رأي شماره 384357 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در خصوص عدم ابطال ماده 24 آيين ‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ‌ها مصوب 1347/2/8 هيأت وزيران

شماره 0202878 - 1403/2/30 بسمه تعالي مديرعامل محترم روزنامه رسمي جمهوري اسلامي ايران يك نسخه از رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري با شماره دادنامه 140331390000384357 مورخ 1403/2/18 با موضوع: «ماده 24 آيين ‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب 1347/2/8 هيأت وزيران كه مقرر داشته "هر يك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي ‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي ‌تواند به وزارت آباداني و مسكن مراجعه كند" ابطال نشد» جهت درج در روزنامه رسمي به پيوست ارسال مي ‌گردد . مديركل هيأت عمومي و هيأت ‌هاي تخصصي ديوان عدالت اداري ـ يداله اسمعيلي ‌فرد تاريخ دادنامه: 1403/2/18 شماره دادنامه: 140331390000384357 شماره پرونده: 0202878 مرجع رسيدگي: هيأت عمومي ديوان عدالت اداري شاكي: آقاي سجاد كريمي پاشاكي طرف شكايت: هيأت وزيران موضوع شكايت و خواسته: ابطال ماده 24 آيين ‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ‌ها مصوب 1347/2/8 هيأت وزيران گردش كار: شاكي به موجب دادخواستي ابطال تبصره 2 ماده 16 و ماده 24 آيين ‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ‌ها مصوب 1347/2/8 هيأت وزيران را خواستار شده و در جهت تبيين خواسته اعلام كرده است كه : " به استحضار مي ‌رساند به استناد قانون تملك آپارتمان ‌ها مصوب 1343 هيچ تكليفي براي وزارت آباداني وقت از حيث رفع اختلاف، برگزاري مجامع عمومي و ...... مشمولين اين قانون پيش ‌بيني نشده است تا اينكه در سال 1376 طي اصلاح اين قانون وفق ماده 13 عنوان شد؛ در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي مكلف شد تا با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده نمايد، علي‌هذا غير از تكليف اخيرالذكر، هيچ وظيفه ديگري در خصوص مداخله در اجراي اين قانون چه از حيث كمي و چه كيفي بر عهده وزارت ياد شده گذاشته نشده است. اما طرف شكايت طي تبصره 2 ماده 16 آيين ‌نامه اين قانون مقرر داشت : تبصره2ـ در صورت خودداري شركاء از تشكيل مجمع عمومي فوق ‌العاده وزارت مسكن و شهرسازي حسب تقاضاي لااقل سه نفر از شركاء براي تشكيل مجمع عمومي اقدام خواهد نمود مگر آنكه تعداد آپارتمان‌ها از ده واحد كمتر باشد كه در اين صورت تقاضاي يك نفر از شركاء كافي خواهد بود . و همچنين در ماده 24 آن مقرر نمود : ماده24ـ هر يك از شركا كه در مورد سهميه با ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي ‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي ‌تواند به وزارت آباداني و مسكن وزارت راه و شهرسازي مراجعه كند . توضيح آنكه اين دو مقرره بر اساس آخرين وضعيت تنقيحي هم اكنون نافذ و مورد بهره ‌برداري مي ‌باشد. لذا اين دو مقرره به شرح ذيل مغاير قوانين مي ‌باشند . اولاً در قانون تملك آپارتمان‌ها هيچ جوازي كه امكان وضع دو مقرره معترض‌ عنه را داده باشد وجود ندارد بنابراين وضع آن خارج از حدود اختيارات و تكاليف قانوني و موسع بر نصوص قانون ياد شده بوده است . ثانياً حدوث