نظر مشورتي 7/1403/538 مورخ 1403/11/30 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- حكم قانوني قراردادهايي كه به صورت عادي پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 منعقد شده‌اند، چيست؟ 2- تفاوت سامانه خودنويس و كاتب در چيست؟ 3- آيا قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، بنگاه‌هاي معاملات ملكي را با ركود و چالش بسيار مواجه نمي‌كند؟ 4- با لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، در خصوص تكليف املاك و اراضي فاقد سند رسمي چه بايد كرد؟ 5- ارتباط قانون صدرالذكر با قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393 چيست؟ 6- در صورتي كه اموال غير منقول به ‌نحو مشاعي باشد، تكليف چيست؟ 7- چه نوع اسنادي لزوماً بايد به ثبت رسمي برسند؟ 8- تكليف قراردادهاي منعقده پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، چيست؟ 9- تكليف قراردادهايي كه پس از اجرايي شدن قانون مذكور منعقد مي‌شوند، چيست؟ 10- در خصوص بنگاه‌هاي معاملات ملكي فاقد مجوز چه بايد كرد؟ 11- با توجه به عدم تجهيز و ارتباط‌دهي بنگاه‌هاي معاملات ملكي به سامانه‌هاي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در برخي استان‌ها، تكليف آنها چيست؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1 و 8- قراردادهاي عادي راجع به اراضي و املاك كه پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 منعقد شده‌اند، مشمول حكم مقرر در ماده 10 اين قانون مي‌باشند. 2- مقصود از سامانه خودنويس، سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش توليد مسكن مصوب 1400 موسوم به سامانه معاملات املاك و مستغلات كشور‌ است كه از سوي مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار مسكن، ثبت معاملات املاك و مستغلات و اخذ شناسه رهگيري بدون پراخت هزينه ايجاد شده است؛ اما كاتب درگاه ارائه خدمات از سوي كانون سردفتران و دفترياران است؛ سامانه و درگاه يادشده هر چند درگاهي براي ورود اطلاعات به سامانه‌هاي موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 موسوم به سامانه ثبت الكترونيك اسناد مي‌باشند؛ اما ماهيتي متفاوت از سامانه اخيرالذكر دارند. 5- قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ناظر بر ثبت اعمال حقوقي موضوع مواد يك و 10 و همچنين ثبت قراردادهاي خصوصي موضوع ماده 2 اين قانون است؛ در حالي كه قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393 با توجه به ماده 3 اين قانون ناظر بر حدنگاري املاك كشور است؛ به نحوي كه «موقعيت و حدود كليه املاك و اراضي داخل محدوده مرزهاي جغرافيايي كشور اعم از دولتي و غير دولتي و همچنين موقعيت و حدود كليه كوه‌ها، مراتع، جنگل‌ها، درياها، درياچه‌ها، تالاب‌ها، اراضي مستحدثات ساحلي، مسيل‌هاي داير و متروكه و جزاير كشور، مشخص و تثبيت شود و امكان بهره‌‌‌برداري از نقشه‌ها و ساير اطلاعات توصيفي و ثبتي كليه املاك و اراضي كشور، به صورت نقشه و اسناد مالكيت حدنگار در نظام جـامع ميـسر گردد؛ به گونه‌اي كه هيچ نقطه‌اي از كشور بدون نقشه و اسناد مالكيت حدنگار نباشد.»؛ امـا هر كدام در محل و مجراي خود قابليت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به موجب تبصره 9 ماده 10 و تبصره 2 ماده 6 اجراي قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393 را تسريع وتسهيل مي‌كند. 6- تكليف مقرر در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403؛ اعم از املاك داراي مالكان مشاعي و غير آن است. در خصوص ماده 10 اين قانون نيز در فرضي كه ملك داراي مالكان مشاعي باشد و هر كدام تصرفات مفروزي داشته باشند، هر مالك بايد با تهيه نقشه ملك تحت تصرف خود و ارائه مختصات جغرافيايي (يو.تي. ام) آن، مستندات خود را بارگذاري كند. در پايان خاطرنشان مي‌سازد مطالب مطرح شده در بندهاي 3، 4، 7، 9، 10 و 11، صرف نظر از ابهام در برخي موارد، فاقد جنبه حقوقي بوده و مستلزم ارائه نظريه مشورتي نيستند.