نظر مشورتي 7/1402/358 مورخ 1402/06/18 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : شخصي ملك خود را جهت ساخت به فردي ديگر واگذار مي‌كند؛ قرارداد مطابق قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب 1389 تنظيم نشده است. سازنده بابت اضافه مساحت تحويلي به صاحب ملك بر اساس توافق قيمت مساحت مازاد را مطالبه كرده است؛ در حالي كه در قرارداد در خصوص نحوه محاسبه قيمت اضافه مساحت توافقي صورت نگرفته است. با عنايت به اينكه رويه‌هاي متفاوتي در خصوص محاسبه قيمت مساحت مازاد وجود دارد، خواهشمند است اعلام فرماييد اضافه مساحت بر اساس تاريخ قرارداد بايد محاسبه و مورد حكم واقع شود يا تاريخ تحويل ملك و يا قيمت روز ملك؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، فرض سؤال داراي ابهام است و مشخص نيست كه آيا در زمان عقد بيع، به ازاي هر متر مربع از ملك، مبلغ مشخصي به عنوان ثمن تعيين شده است يا كل ملك در مقابل كل ثمن قرار گرفته است و مكان و موقعيت ملك مد نظر بوده است نه متراژ دقيق آن؛ تشخيص هر يك از اين فروض و نيز احراز اراده طرفين، بر عهده مرجع قضايي رسيدگي‌كننده است. ثانياً، چنانچه احراز شود طرفين در حين معامله به مساحت ملك به عنوان يكي از اوصاف آن توجه داشته‌اند و كل مبيع را در مقابل كل ثمن قرار داده و به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت مشخصي تعيين نكرده‌اند، فروشنده حقي بر محاسبه زياده و دريافت مابه‌ازاي آن ندارد؛ مگر اين‌كه طرفين به اين امر تراضي كنند؛ همچنين در صورتي كه شرط داشتن مساحت معين به طور خاص مورد اراده طرفين قرار نگرفته باشد، مشمول حكم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدني نيست. ثالثاً، چنانچه به ازاي هر متر مربع از ملك، قيمت تعيين شده باشد، به سبب تجزيه‌ناپذيري ملك نمي‌توان به قسمت اخير ماده 384 قانون مدني استناد كرد؛ اما با استفاده از ملاك ماده 149 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در فرض سؤال مي‌توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادي مطالبه كرد.