اختلاف ميان اعضاي مجمع، هيچ امكان قانوني را به وزارت راه و شهرسازي اعطا نمي ‌كند كه در خصوص موضوع مقرره‌ هاي معترض ‌عنه مداخله انجام داده و براي طرفين اختلاف ايجاد تكليف نمايد و هيچ ضمانت اجرايي نيز در اين رابطه وجود ندارد بنابراين اساساً چون مديريت امور مجتمع ‌هاي موضوع قانون تملك آپارتمان ‌ها امري مربوط به بخش خصوصي مي ‌باشد لذا حل و فصل دعاوي و اختلاف آن نيز منبعث از اصل 159 قانون اساسي بر عهده دادگاه‌ هاي عمومي است زيرا در غير اينصورت دعاوي مدعيان مي‌ بايست به طرفيت وزارت راه و شهرسازي در شعب ديوان عدالت اداري بررسي گردد كه اساساً چون مستند اين ارجاع قانوني نيست، موجبي نيز براي آن تصور نمي ‌گردد . ثالثاً در احكام قانون تملك آپارتمان‌ ها نيز اختلافات به محاكم قضايي ارجاع شده است فلذا ايجاد تكليف براي وزارت راه و شهرسازي حسب آيين‌ نامه فاقد مبناي قانوني مي ‌باشد. با عنايت به موارد مطروحه ابطال مقرره ‌هاي معترض ‌عنه را در حدود خواسته بنا به دلايل مطروحه از محضر قضات شريف هيأت عمومي ديوان عدالت اداري استدعا دارد ." متن مقرره مورد شكايت به شرح زير است : " آيين‌ نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ‌ها : ماده24ـ هريك از شركا كه در مورد سهميه با ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي ‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي ‌تواند به وزارت آباداني و مسكن مراجعه كند ." در پاسخ به شكايت مذكور، معاون امور حقوقي دولت (معاونت حقوقي رييس جمهور) به موجب لايحه شماره 144977/51905 مورخ 1402/8/14 به طور خلاصه توضيح داده است كه: " در تبصره 2 ماده 16 آيين ‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ ها مقرر شده است: «در صورت خودداري شركا از تشكيل مجمع عمومي فوق ‌العاده وزارت مسكن و شهرسازي حسب تقاضاي لااقل سه نفر از شركا براي تشكيل مجمع عمومي اقدام خواهد نمود مگر آنكه تعداد آپارتمان‌ ها از ده واحد كمتر باشد كه در اين صورت تقاضاي يك نفر از شركا كافي خواهد بود.» شاكي پيش از هر مطلب ديگري، قائل به اين شده كه در قانون تملك آپارتمان‌ ها هيچ جوازي كه امكان وضع مقرره معترض ‌عنه را داده باشد وجود ندارد و اين در حالي است كه با توجه به اينكه طبق ماده 16 آيين ‌نامه معترض‌ عنه، مجمع عمومي فوق ‌العاده به منظور انتخاب جانشين مدير يا مديران در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر آن‌ها قبل از انقضاي مدت مديريت تشكيل مي‌ شود و در اين باره طبق حكم آمره مقرره در ماده 8 قانون تملك آپارتمان‌ ها مقرر شده كه «در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند.»، لذا در فرضي كه مالكين از تشكيل مجمع عمومي فوق‌ العاده به هر دليلي خودداري مي ‌نمايند، ضرورت دارد كه وزارت راه و شهرسازي به منظور تأمين اجراي حكم قانون‌ گذار حسب درخواست برخي از مالكين ورود پيدا كرده و مجمع عمومي فوق ‌العاده را تشكيل دهد . برخلاف آنچه كه شاكي در دادخواست خود ادعا نموده اقدام وزارت راه و شهرسازي در خصوص تشكيل مجمع عمومي فوق ‌العاده به معناي اتخاذ تصميم از سوي وزارتخانه مزبور به جاي مالكين آپارتمان نبوده و در اين باره، حكم مقرر در تبصره 2 ماده 16 آيين‌ نامه معترض ‌عنه را بايد اولاً، در كنار حكم مقرر در ماده 