رأي شماره 2243127 هيأت تخصصي مالياتي، بانكي ديوان عدالت اداري با موضوع رد شكايت ابطال مواد (1 ـ 3) بخش اول و بند (6 و تبصره ذيل آن) بخش دوم ضوابط تعيين ارزش اجاري عملكرد سال 1400 املاك شهر تهران)

هيأت تخصصي مالياتي، بانكي * شماره پــرونـــده: هـ ت/ 0200097 *شماره دادنامه سيلور: 140231390002243127 - تاريخ:1402/08/28 * شـاكــي: آقاي فرهاد محمدي * طرف شكايت: 1 ـ وزارت امور اقتصادي و دارايي 2 ـ سازمان امور مالياتي كشور * مـوضـوع شـكـايت و خـواستـه: ابطال مواد (1 ـ 3) بخش اول و بند (6 و تبصره ذيل آن) بخش دوم ضوابط تعيين ارزش اجاري عملكرد سال 1400 املاك شهر تهران) ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ * شاكي دادخواستي به طرفيت سازمان امور مالياتي كشور (دفتر حقوقي ستاد سازمان امور مالياتي كشور) وزارت امور اقتصادي و دارايي (وزارت امور اقتصادي و دارايي) به خواسته ابطال مواد (1 ـ 3) بخش اول و بند (6 و تبصره ذيل آن) بخش دوم ضوابط تعيين ارزش اجاري عملكرد سال 1400 املاك شهر تهران) به ديوان عدالت اداري تقديم كرده كه به هيأت عمومي ارجاع شده است متن مقرره مورد شكايت به قرار زير مي ‌باشد: ضوابط تعيين ارزش اجاري عملكرد سال 1400 املاك شهر تهران) 1 ـ 3ـ مبناي محاسبه ارزش اجاري املاكي كه داراي كاربري مسكوني بوده ولي به صورت تجاري و اداري استفاده مي‌گردد، منطبق با نوع كاربرد ملك معادل شصت درصد (60 %) ارزش اجاري املاك مندرج در هر بلوك مي ‌باشد. 6 ـ ارزش‌هاي اجاري املاك، مربوط به معابر با عرض 14 متر مي‌باشد و به ازاي هر متر (يا ضريبي از متر) مازاد يا كسري نسبت به مبناي مذكور، حسب مورد در خصوص املاك با كاربري تجاري و اداري، پنج درصد (5 %) و در مورد ساير كاربري‌ها، (مسكوني، كشاورزي و ...)، دو درصد (2 %) به ارزش‌هاي مزبور اضافه يا از آن كسر مي ‌گردد. تذكر: تعديلات مذكور براي معابر با عرض بالاتر و كمتر از 14 متر براي املاك تجاري و اداري نسبت به مازاد 30 متر و كمتر از 4 متر و همچنين براي املاك مسكوني، كشاورزي و ساير املاك نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمي ‌شود. *دلايل شاكي براي ابطال مقرره مورد شكايت: بموجب قسمت ذيل تبصره 11 ماده 53 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 و اصلاحات بعدي؛ درآمد هر شخص ناشي از اجاره واحد يا واحدهاي مسكوني در تهران تا مجموع 150 مترمربع و در ساير نقاط تا مجموع 200 مترمربع زير بناي مفيد از ماليات بر درآمد ناشي از اجاره املاك معاف مي‌باشد. بديهي است، اعمال هر گونه محدوديت / توسيع، محتاج نص صريح قانوني بوده و اصول حقوقي نيز؛ ايجاب نمايد: به قدر متيقن و نص قانون اكتفا شود. 2 ـ بر اساس ماده 301 قانون مدني؛ هر كس عمدا يا اشتباها؛ چيزي را كه مستحق نبوده دريافت كند، ملزم است آنرا به مالك تسليم نمايد پس ماليات دريافتي موضوع مصوبه معترض‌عنه از مصاديق ايفاي ناروا محسوب و مطالبه سازمانهاي مشتكي‌عنهما فاقد وجاهت قانوني است. 3 ـ تصويب و الزام به اجراي مصوبه معترض‌عنه در سراسر كشور ـ فراتر از قانون مالياتهاي مستقيم في الواقع وضع وتاسيس قانون جديدي است كه از نظر ماهيت، مغاير با نيت مقنن، روح قوانين صدرالذكر و مخالف قاعده حقوقي ـ اصل تفسير مضيق مي ‌باشد. بنا به مراتب مذكور، نظربه اينكه