نظر مشورتي 7/1401/411 مورخ 1401/07/19 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص عدم امكان اخذ هزينه‌هاي مازاد بر معادل شش ماه اجاره‌بها از موجر در صورت انجام تعميرات در مورد اجاره

استعلام : نظر به اين‌كه به صراحت ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، در فرض لزوم انجام تغييرات اساسي در مورد اجاره، مستأجر صرفاً مي‌تواند مخارج آن را تا حداكثر معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد و از سوي ديگر با لحاظ ناچيز بودن اجرت‌المسمي در قراردادهاي اجاره و تورم موجود در هزينه‌هاي لازم براي انجام تعميرات، اين پرسش مطرح مي‌شود كه آيا محاكم محق به انجام كارشناسي (در مرحله دادرسي و يا مرحله اجراي احكام با اعمال ماده 47 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356) براي به روزرساني هزينه‌هاي مربوط به تعميرات اساسي و اخذ آن از موجر هستند يا ملزم به همان مبلغ حداكثر اجاره‌بهاي مندرج در ماده 21 صدرالذكر مي‌باشند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : حكم مقرر در ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حكمي خاص و آمره است. قانون‌گذار در اين ماده به منظور رفع ضرر از مستأجر به سبب عدم انجام تعميرات كلي مورد اجاره توسط موجر براي مستأجر حق فسخ اجاره را پيش‌بيني كرده است و در صورت عدم استفاده از اين حق، مستأجر صرفاً مي‌تواند مخارج تعميرات كلي را حداكثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد؛ بر اين اساس مستأجر نمي‌تواند به استناد حكم كلي ماده 486 قانون مدني، اعمال ماده 47 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 و الزام موجر به انجام تعميرات و يا انجام تعميرات توسط خود و اخذ هزينه‌هاي مازاد بر معادل شش ماه اجاره‌بها از موجر را خواستار شود و دعواي مستأجر در اين خصوص محكوم به رد است.