نظر مشورتي 7/1402/982 مورخ 1403/02/16 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : با توجه به ماده 498 قانون مدني كه مقرر مي‌دارد: «اگر عين مستأجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر موجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط كرده باشد»، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير پاسخ دهيد: الف- در صورت انتقال ملك استيجاري از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص ديگري و متعاقباً از جانب آن شخص به شخص ديگر و عدم تعيين تكليف بين خريدار و فروشنده در خصوص وضعيت اجاره آن ملك؛ مستأجر مكلف به پرداخت اجاره‌بها به موجر خود مي‌باشد يا به منتقل‌اليه دوم به عنوان مالك فعلي عين مستأجره؟ ب- چنانچه در يك بند از شروط ضمن عقد اجاره‌نامه استنادي قيد شده باشد كه در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط اجاره‌بها، مستأجر مكلف به پرداخت ده برابر اجاره‌بها به عنوان وجه‌ التزام در حق موجر خواهد بود، آيا چنين شرط و وجه ‌التزامي براي خريدار عين مستأجره يا منتقل‌اليه نهايي قابليت استناد دارد؟ ج- چنانچه شرط و وجه ‌التزام مذكور در ظهر اجاره‌نامه و بدون ذكر متعهدله صورت پذيرفته باشد و مستأجر در حال حاضر مدعي شود اين وجه التزام صرفاً در برابر موجر اوليه بوده است، آيا اين امر در پاسخ به پرسش قبلي مؤثر است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : الف و ب- مستفاد از ماده 498 قانون مدني، انتقال عين مستأجره به غير، خللي به قرارداد اجاره و رابطه استيجاري طرفين وارد نمي‌كند و با انتقال عين مستأجره به غير، خريدار قائم‌مقام موجر قبلي است و رابطه استيجاري بين مستأجر و خريدار جديد برقرار است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها به خريدار جديد است. به عبارت ديگر، در چنين فرضي شخص ثالثي جانشين يكي از طرفين عقد مي‌شود و موقعيت قراردادي يكي از طرفين با تمام حقوق و تعهدات قراردادي ناشي از آن به ديگري منتقل مي‌شود و در واقع، انتقال‌دهنده از رابطه حقوقي كنار رفته و انتقال‌گيرنده جانشين وي مي‌شود و بر اين اساس، تضمينات برقرار‌شده براي عقد به قوت خود باقي است و دفاعيات انتقال‌دهنده در برابر طرف اصلي عقد به انتقال‌گيرنده انتقال مي‌يابد. همچنين در خصوص قسمت ب استعلام، چنانچه به تشخيص مرجع رسيدگي‌كننده خسارت پيش‌بيني شده گزاف تلقي شود، تصوير نظريه شماره 3090/97/7 مورخ 11/6/1398 اين اداره كل، جهت بهره‌برداري به پيوست ارسال مي‌شود. ج- از آنجا كه تفسير قرارداد و احراز قصد طرفين با مقام قضايي رسيدگي‌كننده است و پرسش به كيفيت مطرح شده نشأت‌گرفته از ابهام در مقررات نيست، مستند به ماده 2 دستورالعمل نحوه استعلام حقوقي و پاسخ به آن در قوه قضاييه مصوب 19/9/1398، پاسخ‌گويي به آن از وظايف اين اداره كل خارج است.