نظر مشورتي 7/1402/121 مورخ 1402/05/13 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : چنانچه در زمان ساخت واحدهاي آپارتماني بين متعاملين، متراژ حدودي واحد آپارتماني مانند 150 متر مربع تعيين شود؛ اما در زمان تحويل و اخذ سند مالكيت رسمي، مساحت بيشتري مانند 170 متر مربع تثبيت شود، آيا فروشنده مي‌تواند قيمت روز مازاد را مطالبه كند و يا آنكه حق فسخ دارد و يا صرفاً مي‌تواند قيمت زمان معامله را مطالبه كند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، فرض سؤال داراي ابهام است و مشخص نيست كه آيا در زمان عقد بيع، به ازاي هر متر مربع از ملك، مبلغ مشخصي به عنوان ثمن تعيين شده است يا كل ملك در مقابل كل ثمن قرار گرفته است و مكان و موقعيت ملك مد نظر بوده است نه متراژ دقيق آن؛ تشخيص هر يك از اين فروض و نيز احراز اراده طرفين، بر عهده مرجع قضايي رسيدگي‌كننده است. ثانياً، چنانچه احراز شود طرفين در حين معامله به مساحت ملك به عنوان يكي از اوصاف آن توجه داشته‌اند و كل مبيع را در مقابل كل ثمن قرار داده و به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نكرده‌اند، فروشنده حقي بر محاسبه زياده و دريافت مابه‌ازاي آن ندارد؛ مگر اين‌كه طرفين به اين امر تراضي كنند؛ همچنين در صورتي كه شرط داشتن مساحت معين به طور خاص مورد اراده طرفين قرار نگرفته باشد، مشمول حكم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدني نيست. ثالثاً، چنانچه به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت تعيين شده باشد، به سبب تجزيه‌ناپذيري ملك نمي‌توان به قسمت اخير ماده 384 قانون مدني استناد كرد؛ اما با استفاده از ملاك ماده 149 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در فرض سؤال مي‌توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادي مطالبه كرد. رابعاً، چنانچه قرارداد موضوع استعلام به تشخيص مرجع قضايي مشمول قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 باشد، در خصوص اضافه بنا بر اساس ماده 7 قانون يادشده تعيين تكليف مي‌شود.