قيمت سال انعقاد قرارداد جاري تخصيص و زمين مازاد مورد نياز حداكثر تا مساحت درج شده در قرارداد جاري به قيمت روز به طرف قرارداد واگذار مي شود و صورت جلسه توافق در خصوص فسخ قرارداد جاري و انعقاد جديد ضمن اعمال تبصره 9 اين دستورالعمل به امضاي طرفين مي رسد. اعمال حكم اين بند در مورد قراردادهايي كه زمان انعقاد آنها قبل از تاريخ ابلاغ اصلاحات مقرر در اين بند است منوط به موافقت طرفين قرارداد و انجام اصلاحات مورد نظر در مفاد مربوط به قرارداد فيمابين است .

در صورت تصميم هيات مديره براي تمديد دوره اجراي طرح و پروانه ساخت و اعطاي مهلت براساس شرايط مندرج در بندهاي ( ( ج ) ) و ( ( د ) ) و ( ( و ) ) جدول فوق ، سازمان مخير است با دريافت درصدي از بهاي روز زمين كه متناسب با عدم پيشرفت پروژه ، مدت تمديد ، شرايط منطقه و نوع كاربري ، روش محاسبه ، ميزان و شرايط پرداخت آن توسط هيات مديره سازمان منطقه تعيين مي شود ، نسبت به تمديد دوره اجراي طرح اقدام نمايد .

1 - 1 - در قراردادهاي موضوع اين ماده،‌ سرمايه گذار صرفاٌ با موافقت هيئت مديره و ابلاغ كتبي سازمان،‌ مجاز به واگذاري رسمي و غيررسمي حقوق و تعهدات خود با رعايت ضوابط و مقررات به غير بوده و در غير اين صورت سازمان بايد ضمن فسخ قرارداد خسارات وارده را به ميزان تا 20 درصد قيمت روز زمين كه توسط كميته ارزيابي مي شود را دريافت نمايد.

1 - 2 - سازمان مي تواند پس از اتمام تعهدات طرف قرارداد و صدور پايان كار با رعايت ضوابط مصوب، طرف قرارداد را براي اخذ سند مالكيت به اداره ثبت اسناد و املاك معرفي نمايد.

: سازمان مي تواند براي اجراي پروژه هاي سرمايه گذاري مسكوني به شركت هاي تعاوني توليد مسكن بر اساس مفاد اين دستورالعمل زمين واگذار نمايد.

2 - حق بهره برداري (حق الانتفاع):

2 - 1 - قرارداد حق بهره برداري از زمين با كاربري و تعيين حق الانتفاع توسط كميته ارزيابي زمين،‌ تعيين مواعد پرداخت اقساط و افزايش مشخص و مورد توافق سالانه، براي مدت معين و قابل تمديد با توافق طرفين،‌ فيمابين سازمان و سرمايه گذار منعقد مي گردد.

2 - 2 – حق بهره برداري در هر سه تا پنج سال يكبار به تشخيص سازمان صرفاً متناسب با ارزش روز زمين تعديل مي گردد.

2 - 3 - متقاضيان قراردادهاي حق بهره برداري در برابر متقاضيان قراردادهاي واگذاري قطعي (با رعايت سقف هاي تعيين شده در بودجه سالانه) اولويت دارند.

2 - 4 – سازمان مي تواند زمين هاي داراي كاربري هاي فرهنگي،‌ گردشگري، تفريحي، ورزشي و بهداشتي را با قرارداد حق بهره برداري تا 99 ساله واگذار نمايد. سازمان يا طرف قرارداد مجاز به تغيير كاربري اين زمين ها در طول مدت قرارداد نمي باشد. هرگونه تغيير كاربري موجب فسح قرارداد توسط سازمان مي گردد.

6 – قرارداد اجاره زمين:

3 - 1 - قرارداد اجاره زمين با كاربري معين و نرخ تعيين شده توسط كميته ارزيابي زمين، زمان اقساط اجور و افزايش مشخص و مورد توافق سالانه، براي مدت معين و قابل تمديد با توافق طرفين فيمابين سازمان و سرمايه گذار منعقد مي گردد.

3 - 2 - اجاره بهاي زمين در هر پنج سال يكبار صرفاً متناسب با بهاي روز زمين تعديل مي گردد.

3 - 3 - مستاجر حائز شرايط خريد در طول مدت اجاره مي تواند تقاضاي خريد مورد اجاره به انضمام مستحدثات را بنمايد و در صورت تصويب سازمان آن را به بهاي روز خريداري نمايد.

