رأي شماره 2634469 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در خصوص ابطال بند 4 از جدول دوم حق الزحمه مشاورين املاك موضوع بند 7 مصوبه مورخ 1400/9/9 كميسيون نظارت شهرستان قوچان

شماره 0100750 - 1403/11/13 بسمه تعالي مديرعامل محترم روزنامه رسمي جمهوري اسلامي ايران يك نسخه از رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري با شماره دادنامه 140331390002634469 مورخ 1403/11/2 با موضوع: «حكم بند 4 از جدول دوم حق الزحمه مشاورين املاك موضوع بند 7 مصوبه مورخ 1400/9/9 كميسيون نظارت شهرستان قوچان كه بر اساس آن اعلام شده است كه در صورت فسخ معامله در ظرف 48 ساعت، 50 درصد يا كل كميسيون پرداختي به مشاور حسب مورد بايد كسر گردد ابطال شد» جهت درج در روزنامه رسمي به پيوست ارسال مي گردد. مديركل هيأت عمومي و هيأت هاي تخصصي ديوان عدالت اداري ـ يداله اسمعيلي فرد تاريخ دادنامه: 1403/11/2 - شماره دادنامه: 140331390002634469 شماره پرونده: 0100750 مرجع رسيدگي: هيأت عمومي ديوان عدالت اداري شاكي: اتحاديه صنف مشاورين املاك شهرستان قوچان طرف شكايت: اتاق اصناف شهرستان قوچان موضوع شكايت و خواسته: ابطال بند 4 از جدول دوم حق الزحمه مشاورين املاك موضوع بند 7 مصوبه مورخ 1400/9/9 كميسيون نظارت شهرستان قوچان گردش كار: شاكي به موجب دادخواستي ابطال بند 4 از جدول دوم حق الزحمه مشاورين املاك موضوع بند 7 مصوبه مورخ 1400/9/9 كميسيون نظارت شهرستان قوچان را خواستار شده و در جهت تبيين خواسته به طور خلاصه اعلام كرده است كه: "به استحضار مي رساند در برخي موارد، بعد از امضاي قرارداد اعم از اجاره و مبايعه نامه مشكلاتي پيش مي آيد كه طي آن يكي از طرفين قرارداد اعم از مالك و مستأجر و يا بايع و مشتري تصميم به فسخ قرارداد مي گيرند كه اين اقدام براساس اصل استحكام قراردادها و اصل لزوم بايد با دلايل موجه و در چهارچوب قانون انجام شود و هيچ كس نمي تواند به صورت سليقه اي عقد را منحل نمايد؛ مگر در موارد معين قانوني كه جهات قانوني و قراردادي آن در ماده 219 قانون مدني و ساير منابع قانوني و حقوقي آمده است. بنگاه معاملات ملكي در ازاي خدمات ارائه شده به طرفين كه منتهي به امضاي قرارداد مي شود (در صورت وجود شرايط صحت ماده 191 قانون مدني) مبلغي را تحت عنوان كميسيون دريافت مي كند و فسخ و اقاله قرارداد تأثيري در كميسيون پرداختي در آن قرارداد نخواهد داشت چه تعهد صورت گيرد و يا ناقض انجام و يا اصلاً انجام نشود و تنها در يك صورت كميسيون فسخ قرارداد، پرداخت نخواهد شد و آن هم در شرايطي است كه خود متصدي بنگاه، عامل انحلال قرارداد بوده و اين اتفاق در نتيجه اشتباه و تقصير بنگاه املاك صورت گرفته باشد؛ لذا نه تنها بند مورد شكايت در مصوبه كميسيون نظارت شهرستان قوچان، بر خلاف قانون تجارت در مبحث دلالي و حق الزحمه از جمله ماده 352 قانون مذكور بوده بلكه با ماده 100 فرم قراردادهاي اجاره و ماده 7 فرم قراردادهاي بيع كه طبق تبصره 1 ماده 11 دستورالعمل اجرايي 1384/4/15 پس از تأييد سازمان ثبت به وسيله اتحاديه چاپ و در اختيار اعضاء قرار گرفته و به تأييد متعاقدين مي رسد نيز در تضاد است. ضمن آن كه درج اين نكته در جدول حق الزحمه سبب شده كه طرفين قرارداد اين برداشت را داشته كه مي توانند معامله اي انجام داده و تا 48 ساعت و يا هر ميزان و ساعاتي كه در نرخ نامه مشخص شده اختيار بر هم زدن آن را داشته باشند و تفسيرهايي از نرخ نامه حاصل شود كه سبب توليد اختلاف و سردرگمي افراد خصوصاً قشر كم سواد كه آگاهي نسبت به قانون نداشته، شود. جدا از تمامي مسائل بيان شده جهت و پايه و اساس فسخ و انحلال قرارداد درست است كه جنبه اعلامي داشته و ليكن نيازمند رسيدگي قضايي و اخذ تأييديه از مرجع مذكور مي باشد چه خيارات قانوني و چه خيار شرط منتج از شرط خيار مندرج در قراردادها و يا هر شرط فاسخ ديگر؛ لذا با توجه به تضاد بند 4 مصوبه مذكور