مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در خصوص ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران

شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران درجلسه مورخ 21 /6 /1401 خود پيشنهاد مربوط به "ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران" را كه در اجراي بند ۱۵ ـ 2 مصوبه مورخ 30 /2 /98 شوراي عالي به تصويب كميسيون ماده ۵ رسيده است، مورد بررسي قرار داد و پس از استماع گزارش مسئولان شهرداري تهران و نظرات كميته فني شوراي عالي و بحث و تبادل نظر بشرح زير مصوب نمود:

در كليه بافت‌ هاي فرسوده و ناكارآمد شهري، واقع در پهنه‌ هاي سكونت (R)، فعاليت (S) و مختلط (M)، كه محدوده آن ‌ها به تصويب كميسيون ماده پنج و شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران رسيده است، رعايت ضوابط پهنه ‌بندي، شبكه معابر و مقررات ساخت ‌و ساز طرح تفصيلي، با لحاظ مفاد اين ضوابط الزامي است. در محدوده‌ هايي از بافت ‌هاي فرسوده و ناكارآمد شهري كه داراي طرح موضعي مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب ملاك عمل بوده و در ساير محدوده‌ هايي كه نيازمند طرح موضعي هستند، تا زمان تصويب و ابلاغ طرح موضعي، ضوابط طرح تفصيلي با لحاظ مفاد زير ملاك عمل خواهد بود.

ملاك عمل است و در بافت‌ هاي تاريخي مصوب، ملاك عمل نخواهد بود. بافت ‌هاي تاريخي تابع طرح ‌ها و ضوابط مصوب ويژه خود خواهند بود.

ضوابط ساخت

۱ . در بافت‌ هاي موضوع اين ضوابط، ساخت ‌و ساز در قطعات با مساحت بيشتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالكيت) بر اساس ضوابط پهنه‌ بندي و عرض معبر مصوب طرح تفصيلي، با يك طبقه تشويقي با تراكم متناظر، مجاز است.

: در قطعات واقع در زيرپهنه‌هايR251 ،R122 ،R121، R112 پيشروي طولي تا ۲ متر، با حفظ سطح اشغال و رعايت هم‌ جواري و حقوق همسايگي مجاز است.

در زيرپهنه‌هاي R121، R122 ، R251، M113 پلاك‌ هاي با مساحت كمتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالكيت)، در صورتي‌ كه باقي ‌مانده زمين پس از اصلاحي بين۵۰ تا ۱۰۰مترمربع بوده و امكان تجميع نداشته باشند (طرفين آن ‌ها به گذر يا پلاك‌ هاي با كاربري تثبيت ‌شده يا پلاك با سازه بادوام طبق مميزي مرحله پنجم) با حداكثر دو واحد كسر پاركينگ نسبت به جدول ۱، مي ‌توانند حداكثر در ۴ طبقه روي پيلوت، با تراكم متناظر، و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمانهاي مجاور، نسبت به نوسازي ملك خود اقدام نمايند.

: تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هر حال نبايد از تعداد طبقات منتج از ضوابط بند ۱ اين دستورالعمل تجاوز نمايد.

، در صورتي ‌كه امكان تجميع نداشته باشند (طرفين آن‌ ها به گذر يا پلاك ‌هاي با كاربري تثبيت ‌شده يا پلاك با سازه بادوام طبق مميزي مرحله پنجم يا داراي پروانه بعد از سال ۱۳۷۰ منتهي مي‌ شوند)، ساخت يك واحد مسكوني با حداقل مساحت ۳۵ مترمربع و ۱۰۰ درصد سطح اشغال و يا يك واحد تجاري در حد حقوق مكتسبه در يك طبقه، حداكثر ارتفاع 5 /4 متر، بدون الزام به تأمين پاركينگ با فعاليت ‌هاي مجاز به استقرار طبق جدول شماره ۱۱ ذيل فصل ۱۶ ضوابط و مقررات طرح تفصيلي يكپارچه شهر تهران مجاز است.

4 . در هر شرايط عرض معبر تعيين شده در طرح تفصيلي ملاك عمل خواهد بود و در موارد سكوت طرح تفصيلي براي تعيين حداقل عرض معبر، ملاك عمل تثبيت عرض موجود است مشروط به آنكه از حداقل 6 متر كمتر نباشد.

۵. در پروژه ‌هاي تجميعي، در صورتي ‌كه معبر بن ‌بست يا بخشي از آن در داخل پروژه قرار گيرد و در اثر تجميع كاركرد خود را از دست بدهد، واگذاري سطح معبرِ بين قطعات به پروژه بلامانع بوده و در اين حالت، سطح مذكور به مساحت پروژه اضافه شده و در مساحت ملاك عمل تراكم لحاظ مي‌ گردد.

در پروژه ‌هاي تجميعي ويژه كه شامل يك بلوك كامل شهري است، اعطاي يك طبقه تشويقي مازاد بر بندهاي فوق، مشروط به تهيه يك طرح يكپارچه براي بلوك شهري و تصويب آن در كميسيون ماده ۵ (با رويكرد عدم شكل‌ گيري مگاپروژه ‌ها با توده ‌گذاري عظيم ‌الجثه)، تأمين بخشي از سرانه‌ هاي خدماتي مورد نياز جمعيت مازاد بارگذاري شده و تنوع زيربناي واحدهاي مسكوني تا حداقل ۳۵ مترمربع) امكان ‌پذير است. قطعات تجميعي با مساحت حداقل ۴۰۰ مترمربع (مساحت زمين پس از اصلاحي)، مشروط به تأمين كليه پاركينگهاي مورد نياز و مجاورت با معبر داراي حداقل عرض ۸ متر نيز مشمول مشوق فوق مي ‌باشند.

