نظر مشورتي 7/1401/1153 مورخ 1402/04/25 اداره كل حقوقي قوه قضائيه

استعلام : 1- همانگونه كه مستحضريد، بند 3 ماده 362 قانون مدني بايع را به تسليم مبيع ملزم مي‌نمايد و مواد 219 و 231 همين قانون نيز عقود را فقط بين متعاملين و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع مي‌داند؛ همچنين وفق ماده 372 اين قانون، چنانچه مبيع قابليت تسليم نداشته باشد، معامله باطل است؛ با عنايت به مستندات قانوني يادشده، چنانچه موضوع مورد معامله مال غير منقول (زمين) و فاقد سند رسمي باشد و ملك نيز در تصرف شخص ثالث باشد، در دعواي الزام به تحويل مبيع با وجود حكم مقرر در ماده 44 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356، آيا مشتري بايد به طرفيت بايع طرح دعوا كند يا بايد متصرف ملك را نيز طرف دعوا قرار دهد؟ از آنجا كه متصرف در مقابل خريدار تعهدي ندارد، تحت چه عنواني بايد طرف دعوا قرار گيرد؟ 2- به موجب ماده 422 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379 اعتراض شخص ثالث پيش از اجراي حكم قابل طرح است و پس از آن در صورتي مي‌توان اعتراض كرد كه ثابت شود حقوقي كه اساس و مأخذ اعتراض است، به جهتي از جهات قانوني ساقط نشده باشد. هدف مقنن از قسمت اخير اين ماده، موارد سقوط تعهد موضوع ماده 264 قانون مدني و موارد مشابه نيست؛ زيرا چنانچه اين موارد پيش از اجراي حكم هم وجود داشته باشد، دعوا قابل طرح نيست؛ بلكه به نظر مي‌رسد سقوط حق مندرج در اين ماده، سقوط ناشي از اجراي حكم است كه با انتقال مال (ملك) به برنده مزايده حق ثالث نسبت به عين را ساقط مي‌نمايد كه از مصاديق تلف حكمي است؛ چنانكه مرحوم شيخ انصاري در مكاسب آورده است: «ولو نقل العينان او احدهما بعقد لازم فهو كالتلف»؛ همچنين پس از اجراي حكم و انتقال مال به برنده مزايده (غير از اصحاب دعواي اصلي)، پذيرش اعتراض ثالث موجب تزلزل دائمي حقوق ثالث برنده مزايده و تزلزل اعتبار آراء محاكم خواهد شد؛ در حالي كه برنده مزايده اين حق را از طريق مجاري قانوني و قضايي به دست آورده و در دعواي اعتراض ثالث نيز نمي‌تواند از اصحاب دعوا قرار گيرد تا از حق خود دفاع كند. از طرفي نيز اصحاب دعواي اصلي به واسطه انتقال مالكيت مال به برنده مزايده ديگر سمتي ندارند. با عنايت به مراتب يادشده و از آنجا كه برخي محاكم دعوا را مطلقاً مسموع مي‌دانند و برخي به استناد تلف حكمي دعوا را رد مي‌كنند، خواهشمند است به پرسش‌هاي زير را پاسخ دهيد: اولاً، اثبات بقاي حق ثالث تكليف ثالث است يا اصحاب دعواي اصلي؟ ثانياً، در فرض انتقال مال به برنده مزايده كه در حكم تلف عين مال است، آيا دعواي اعتراض ثالث نسبت به عين قابل پذيرش است و يا آنكه ثالث به دليل تلف مال بايد جهت استرداد ثمن به ايادي خود مراجعه كند؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- اولاً، اصولاً دعواي الزام به تحويل مبيع غير منقول به استناد سند عادي، به سبب آن‌كه مستلزم احراز وقوع بيع و اثبات مالكيت خواهان است، به تنهايي قابل استماع نيست و چنانچه ملك داراي سند رسمي باشد، با توجه به رأي وحدت رويه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هيأت عمومي ديوان عالي كشور پيش از طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي نمي‌توان دعواي الزام به تحويل مبيع را مطرح و استماع كرد؛ بنابراين در فرض سؤال، چنانچه سند ملك به ‌نام «الف» باشد، دعواي الزام به تحويل مبيع و الزام به تنظيم سند رسمي انتقال توأمان به طرفيت «ب» (يد ماقبل خواهان) و شخص «الف» اقامه مي‌شود؛ وگرنه دعواي الزام به تحويل مبيع به طرفيت «ب» قابليت استماع دارد. ثانياً، با توجه به بند 3 ماده 362 قانون مدني، بايع ملزم به تحويل مبيع است و بايد موانع تحويل را مرتفع نمايد و اطلاع دادگاه از اينكه ملك در تصرف ثالث است، مؤثر در مقام نيست و اصحاب پرونده مي‌توانند ثالث متصرف را به عنوان مجلوب ثالث به دادرسي جلب كنند و در هر حال چنانچه ثالث در اين دادرسي دخالتي نداشته باشد، اجراي رأي صادره به طرفيت وي در حدود ماده 44 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 امكان‌پذير خواهد بود. 2- صرف‌نظر از اينكه ماده 442 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379 ناظر بر اعتراض ثالث محاكماتي است و موضوع استعلام كه ناظر بر اعتراض ثالث اجرايي است، از شمول ماده يادشده خروج موضوعي دارد، در فرض سؤال با عنايت به احكام مقرر در مواد 30، 31، 36، 302 و 311 قانون مدني، به نظر مي‌رسد نمي‌توان انتقال رسمي مال را تلف حكمي تلقي كرد؛ زيرا محروميت مالك از مالكيت و استرداد عين مال امري استثنايي و خلاف اصل است و تنها در موارد مصرح قانوني جايز است و نمي‌توان احكام استثنايي قانون را به ديگر موارد تسري داد.