3 - 4 - مستاجر در فراخوان واگذاري قطعي موضوع قرارداد خود در شرايط يكسان براي واگذاري داراي اولويت مي باشد.

3 - 5 - متقاضيان اجاره زمين در برابر متقاضيان واگذاري قطعي (با رعايت سقف هاي تعيين شده در بودجه سالانه) اولويت دارند.

3 - 6 - براي اجراي طرح توسعه واحدهاي صنعتي فعال در منطقه، در صورت نياز طرح به زمين اضافه بر ميزان واگذار شده،‌ متقاضيان مي توانند با تصويب هيئت مديره ميزان نياز را به صورت قرارداد اجاره زمين يا واگذاري قطعي حسب مورد تامين نمايند.

3 - 7 - در قراردادهاي بلندمدت حق بهره برداري يا اجاره زمين هاي كشاورزي كه بهره برداري از زمين مستلزم تامين زيرساخت ها از قبيل احداث سد، ايستگاه پمپاژ، خطوط انتقال آب، اجراي شبكه زه كشي و اجراي آبياري تحت فشار توسط سرمايه گذار مي باشد بنا به درخواست طرف قرارداد و تاييد هيئت مديره سازمان،‌ زمان شروع پرداخت اقساط مي تواند حسب نوع كشت و زمان رسيدن به بازدهي اقتصادي حداكثر تا پنج سال از تاريخ انعقاد قرارداد تعيين شود. اين مهلت در مورد ساير طرحهاي كشاورزي كه زيرساخت هاي آن توسط دولت يا سازمان منطقه تامين شده است حسب نوع كشت و زمان قراردادها مبلغ اجاره به يا حق الانتفاع در زمان انعقاد قرارداد مشخص و ميزان آن پس از اتمام مهلت بازپرداخت تعيين شده با اعمال شاخص نرخ تورم بانك مركزي تعيين خواهد شد.

6 – قرارداد اجاره به شرط تمليك: اين قرارداد براي يك دوره معين منعقد شده و تعيين مبلغ قرارداد بايد بگونه اي صورت پذيرد كه قيمت تعيين شده توسط كميته ارزيابي زمين با احتساب نرخ تورم سالانه بر اساس شاخص مركز آمار ايران در انتهاي مدت قرارداد با بهاي روز ملك برابري نمايد. در صورت وجود تفاوت در ارزش تعيين شده با بهاي روز زمان تملك،‌ مبلغ قرارداد به مبلغ بهاي روز زمين تعديل مي گردد. ميزان پيش دريافت تعيين شده در اين قراردادها معادل 20 % ارزش قرارداد تعيين مي گردد.

6 - قرارداد مشاركت: زمين با كاربري و متعلقات و منصوبات و امتيازات مربوطه به بهاي كارشناسي و عوارض متعلق به پروژه يا فعاليت بر اساس دستورالعمل اخذ عوارض مصوب شوراي عالي مناطق آزاد به عنوان آورده سازمان در مشاركت تعيين مي گردد و برآورد هزينه هاي ساخت و ساز طبق برآورد قيمت روز واگذاري زمين و انعقاد قرارداد بر مبناي شاخص هاي سال انعقاد قرارداد مشاركت به عنوان آورده سرمايه گذار محسوب گرديده و مبناي درصد سرمايه گذاري طرفين خواهد بود. رعايت سقف مجاز مشاركت سازمان در سرمايه گذاري بر اساس مقررات جاري الزامي است. طرفين مي توانند سهم مشاركت خود را به صورت درصدي از پروژه پس از اتمام كار تعيين نموده يا در زمان انعقاد قرارداد به صورت سهم قطعي و مشخص از نقشه هاي پروژه كه به تاييد سازمان مي رسد تعيين نمايند. در اين صورت چنانچه با تاييد سازمان تغييري در نقشه اوليه مورد توافق و يا حجم پروژه صورت پذيرد، سهم طرفين از تغييرات آتي كه به تاييد سامان رسيده است علاوه بر تسهيم اوليه محاسبه مي گردد. سازمان مي تواند سهم قطعي خود را كه در زمان انعقاد قرارداد مشخص مي شود با رعايت ضوابط بودجه در هر زمان به اشخاص ثالث واگذار نمايد. سهم آتي سازمان ناشي از هرگونه تغيير در نقشه اوليه و حجم پروژه پس از قطعي شدن سهم طرفين با رعايت ضوابط بودجه ساليانه قابل واگذاري خواهد بود.

: قراردادهاي مشاركت سازمان در اجراي اين بند از نوع مشاركت مدني بوده و سازمان مجاز به تشكيل شركت يا سهامداري در شركتها نمي باشد.

