نظر مشورتي 7/1401/310 مورخ 1402/04/25 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- با توجه به اينكه در صدر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، قيد «مطابق قانون» آمده است، آيا مقصود از اين عبارت، رعايت مقررات و قوانين شكلي در صدور سند از سوي ادارات ثبت اسناد و املاك است و يا رعايت قانون ماهوي نيز بايد بررسي شود؟ توضيح آنكه، مطابق ماده 24 قانون يادشده پس از سپري شدن مدت اعتراض، هيچگونه دعوايي مبني بر تضييع حق از كسي پذيرفته نخواهد شد؛ حال چنانچه اداره ثبت اسناد و املاك بر خلاف واقع، تصرفات خواهان ثبت در ملك را به عنوان مالكيت احراز كند و ملك به نام اين شخص به ثبت برساند و پس از سپري شدن مهلت اعتراض سند مالكيت را به نام او صادر كند، آيا دعواي ثالث مبني بر تصرف مالكانه وي در آن زمان و درخواست ابطال عمليات ثبتي و سند مالكيت صادره مسموع است؟ 2- با توجه به ماده 24 قانون يادشده و درصورت منفي بودن پاسخ، آيا مدعي مي‌تواند قيمت روز ملك را از متقاضي ثبت و مالك رسمي به عنوان خسارت اخذ كند؟ 3- چنانچه مهلت اعتراض به ‌آگهي‌هاي نوبتي به اتمام رسيده؛ اما تحديد حدود به عمل نيامده باشد و خواهان ثبت ملك، آن را به ديگري بفروشد، آيا دعواي خريدار به طرفيت فروشنده مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي انتقال مسموع است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1 و 2- اولاً، منظور از عبارت «مطابق قانون» در صدر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، مقررات و تشريفات قانوني است كه در مواد 9 تا 21 اين قانون پيش‌بيني شده است. ثانياً، در صورت صدور سند مالكيت توسط اداره ثبت اسناد و املاك بر اساس مقررات حاكم بر ثبت عمومي املاك، با توجه به حكم مقرر در ماده 24 همين قانون، دعواي ديگري از ناحيه سايرين نسبت به اين ملك؛ از جمله دعواي ابطال سند به ادعاي تضييع حق پذيرفته نيست و وفق ماده 22 اين قانون، كسي كه ملك به نام او ثبت شده است، مالك شناخته مي‌شود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر يك از مراحل عمليات مقدماتي ثبت، وفق شرايط مندرج در ماده 25 قانون يادشده، موضوع توسط هيأت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاك بررسي مي‌شود. ثالثاً، هر چند وفق ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعواي راجع به عين؛ بلكه دعواي راجع به قيمت ملك نيز پذيرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالك رسمي در معرفي و ثبت خود به عنوان مالك، مطابق مقررات باب ششم قانون يادشده وصف كيفري داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد 114 و 115 اين قانون، صدور رأي به جبران خسارت امكان‌پذير است. 3- اولاً، در فرضي كه مشخص شود پرونده ثبتي ملك مورد ترافع در جريان ثبت به نام خوانده است؛ اما هنوز جريان عمليات ثبتي به اتمام نرسيده است، گرچه مالكيت اين فرد قانوناً محرز است، اما مادامي كه نام خوانده در دفتر املاك به عنوان مالك مذكور به ثبت نرسيده است، وي مالك رسمي محسوب نمي‌شود. ثانياً، بنا به مراتب پيش‌گفته و به سبب محرز بودن مالكيت فرد به سبب پذيرش ثبت متقاضي و انتشار آگهي‌هاي نوبتي و سپري شدن مهلت‌هاي قانوني اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانوني، دعواي خلع يد به طرفيت متصرف مسموع است و اين مورد از شمول رأي وحدت رويه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هيأت عمومي ديوان عالي كشور خارج است؛ اما از آنجا كه عمليات ثبتي خاتمه نيافته است، صدور حكم مبني بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمي انتقال قانوناً امكان‌پذير نيست و چنانچه انتقال‌دهنده انتقال ملك را به منتقل‌اليه به اداره ثبت اسناد و املاك اطلاع ندهد، خواهان مي‌تواند وفق ماده 43 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در جهت احقاق حق خود اقدام كند.