نظر مشورتي 7/1403/517 مورخ 1403/11/15 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- در قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در خصوص درج و بارگذاري گواهي مفاصاحساب دارايي و شهرداري صادره براي اموال غير منقول در سامانه ثبت الكترونيك اسناد، حكمي مشابه تبصره 3 ماده يك قانون پيش‌بيني نشده است. 2- در قانون يادشده در خصوص ساماندهي دلالان معاملات املاك؛ اعم از مشاوران املاك و بنگا‌ه‌هاي معاملات ملكي و چگونگي تشخيص مجاز يا غير مجاز بودن آنها براي اتصال به سامانه ثبت الكترونيك اسناد حكم خاصي پيش‌بيني نشده است. 3- مجازات مندرج در بند سوم تبصره يك ماده 3 قانون يادشده مبني بر محكوميت دلالان معاملات املاك به پرداخت جزاي نقدي معادل سه برابر مبلغ دريافتي بازدارنده نيست و به نظر مي‌رسد ابطال پروانه كسب نيز بايد به عنوان ضمانت اجرا پيش‌بيني شود. 4- در خصوص وكالت‌نامه‌هاي رسمي كه در مقام بيع تنظيم مي‌شود، در قانون يادشده تعيين تكليف نشده است؛ اين امر موجب طرح دعاوي بسيار اعتراض ثالث خواهد شد. 5- از جمله ابهامات قانون صدرالذكر، عدم تبيين نوع جريان ثبتي است؛ توضيح آنكه در اين قانون مشخص نيست كه آيا در خصوص اموال غير منقول فاقد سابقه ثبت، عمليات ثبتي بر اساس مقررات ثبت عمومي مندرج در مواد 10 تا 21 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي انجام مي‌شود و يا كميسيون موضوع ماده 147 قانون يادشده را نيز شامل مي‌شود و يا آنكه اصولاً اين قانون متضمن تأسيس جديدي است. 6- در قانون يادشده صرفاً به عدم پذيرش دعاوي مربوط به اعمال حقوقي و معاملات با سند عادي تصريح شده است؛ اما در خصوص ماهيت اعمال حقوقي و معاملات با اسناد عادي حكمي پيش‌بيني نشده است؛‌ زيرا، چنانچه عقد يا ايقاعي با سند عادي محقق شود و به دليل فقدان اختلاف، دعوايي نزد مراجع قضايي، شبه‌قضايي و يا داوري مطرح نشود، نمي‌توان آثار قانوني مترتب بر عمل حقوقي بين طرفين را ناديده انگاشت و در چنين مواردي بايد به بقاي تمام آثار حقوقي و قانوني معامله عقيده داشت. 7- در خصوص اسناد عادي راجع به معاملات منعقده پيش از لازم‌الاجرا شدن اين قانون، چگونه مي‌توان احراز كرد كه سند عادي پيش از اجرايي شدن اين قانون و يا پس از آن تنظيم شده است؟ اين موضوع از اين حيث واجد اهميت است كه به سادگي مي‌توان با درج تاريخ غير واقعي در قولنامه عادي، آن را به پيش از تصويب قانون منتسب كرد. 8- بسياري از افراد در خصوص معاملات خود، پرداخت به نحو اقساط را پيش‌بيني مي‌كنند؛ در خصوص چنين معاملاتي حكم قضيه مشخص نيست. سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اين موارد را منوط به راه‌اندازي سامانه‌اي نموده است كه وضعيت و مشخصات اين سامانه معلوم نيست. آيا اين سامانه به اداره ثبت اسناد و املاك هم متصل است؟ 9- بر اساس ماده 2 دستورالعمل نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال مشاوره املاك و خودرو مصوب 15/4/1384 رئيس محترم قوه قضاييه، اشتغال به شغل مشاوره املاك و خودرو منوط به داشتن پروانه كسب از اتحاديه مربوط و پروانه تخصصي از سازمان ثبت اسناد و املاك است؛ پيشنهاد مي‌شود در ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 متخلف به تعليق و ابطال پروانه كسب و پروانه تخصصي به صورت توأمان محكوم شود. 10- در ماده 6 قانون صدرالذكر، مقصود از ارسال پاسخ استعلام به صورت آني چيست؟ آيا مهلت متعارف دارد؟ پس از چه مدت زماني به منزله جواز اقدام است؟ 11- آيا در ماده 3 قانون يادشده، علاوه بر مشاوره املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي، مصداق ديگري مي‌توان براي دلالان معاملات املاك در نظر گرفت؟ 