6 – ساير روشهاي مشاركت در سرمايه گذاري (متكي به واگذاري زمين): دستورالعمل ساير روشهاي مشاركت طرف مدت سه ماه از ابلاغ اين دستورالعمل توسط دبيرخانه شوراي عالي ابلاغ خواهد شد.

6 - در راستاي احراز تمكن مالي و ساير شرايط مندرج در اين دستورالعمل ، طرف مشاركت در پروژه هاي مشاركتي به تشخيص هيات مديره از طريق فراخوان عمومي تعيين خواهد شد . شيوه نامه مربوطه توسط هيات مديره هر سازمان مصوب و اجرايي مي شود .

: در صورت نياز به ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمي، تضامين لازم براي انجام تعهدات طرف قرارداد با روشهاي ضمانت نامه بانكي، بيمه، وثيقه ملكي جايگزين يا امثال آن به تشخيص سازمان از طرف قرارداد اخذ و موضوع در دفتر اسناد رسمي ثبت مي شود.

: در صورتي كه سرمايه گذار بخواهد در اجراي ماده 14 آيين نامه نحوه استفاده از زمين و منابع ملي در مناطق آزاد تجاري – صنعتي از بانك ها يا موسسات مالي و اعتباري،‌ تسهيلات دريافت نمايد بايد در قرارداد سه جانبه ذكر شود كه سازمان منطقه موظف است در صورت تخلف متقاضي در اجراي قرارداد تسهيلات اعطايي بانك ها، بنا به درخواست بانك يا موسسه اعتباري با تامين كننده مالي ذينفع، آنها را به عنوان جانشين طرف قرارداد واگذاري زمين شناخته و بپذيرد و كليه حقوق و تعهدات ناشي از قرارداد تخصيص زمين را به بانك يا موسسه اعتباري يا تامين كننده مالي ذينفع منتقل نمايد تا در حفظ منابع بانك مورد استفاده قرار گيرد.

: پيش دريافت و تقسيط: سامان مجاز است در صورت درخواست متقاضي براي پرداخت اقساطي پس از تصويب هيئت مديره، ضمن اعمال حساب در دفاتر خود وجوه مورد مطالبه در قبال واگذاري زمين را به صورت اقساطي و حداكثر به مدت پنج سال (شصت ماه) وصول نمايد. سازمان مي تواند بر اساس شيوه نامه اي كه به تصويب هيئت مديره مي رسد، به ماخذ نرخ تسهيلات بانكي مطابق جدول محاسبه ابلاغي بانك مركزي جمهوري اسلامي،‌ متناسب با مدت اقساط به مبلغ نقدي مورد مطالبه اضافه نمايد. پيش دريافت به ميزان ده تا بيست درصد مبلغ قرارداد به تشخيص هيئت مديره بر اساس جدول ارزش ريالي سقف سرمايه گذاريها كه به تصويب هيئت مديره سازمان مي رسد ضروري است و واگذاري قطعي پس از دريافت آخرين قسط، انجام تعهدات متقاضي و تسويه حساب صورت خواهد گرفت. پس از دريافت آخرين قسط، انجام تعهدات متقاضي و تسويه حساب صورت خواهد گرفت. در قراردادها بايد ذكر شود كه در صورت تاخير در پرداخت اقساط ، سازمان مي تواند بر اساس شيوه نامه مصوب هيئت مديره سازمان نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمايد. در صورت فسخ قرارداد هزينه هاي مفيد انجام شده از سوي طرف قرارداد اوليه،‌ به قيمت روز كارشناس رسمي از طريق فراخوان يا فروش به سرمايه گذار جايگزين به وي پرداخت مي گردد.

: اعمال حكم ماده 9 دستورالعمل در مورد قراردادهايي كه زمان انعقاد آنها قبل از تاريخ ابلاغ اصلاحات مقرر در اين ماده است منوط به موافقت طرفين قرارداد و انجام اصلاحات مورد نظر در مفاد مربوط در قرارداد فيمابين است.

: سازمان مي تواند با تصويب هيئت مديره مجوز پيش فروش در پروژه هاي سرمايه گذاري تجاري يا مسكوني را بر اساس قوانين و مقررات موضوعه صادر نمايد.

: سازمان مي تواند به منظور وصول مطالبات خود يا در صورت درخواست سرمايه گذار پروژه تجاري يا مسكوني براي تاديه مبلغ فروش زمين و هرگونه عوارض متعلق به پروژه از محل پيش فروش واحدهاي در حال احداث،‌ با رعايت شرايط زير نسبت به پيش خريد واحدها اقدام نمايد.