مفاد بند (3 ـ 1) بخش اول وبند (6 و تذكر ذيل آن) بخش دوم ضوابط تعيين ارزش اجاري عملكرد سال 1400 املاك شهر تهران، مغاير با قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 و اصلاحات بعدي آن، مصوب مجلس شوراي اسلامي، خارج از حدود وظايف صلاحيت اختيارات سازمانهاي مشتكي عنهما تنظيم، صادر و ماليات مزبور، بطور ناروا و اجباراً دريافت مي‌شود؛ به استناد بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 48 قانون تشكيلات و آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب 1392 تقاضاي ابطال آن را مي ‌نمايد. * در پاسخ به شكايت مذكور، مدير كل حقوقي دفتر حقوقي و قراردادهاي مالياتي به موجب لايحه شماره 212/5270/ص مورخ 1402/4/3 به طور خلاصه توضيح داده است كه: 1 . تبصره (11) ماده (53) قانون مالياتهاي مستقيم در ارتباط با معافيت از ماليات بر درآمد ناشي از اجاره ملاك واقع در تهران تا مجموع 150 مترمربع زير بناي مفيد و املاك واقع در ساير نقاط تا مجموع 200 مترمربع زير بناي مفيد بوده و تنها ناظر بر ميزان متراژ زير بناي مفيد با كاربري مسكوني معاف از ماليات بر درآمد ناشي از اجاره املاك مي ‌باشد و اين موضوع در صدر بند 1 بخش اول ضوابط اجرايي تعيين ارزش اجاري املاك نيز مورد تاكيد قرار گرفته است و ارزش اجاري املاك مسكوني هر شخص پس از كسر معافيت ‌هاي مقرر در قانون، حسب مورد تا مجموع 150 مترمربع زيربناي مفيد در تهران و 200 مترمربع زيربناي مفيد در ساير نقاط، نسبت به مازاد متراژ باقيمانده واحد يا واحدهاي مسكوني اجاري مطابق ارزشهاي اجاري املاك مسكوني مندرج در ذيل هر بلوك قابل محاسبه مي ‌باشد. 2 ـ با اين كه در ماده 54 قانون مالياتهاي مستقيم تعيين «جدول املاك مشابه» بر عهده سازمان امور مالياتي كشور گذاشته شده، ليكن براي اعمال صلاحيت تكليفي مزبور از حيث چگونگي تدوين جدول املاك مشابه، ملاكي مشخص نشده است. اين سازمان با بررسي ارزش روز اجاري املاك در سطح كشور، عوامل (پارامترهاي) اصلي اثرگذار بر ميزان اجاره املاك را احصاء و در راستاي شفاف‌سازي ساده‌سازي و يكسان نمودن روش محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاك در كشور ضوابط تعيين ارزش اجاري املاك را در قالب الگويي واحد تدوين و در قالب بخشنامه شماره 200/97/84 مورخ 1397/6/4 ابلاغ نموده است. در راستاي ماليات ستاني بر پايه عدالت و سيستمي نمودن محاسبه و اخذ ماليات بر اجاره املاك، مناطق 22 گانه شهر تهران در سنوات قبل از سال 1401 بر اساس مشابهت‌هاي اقتصادي ـ اجتماعي به 159 بلوك تقسيم شده بود و در هر بلوك به طور مجزا و بر پايه ضوابط اجرايي تعريف شده، ارزش‌هاي اجاري هر متر املاك مشابه بر اساس نوع كاربري و كاربرد مورد اجاره تعيين مي‌شد كه به اين مجموعه متشكله از 159 بلوك، جدول املاك مشابه اطلاق مي‌ شد در ضوابط مذكور، عواملي (پارامترهايي) از قبيل نوع كاربري ملك (مسكوني، تجاري، اداري و...) نوع كاربرد مورد اجاره ملك، متراژ مفيد، طبقه محل وقوع املاك تجاري، قدمت ساختمانهاي مسكوني و اداري و عرض گذر محل وقوع ملك لحاظ شده است. بديهي است، براي تعيين جدول املاك مشابه به نحوي كه ماحصل آن، قرابت ارزش ‌هاي محاسباتي به ارزش ‌هاي واقعي اجاري باشد، تعيين عوامل (پارامترهاي) اثر گذار بر ميزان اجاره دريافتي و تدوين