12- آيا تكليف مقرر در تبصره 3 ماده يك قانون يادشده مبني بر بارگذاري گواهي انحصار وراثت در سامانه ثبت الكترونيك اسناد شامل تمام موارد صدور گواهي حصر وراثت مي‌شود و يا صرفاً گواهي‌هاي صادره براي مالكان داراي اموال غير منقول را در بر مي‌گيرد؟ 13- آيا قانون صدرالذكر درصدد تشريفاتي دانستن انتقال مال غير منقول است و يا آنكه صرفاً قراردادهاي عادي را غير قابل استناد مي‌داند؟ نتيجه سياست نخست، بطلان هرگونه قرارداد عادي نسبت به اموال غير منقول است و در فرض دوم، قرارداد بين طرفين مؤثر است و صرفاً نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد نيست؛ خواهشمند است در اين خصوص اعلام نظر فرماييد. 14- در تبصره يك ماده يك قانون وضعيت خريداري كه سوء‌نيت داشته است، به درستي تبيين نشده است. 15- در تبصره 5 ماده يك قانون قيد «و به تشخيص وي محرز باشد» مبهم است. 16- آيا حكم مندرج در ماده 2 قانون و تصريح به عبارات «قولنامه» و «تعهد به بيع»، تأسيس جديدي است و يا آنكه در محدوده ماده يك بايد تفسير شود و مكمل اين ماده است. همچنين ارتباط اين ماده با تبصره 2 ماده يك يعني اسنادي كه پس از تاريخ لازم‌الاجرا شدن قانون براي آنها سند حدنگار صادر شده است چيست؟ چنانچه اعمال حقوقي يادشده تأسيس جديدي است، حدود اعتبار چنين اسنادي و ضمانت اجراي مدني آن چيست؟ 17- در ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، ضمانت اجراي عدم حضور طرفين در دفتر ثبت اسناد و املاك پس از تنظيم پيش‌نويس توسط دلالان معاملات املاك چيست؟ در خصوص املاكي كه در جريان ثبت است و هنوز سند رسمي مالكيت صادر نشده است، حكم قضيه چيست؟ 18- در ماده 6 قانون مقرر شده است كه پاسخ بايد به صورت «آني» ارسال شود؛ آيا در اين ماده زمان خاصي براي پاسخ‌دهي پيش‌بيني نشده است و بايد زمان معمول در نظر گرفته شود و در صورت عدم ارسال پاسخ در چنين زماني بايد امر انتقال صورت گيرد؟ 19- ارتباط اين قانون با قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390 ، قانون نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدي، قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 و قوانين راجع به روابط موجر و مستأجر بايد به روشني و به درستي تبيين شود. نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- صرف نظر از آنكه پرسش خاصي مطرح نشده است، در خصوص حقوق دولتي و عمومي احكام خاصي در ماده 7 و تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مقرر شده است و مفاصاحساب دارايي و شهرداري نيز مي‌تواند ذيل عناوين وجوه دولتي و عمومي موضوع ماده 7 اين قانون قرار گيرد و در آيين‌نامه مربوط در خصوص آن تعيين تكليف شود. 2- اولاً، به موجب بند «ث» ماده يك آيين‌نامه اجـرايي ماده 3 قانون الزام به ثبت رسـمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، دلالان معاملات املاك عبارت از مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي است كه با اخذ پروانه دلالي معاملات املاك واسطه انجام معاملات موضوع اين قانون مي‌باشند. ثانياً، نظر به اين‌كه به موجـب ماده 5 آييـن‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبـت رسـمي مـعاملات امـوال غير منقول مصوب 18/7/1403، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شده است «سامانه را به نحوي طراحي كند كه تنها در صورت احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاك اجازه درج پيش‌نويس قرارداد براي آنان فراهم شود» و از سوي ديگر، وفق ماده 6 آيين‌نامه مذكور، وزارت صنعت، معدن و تجارت مكلف شده است «امكان استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاك و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آني براي سازمان در سامانه ايجاد كند»، استعلام هويت و اعتبار پروانه دلالان امكانپذير است و بدون احراز هويت و اعتبار پروانه دلالان، درج پيش‌نويس قرارداد مقدور نيست. شايسته ذكر است به موجب ماده 7 آيين‌نامه يادشده، تصديق الكترونيكي پيش‌نويس از سوي متعاملين نيز امري ضروري است. 3 و 4- در اين بندها مطالبي در نقد رويكرد قانون‌گذار مطرح شده است و پرسش خاصي مطرح نشده است، كه مستلزم صدور نظريه مشورتي باشد. 5- قانون‌گذار در قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 در مقام تغيير مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاك نيست و مقررات راجع به ثبت عمومي املاك به قوت خود باقي است. شايسته ذكر است بر خلاف فرض سؤال، املاك موضوع ماده 147 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي نيز داراي سابقه ثبتي مي‌باشند. 6 و 13- قانون‌گذار در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوي راجع‌ به اعمال مذكور كه به ثبت نرسيده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع ‌به آنها» به كار برده است و متعرض صحت يا بطلان معامله عادي موضوع اين ماده نشده است. از سوي ديگر، عدم قابليت استماع دعاوي موضوع اين ماده و يا بي‌اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقي موضوع آن، با باطل تلقي كردن معامله ملازمه‌اي ندارد؛ هر چند در عمل منتقل‌اليه را در موقعيتي قرار مي‌دهد كه براي تنظيم سند رسمي انتقال و يا استرداد ثمن به ناچار با مالك رسمي توافق كند؛ شايسته ذكر است وفق ماده 266 قانون مدني «در مورد تعهداتي كه براي متعهد‌له قانوناً حق مطالبه نمي‌باشد اگر متعهد به ميل خود آن را ايفاء نمايد دعوي استرداد او مسموع نخواهد بود». 7- احراز اين‌كه تاريخ انعقاد اعمال حقوقي پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون صدرالذكر و يا پس از آن بوده است، امري موضوعي و قضايي است و در هر مورد كه ادعاي غير واقعي بودن تاريخ مندرج در سند مطرح شود، دادگاه بايد با بررسي موضوع، تاريخ را احراز كند. در هر حال تا زماني كه امكان بارگذاري سند در اين سامانه با منع قانوني مواجه نشده، مرجع اداري با تمسك به غير واقعي بودن تاريخ مندرج در سند مجاز به ايجاد مانع نخواهد بود. 8- پرسش مطرح شده مبهم است و با كيفيت مطرح شده قابليت پاسخ‌گويي ندارد. 9- پيشنهاد مطرح ‌شده مبني بر ابطال پروانه كسب و پروانه تخصصي دلالان معاملات املاك، فاقد اثر مي‌باشد؛ زيرا با فرض تعليق پروانه كسب يا ابطال آن، پروانه تخصصي صادره از سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز قابليت استفاده نخواهد داشت. 10- هر چند در ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مدت زمان دقيق انجام كار ذكر نشده است؛ اما در ادبيات قانون‌گذار «آني» به معناي انجام كار در چـندين دقيقه و در كمترين زمان ممكن است؛ به گونه‌اي كه در ماده 112 قانون برنامه هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مدت زمان براي اعلام پاسخ آني به استعلام‌هاي املاك از سوي محاكم دادگستري و دستگاه‌هاي اجرايي كمتر از 5 دقيقه در نظر گرفته شده است؛ بنابراين، ظرف زماني براي ارائه پاسخ آني انجام امور در بستر سامانه و صرفاً در عرض چند دقيقه است. 11- با توجه به تصريح قانون‌گذار در مواد متعدد قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403؛ از جمله مواد 3 و 11 اين قانون به مشاوران املاك و بنگاه‌هاي معاملات ملكي و با عنايت به تعريف دلالان معاملات املاك در بند «ث» ماده يك آيين‌نامه اجرايي ماده 3 قانون يادشده مصوب 18/7/1403، دلالان موضوع اين قانون صرفاً كساني هستند كه با