صدور مجوز پيش فروش توسط سازمان

تصويب موضوع توسط هيئت مديره سازمان

وصول مبلغ پيش دريافت زمين بر اساس ماده 9 دستورالعمل

پروژه داراي پروانه ساخت برابر ضوابط سازمان بوده و حداقل 40 درصد پيشرفت فيزيكي بر اساس اسناد مثبته مورد تاييد معاونت فني و زيربنايي سازمان باشد.

- انعقاد قرارداد جداگانه براي موضوع پيش خريد با شرايط و تعهدات قراردادي مشخص و بر اساس بند ب ماده 44 آيين نامه مالي معاملاتي سازمانها

تعيين مشخصات فني، معماري، تاسيساتي، مصالح بكار رفته و نقشه هاي كامل اجرايي پروژه و جانمايي دقيق واحدها در نقشه پروژه و تاييد آنها توسط معاونت فني و زيربنايي سازمان

رعايت مبناي زماني يكسان براي محاسبه مطالبات سازمان و برآورد قيمت پيش فروش پروژه به تشخيص هيئت مديره و با رعايت صرفه و صلاح سازمان

انجام پيش خريد تا سقف مطالبات سازمان

قيمت گذاري مربوط به واحدهاي مورد نظر براي پيش فروش توسط هيئت سه نفره كارشناسان دادگستري بر اساس فهرست بها

ذكر اين نكته در قرارداد كه سازمان در هر زمان مي تواند نسبت به واگذاري واحدهاي خريداري شده به اشخاص ثالث برابر ضوابط مقرر در بودجه مصوب اقدام نمايد.

: ساخت و ساز غيرمجاز: در صورتي كه در اثر ساخت و ساز غيرمجاز، قسمتي از مشاعات از بين رفته و يا تخريب گردد، يا ساخت و ساز مغاير با كاربري تعيين شده و يا با تراكم غيرمجاز صورت گرفته باشد با متخلفين برابر مقررات مربوطه رفتار خواهد شد. در صورتي كه تخلف از كاربري تعيين شده، تراكم مجاز و يا پروانه صادر شده در زمين هاي واگذاري سازمان و از سوي طرف قرارداد به عمل آمده باشد، موضوع در كميته اي كه به اين منظور توسط هيئت مديره و با حضور واحدهاي تخصصي ذيربط سازمان تشكيل مي شود مطرح و در صورت عدم مغايرت با ضوابط كلي شهرسازي بر اساس جدول تاديه خسارتي كه به تاييد هئيت مديره سازمان مي رسد و حداقل ارزش آن براي هر مترمربع از پنجاه درصد ارزش هر مترمربع زمين مندرج در قرارداد كمتر نخواهد بود و به تناسب متراژ تخلف صورت گرفته به مبلغ قرارداد اضافه و پروانه اصلاحي صادر مي شود. در صورت مغايرت با ضوابط كلي شهرسازي به تاييد كميته مذكور در اين ماده با متخلف برابر مقررات مربوطه رفتار خواهد شد. اين موضوع بايد در قراردادهاي منعقده سازمان به عنوان يكي از شروط ذكر شود.

سازمان منطقه مكلف است نسبت به اطلاع رساني موارد زير در پايگاه اينترنتي سازمان و بروز رساني مستمر آن اقدام نمايد:

پهنه بندي و كاربري زمين هاي منطقه با نقشه مربوطه و وضعيت هر يك از قطعات (واگذار شده، اجاره، بهره براري‌، آماده واگذاري)

بهاي ارزيابي تعيين شده توسط كميته ارزيابي زمين براي هر يك از اراضي با توجه به مشخصات آن در دوره زماني مشخص

شرايط واگذاري اراضي و املاك

تصوير تمام صفحات قراردادهاي منعقده براي انواع واگذاري ها (شامل نام طرف واگذاري،‌ قيمت و نحوه پرداخت، شرايط ...)

مفاد اين دستورالعمل از زمان تصويب و ابلاغ براي كليه قراردادهايي كه از اين پس منعقد مي گردند لازم الاتباع مي باشد .

براساس ماده 8 قانون چگونگي اداره مناطق آزاد تجاري - صنعتي ، سازمان اختيار دارد به اختلافات و دعاوي ناشي از قراردادهاي منعقد شده حسب توافق ها و تعهدهاي قراردادي دو طرف ، رسيدگي و حل و فصل نمايد.

اين دستورالعمل مشتمل بر 14 ماده و 14 تبصره مي باشد و اصلاحات مندرج در متن در تاريخ 27 /12 /1401 به تصويب دبير شورايعالي رسيده است.

دبير شورا