روش محاسباتي (ضوابط تعيين ارزش اجاري املاك) امري اجتناب ناپذير مي ‌باشد. 3 ـ نظر به اينكه در واقعيت بازار املاك،اجاري ارزش اجاري املاك با كاربرد تجاري و اداري به مراتب از ميزان ارزش اجاري املاك با استفاده مسكوني بيشتر است، در بند 3 ـ 1 بخش اول ضوابط اجرايي ارزش اجاري عملكرد سال 1400 شهر تهران، مقرر شده است: «مبناي محاسبه ارزش اجاري املاكي كه داراي كاربري مسكوني، بوده ولي به صورت تجاري و اداري استفاده مي‌گردد، منطبق با نوع كاربرد ملك معادل شصت درصد (60 %) ارزش اجاري املاك مندرج در هر بلوك مي ‌باشد.» همچنين، با عنايت به اثر‌گذاري مستقيم عرض معبر محل وقوع ملك بر ميزان ارزش اجاري ملك استيجاري، در بند مقرره به تصويب رسيده است. با توجه به محاسبه ارزش اجاري املاك بعد از كسر معافيت‌هاي مقرر در تبصره 11 ماده 53 قانون مالياتهاي مستقيم (مورد تاكيد در صدر بند 1 بخش اول ضوابط اجرايي اجاري عملكرد سال 1400 املاك شهر تهران) و با توجه به اختيارات قانوني سازمان امور مالياتي كشور در تعيين ضوابط اجرايي ارزش اجاري املاك ضوابط اجرايي مورد شكايت، كاملاً منطبق بر قانون و مقررات و بر اساس اختيارات قانوني تهيه شده است، بنابراين صدور راي مبني بر رد شكايت شاكي مورد استدعا است. بسم الله الرحمن الرحيم به تاريخ 1402/8/13 پرونده كلاسه هـ ت/ 0200097 تحت نظر قرار داد با لحاظ عقيده همكاران حاضر در جلسه مورخ 1402/7/30 هيأت تخصصي مالياتي بانكي كه با حضور طرفين برگزار شد به شرح ذيل اقدام به انشاء رأي مي‌ نمايد: راي هيات تخصصي مالياتي، بانكي ديوان عدالت اداري با لحاظ اينكه شكايت شاكي نسبت به مواد (3 ـ 1) بخش اول و بند (6) و تبصره ذيل آن از بخش دوم ضوابط تعيين ارزش اجاري املاك سال 1400 شهر تهران مي ‌باشد كه حسب مفاد ماده 54 از قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1394 در مواردي كه قرارداد اجاره وجود نداشته باشد يا از ارايه آن خودداري شود و يا مبلغ مندرج در آن كمتر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاك مشابه تعيين و اعلام شده توسط سازمان امور مالياتي باشد و نيز در مورد ماده (54) مكرر اين قانون، ميزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاك مشابه تعيين خواهد شد، و اين اختيار سازمان امور مالياتي با رويكرد جديد مقنن در اصلاحيه قانون به موجب احكام مندرج در ضوابط تعيين ارزش اجاري املاك، در راستاي معياري كردن حكم مندرج در قانون بوده تا از تعيين ارزش اجاري بر اساس سليقه مأمورين مالياتي خودداري شود مضافاً كه معافيت مندرج در تبصره 11 ماده 53 قانون راجع به استفاده در كاربري مي‌ باشد يعني در كاربري مسكوني به صورت مسكوني استفاده شود نه اداري و نحو آن، كه در اين فرض طبعاً (استفاده در غيركاربري) همان ميزان اجاره بها دريافتي مؤجر بايد مبنا واقع شود كه در مقرره مورد شكايت اين ضوابط را تعيين نموده است فلذا به استناد بند ب ماده 84 از قانون ديوان عدالت اداري به جهت عدم مغايرت مقرره معترض‌عنه با قانون رأي به رد شكايت صادر مي ‌نمايد. رأي مزبور ظرف بيست روز از صدور قابل اعتراض از ناحيه رياست معزز ديوان عدالت اداري يا ده نفر از قضات گرانقدر ديوان عدالت اداري مي ‌باشد. رئيس هيأت تخصصي مالياتي، بانكي ديوان عدالت اداري ـ محمد علي برومند زاده