به مورخ 1400/9/9 كميسيون با قوانين و حقوق مكتسبه مشاورين املاك خواستار رسيدگي و صدور حكم ابطال بند مذكور مي باشم." متن مقرره مورد شكايت به شرح زير است: "در اجراي ماده 51 قانون نظام هاي صنفي و به موجب بند 7 مصوبه مورخ 1400/9/9 كميسيون نظارت شهرستان قوچان، بدين وسيله نرخ خدمات مشاورين املاك به شرح ذيل جهت آگاهي شهروندان اعلام مي گردد. كليه واحدهاي صنفي موظف به نصب نرخ نامه در معرض ديد مشتريان محترم بوده و در صورت مشاهده هرگونه تخلف مراتب را با شماره تلفن 124 اداره صنعت و معدن تجارت يا شماره تلفن 47228718 واحد بازرسي اتاق اصناف گزارش نماييد. 4ـ چنانچه معامله به واسطه فسخ در مدت 48 ساعت منحل گردد 50 درصد كميسيون كل معامله از طرف فسخ كننده كسر و در غير اين صورت كل مبلغ كميسيون به طرفين بايد پرداخت گردد و در اقاله ظرف 48 ساعت 25 درصد كل معامله از هر طرف به صورت مساوي بايد پرداخت گردد." علي رغم ابلاغ دادخواست و ضمائم آن به اتاق اصناف شهرستان قوچان تا زمان رسيدگي به پرونده در جلسه هيأت عمومي ديوان عدالت اداري پاسخي از طرف آن مرجع واصل نشده است. هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ 1403/11/2 به رياست معاون قضايي ديوان عدالت اداري در امور هيأت عمومي و هيأت هاي تخصصي و با حضور معاونين ديوان عدالت اداري و رؤسا و مستشاران شعب ديوان تشكيل شد و پس از بحث و بررسي با اكثريت آراء به شرح زير به صدور رأي مبادرت كرده است. رأي هيأت عمومي هرچند به موجب ماده 51 قانون نظام صنفي كشور (اصلاحي مصوب 1392/6/12) كميسيون نظارت مكلّف است نرخ كالاها و خدمات عمومي و انحصاري و كالاهاي اساسي يارانه اي و ضروري را كه هيأت عالي نظارت قيمت گذاري آنها را لازم تشخيص مي دهد براساس دستورالعمل قيمت گذاري آن هيأت براي مدت معين تعيين كند و به اتاق اصناف ذي ربط اعلام دارد، ولي براساس ماده 335 قانون تجارت: «دلال كسي است كه در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتي شده يا براي كسي كه مي خواهد معاملاتي نمايد طرف معامله پيدا مي كند. اصولاً قرارداد دلالي تابع مقررات راجع به وكالت است» و برمبناي ماده 343 اين قانون: «دلال ضامن اعتبار اشخاصي كه براي آنها دلالي مي كند و ضامن اجراي معاملاتي كه به توسط او مي شود نيست» و برمبناي ماده 348 قانون تجارت اتمام قرارداد و نه اجراي آن شرط مطالبه حق دلالي است و براساس ماده 352 قانون مذكور: «در صورتي كه معامله به رضايت طرفين يا به واسطه يكي از خيارات قانوني فسخ بشود حق مطالبه دلالي از دلال سلب نمي شود، مشروط بر اين كه فسخ معامله مستند به دلال نباشد» و لذا با توجه به مراتب و با عنايت به اين كه اخذ كميسيون مشاورين املاك از مصاديق قرارداد دلالي و تابع احكام آن است و با حاكميت مقررات راجع به وكالت بر موضوع، تعهد مشاورين املاك با انعقاد عقد اعم از بيع و اجاره و... ايفا شده و اعمال اراده بعدي طرفين قرارداد در انحلال يا ابقاء عقد نمي تواند مؤثر در تعهدات طرفين قرارداد نسبت به مشاورين املاك باشد و صلاحيت مقرر در ماده 51 قانون نظام صنفي كشور براي كميسيون نظارت نيز معطوف به مراحل بعد از انجام خدمت موضوع تصميم كميسيون مزبور نيست، در نتيجه حكم بند 4 از جدول دوم حق الزحمه مشاورين املاك موضوع بند 7 مصوبه مورخ 1400/9/9 كميسيون نظارت شهرستان قوچان كه براساس آن اعلام شده است كه در صورت فسخ معامله در ظرف 48 ساعت، 50 درصد يا كل كميسيون پرداختي به مشاور حسب مورد بايد كسر گردد خارج از حدود اختيار كميسيون نظارت شهرستان قوچان و مغاير با موازين قانوني مذكور است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392 ابطال مي شود. اين رأي براساس ماده 93 قانون ديوان عدالت اداري (اصلاحي مصوب 1402/2/10) در رسيدگي و تصميم گيري مراجع قضايي و اداري معتبر و ملاك عمل است. هيأت عمومي ديوان عدالت اداري معاون قضايي ديوان عدالت اداري ـ مهدي دربين