نظر مشورتي 7/1400/324 مورخ 1400/08/01 اداره كل حقوقي قوه قضائيه درخصوص منظور از بازگشت عمليات اجرايي به حالت قبل از اجرا در حكم تخليه مورد اجاره

استعلام : حكم تخليه با پرداخت حق سرقفلي به مستأجر اجرا شده است؛ موجر با تنظيم سند رسمي اجاره، سرقفلي همان مغازه را به شخص ديگري واگذار كرده است؛ اما با پذيرش اعاده دادرسي حكم تخليه نقض شده است. اولاً، با توجه به تنظيم اجاره نامه رسمي شخص ثالث و با لحاظ اين كه مغازه در تصرف ثالث (مستأجر جديد) است، آيا اجراي احكام بايد نسبت به رفع يد از ثالث و اعاده مغازه به مستاجر سابق مطابق ماده 39 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 اقدام كند و يا به جهت تعلق حق ثالث، اعاده وضع ممكن نبوده و بايد قيمت سرقفلي به نرخ روز محاسبه شود؟ ثانياً، چنانچه اعاده وضع به حال سابق با رفع يد از ثالث توسط اجراي احكام امكان پذير است، آيا اعاده وضع منوط به توديع وجه پرداخت شده بابت سرقفلي است و محكوم له (مستأجر سابق) بايد ابتدا اين وجه را پرداخت كند و پس از آن از ثالث رفع يد و مغازه اعاده شود؟ ثالثاً، آيا براي محاسبه قيمت روز سرقفلي اجراي احكام بايد كارشناس تعيين كند يا اين كه بايد با تقديم دادخواست اقدام به طرح دعوا در دادگاه شود؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- با عنايت به اين كه وفق ماده 39 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356، عمليات اجرايي به حالت قبل از اجرا بازمي گردد؛ در فرض سؤال كه حكم تخليه پس از اجرا و انتقال رسمي سرقفلي به مستأجر جديد (ثالث) نقض شده است، صرفاً از مستأجر جديد رفع يد به عمل مي آيد و مغازه به تصرف مستأجر سابق داده مي شود. در هر حال از آن جا كه قرارداد اجاره جديد و سند انتقال سرقفلي به مستأجر جديد توسط موجر و خارج از اجرا تنظيم شده است، از شمول ماده 39 يادشده خارج است و اعاده وضع به حالت سابق مستلزم ابطال سند انتقالي به شخص ثالث نيست. 2 و 3- با عنايت به اين كه پرداخت سرقفلي به مستأجر سابق در اجراي حكم صورت گرفته است، با نقض حكم و اعاده وضع به حالت سابق، همان مبلغ پرداختي به مستأجر سابق بايد به موجر مسترد شود و به تصرف دادن ملك به مستأجر سابق، منوط به استرداد همان مبلغ سرقفلي توسط وي به موجر است و محاسبه سرقفلي به نرخ روز با تعيين كارشناس منتفي است. شايسته ذكر است كه روابط بين ثالث (مستأجر جديد) و موجر ارتباطي به اجرا ندارد و وي مي تواند به موجر براي استيفاي حقوق خود رجوع كند.