ضوابط تأمين پاركينگ

جدول 1 . ضوابط تأمين پاركينگ در بافت هاي فرسود و ناكارآمد شهري نوع پروانه مساحت عرصه طبق سند مالكيت (مترمربع) 100>S 150< S +100 300:S + 150 S < 300 انفرادي طبق ضوابط طرح تفصيلي طبق ضوابط طرح نفصيلي با امكان يك واحد كسري پاركينگ نيم واحد تا سه طبقه و مازاد بر آن يك واحد طبق ضوابط طرح تفصيلي تجميعي طبق ضوابط طرح تفصيلي طبق ضوابط طرح تفصيلي،‌ با امكان يك واحد كسري پاركينگ نيم واحد تا سه طبقه و مازاد بر آن يك واحد نيم واحد تا سه طبقه و مازاد بر آن يك واحد

: تأمين پاركينگ در پروژه‌ هاي موضوع بند ۵ بخش (الف) اين دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصيلي است.

: در پلاك ‌هاي‌ موضوع اين ضوابط، احداث صرفاً يك واحد پاركينگ ‌مزاحم به‌ صورت يك ‌به‌ يك (فقط مزاحم يك واحد) بلامانع است.

2 . براي املاك واقع در كليه زيرپهنه‌ هاي مسكوني و مختلط تجاري، اداري و خدمات با مسكوني به‌ جز زيرپهنه‌ هاي M111 ، M112، M117 در صورتي‌ كه مساحت حقوق تجاري مكتسبه ملك، كمتراز 20 درصد مساحت عرصه و كمتراز50 مترمربع باشد، تجاري‌ هاي موجود با حقوق مكتسبه پيش از سال 1400، ملزم به تأمين پاركينگ نيستند و زيربناي تجاري حقوق مكتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمي ‌شود. همچنين تعداد پاركينگ مورد نياز واحدهاي مسكوني مطابق جدول 1 محاسبه مي ‌شود.

بيش از ۱۲ متر باشد، احداث دو درب پاركينگ در بَرِ مربوطه بلامانع است.

ساير ضوابط:

۱ . شهرداري تهران مكلف به تأمين پاركينگ محله‌ اي در مكان‌ هاي مناسب در بافت‌ هاي فرسوده براي جبران كسري پاركينگ واحدهاي مسكوني ناشي از ضوابط اين دستورالعمل مي‌ باشد. نقشه موقعيت پاركينگ‌ هاي محله ‌اي مذكور به عنوان پهنه ‌هاي تثبيت شده ظرف مدت سه ماه توسط شهرداري تهران به كميسيون ماده ۵ ارائه گردد.

۲ . شهرداري تهران مكلف است در معابري از بافت‌ هاي فرسوده كه امكان دسترسي خودرو‌هاي آتشنشاني وجود ندارد يا با مشكل روبروست، نسبت به جانمايي و تعبيه شيرهاي هيدرانت اقدام نمايد.

۳ . شهرداري تهران مكلف است ظرف شش ماه، در چارچوب مصوبه مورخ 4 /5 /1400 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، شيوه‌ نامه انتقال حق توسعه را با رويكرد تأمين خدمات عمومي در بافت ‌هاي فرسوده تهيه و براي تصويب به كميسيون ماده ۵ ارائه كند.

۴ . به محلات يا نواحي كه سرانه تأمين خدمات عمومي آنها در شرايط بحراني (كمتر از يك سوم سرانه مصوب خدمات و فضاي سبز مقياس محله يا ناحيه) باشد، تراكمهاي تشويقي ناشي از اين دستورالعمل تعلق نمي ‌گيرد.

: فهرست اسامي محلات موضوع اين بند بايد قبل از ابلاغ اين ضوابط به شهرداريهاي مناطق، به كميسيون ماده ۵ گزارش شده و تأييديه تأمين خدمات و امكان برخورداري از تراكمهاي مربوطه در محلات فوق‌ الذكر نيز پس از ارائه گزارش شهرداري به تصويب كميسيون ماده ۵ خواهد رسيد.

: بلوك ‌هاي شهري كه سرانه خدمات عمومي مورد نيازشان را در داخل بلوك تأمين نمايند، از شمول اين بند مستثني هستند.

۵ . اين مصوبه، جايگزين كليه بندهاي فصل ۱۵ مصوبه مورخ 30 /2 /1398 شوراي عالي شهرسازي و معماري موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصيلي يكپارچه شهر تهران و تنها مبناي ملاك عمل براي اقدام در بافت هاي موضوع اين مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالي ديگر در اين خصوص فاقد وجاهت قانوني مي باشد.

مراتب جهت استحضار و دستور اقدام اعلام مي ‌شود. انعكاس دوره‌ اي نتايج به منظور استحضار اعضاي محترم شوراي عالي از روند اقدامات انجام شده موجب امتنان است.

معاون شهرسازي و معماري و دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران ـ فرزانه صادق‌ مالواجرد