اخذ پروانه دلالي معاملات املاك، براي آنها از طريق سازمان ثبت اسناد و املاك دسترسي لازم به سامانه ثبت الكترونيك اسناد فراهم شده است. 12- حكم مقرر در تبصره 3 ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تكليف به بارگذاري گواهي حصر وراثت در سامانه ثبت الكترونيك اسناد است كه انجام آن، تكليف مرجع صدور گواهي يادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم اين تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الكترونيك املاك است كه متوجه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور است و صرفاً در خصوص اشخاصي قابليت اعمال دارد كه بالطبع مالك املاك داراي سابقه ثبتي باشند. 14- استعلام به كيفيت مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود نسخ ماده 21 قانون نحوه اجراي محكوميت‌هاي مالي مصوب 1394 است، حكم مقرر در ذيل تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403، منصرف از موردي است كه انتقال‌گيرنده با علم به انگيزه انتقال‌دهنده براي فرار از اداي دين، با وي معامله كرده است؛ زيرا وفق ذيل ماده 21 قانون نحوه اجراي محكوميت‌هاي مالي مصوب 1394، چنين فردي در حكم شريك جرم دانسته شده و به عنوان جريمه مدني به استرداد عين مال ملزم شده است؛ بر اين اساس، حكم ماده اخير و نيز قسمت اخير تبصره يك ماده يك قانون صدرالذكر هر يك در محل خود مجرا است. 15- حكم مقرر در تبصره 5 ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 1403 به نحوي مجمل است كه رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسيري مرجع تصويب‌كننده مي‌باشد. 16- اولاً، قانون‌گذار در ماده 2 قانون صدرالذكر در مقام آن است تا قراردادهاي خصوصي را با همان عنوان و توصيفي كه متعاملين از آن ياد كرده‌اند به نحو تمثيلي ذكر كند؛ به عبارت ديگر، از آنجايي كه در قراردادهاي خصوصي اشخاص از عناويني مانند تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه‌نامه و امثال آن استفاده مي‌كنند، قانون‌گذار بدون آنكه در مقام بيان ماهيت حقوقي و دقيق هر يك از اين عناوين باشد، واژگان رايج عرفي را استفاده كرده است؛ بدون آن‌كه بار معنايي جديدي براي دو عنوان «تعهد به بيع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد. ثانياً، اعمال حقوقي موضوع ماده 2 برخي مصاديق اعمال حقوقي موضوع ماده يك است و وفق ماده 2 يادشده، دفاتر اسناد رسمي مكلف به تنظيم و ثبت آن شده‌اند. ثالثاً، با توجه به مراتب پيش‌گفته، پرسش مطرح شده كه مبتني بر ذهينت تشريفاتي شدن عقود و بي‌اعتباري آن در صورت عدم رعايت تشريفات است، منتفي به نظر مي‌رسد و در هر صورت، در خصوص املاك داراي سند حدنگار نيز دفاتر اسناد رسمي با منعي براي ثبت معاملات موضوع ماده 2 اين قانون مواجه نمي‌باشند. 17- اولاً، با توجه به مواد 10، 12 و 13 آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي مـعاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403، پيش‌نويس قرارداد پيش از ثبت در سامانه ثبت الكترونيك اسناد توسط سردفتر فاقد آثار حقوقي قرارداد است. ثانياً، با توجه به بندهاي «ج» و «ح» ماده يك آيين‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب 18/7/1403 مبني بر لزوم درج مشخصات ملك در پيش‌نويس و لزوم بررسي و صحت‌سنجي داده‌هاي ارائه شده به دفتر املاك و همچنين ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حكم مقرر در ماده 2 آيين‌نامه يادشده، ارائه سند مثبت مالكيت براي درج پيش‌نويس ضروري به نظر مي‌رسد. 18- با توجه به پاسخ ارائه شده در بند 10، پاسخ اين پرسش روشن است. 19- پرسش خاصي كه مستلزم صدور نظريه مشورتي باشد، مطرح نشده است.