6 همين آيين ‌نامه تفسير نمود كه بيان مي ‌دارد: «تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از مجمع عمومي عادي يا فوق ‌العاده به موجب موافقت نامه بين مالكين خواهد بود. در صورت عدم توافق وزارت آباداني و مسكن ترتيب آن را خواهد داد.» ثانياً، در كنار حكم مقرر در مواد 8، 12 و 13 اين آيين ‌نامه تفسير شود كه اتخاذ تصميم در مجمع عمومي را از سوي خود مالكين آپارتمان دانسته و هيچ حق و صلاحيتي را براي وزارت راه و شهرسازي جهت اتخاذ تصميم در مجمع عمومي فوق ‌العاده قائل نشده است . در ماده 24 آيين ‌نامه هم كه موضوع شكايت در دادخواست اخير قرار گرفته، مقرر شده است: «هر يك از شركا كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي ‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد. در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، شريك مي‌ تواند به وزارت آباداني و مسكن (راه و شهرسازي) مراجعه كند.» در اين باره بايد خاطر نشان نمود كه اولاً با توجه به اينكه طبق ماده 11 قانون تملك آپارتمان‌ ها، «دولت مأمور اجراي اين قانون» قلمداد شده و مأموريت جهت اجراي قانون، قطع نظر از اقدام ايجابي در اين راستا، مستلزم رفع اختلافات و مشكلات احتمالي در اين رابطه مي ‌باشد، قطع نظر از صلاحيت دولت براي وضع مقرره در خصوص موضوع حكم مذكور در ماده 24، اعتراض شاكي به پيش‌ بيني امكان مراجعه هر يك از شركا به وزارت راه و شهرسازي در مواردي كه بين شريك و مدير آپارتمان در خصوص سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم شريك اختلافي حاصل مي ‌شود و مدير به اعتراض رسيدگي نمي‌ كند يا آن را رد مي‌ كند، خالي از وجه به نظر مي ‌رسد، خاصه با توجه به اينكه اولاً، در ماده 24 مقرره موضوع شكايت ، از عبارت «مي‌ تواند» استفاده شده و در هر حال، امكان توسل شريك معترض به مراجع صلاحيت ‌دار قضايي به هيچ وجه نفي نشده و ثانياً، از قانون تملك آپارتمان ‌ها بالضروره رسيدگي به هر گونه اختلاف در دادگاه‌ هاي عمومي و عدم امكان اتخاذ تصميم از سوي وزارت راه و شهرسازي و اعتراض نسبت به آن در ديوان عدالت اداري افاده نمي ‌شود. در نتيجه، به نظر نمي ‌رسد كه ايرادات شاكي در خصوص ماده 24 آيين ‌نامه وارد بوده و مقرره مذكور قابليت ابطال داشته باشد. لذا رد شكايت مطروحه مورد درخواست است ." پرونده در اجراي ماده 84 قانون ديوان عدالت اداري به هيأت تخصصي شهرسازي، منابع طبيعي و محيط زيست ديوان عدالت اداري ارجاع شد و اين هيأت به موجب دادنامه شماره 140231390002757149 مورخ 1402/10/23 ، تبصره 2 ماده 16 آيين‌ نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ ها مصوب 1347/2/8 هيأت وزيران را قابل ابطال تشخيص نداد و به رد شكايت رأي صادر كرد. رأي مذكور به علت عدم اعتراض از سوي رئيس و يا ده نفر از قضات ديوان عدالت اداري قطعيت يافت . رسيدگي به تقاضاي ابطال ماده 24 آيين‌ نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ ها مصوب 1347/2/8 هيأت وزيران در دستور كار هيأت عمومي قرار گرفت . هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ 1403/2/18 با حضور رئيس و معاونين ديوان عدالت اداري و رؤسا و مستشاران شعب ديوان تشكيل شد و پس از بحث و بررسي با اكثريت آراء به شرح زير به صدور رأي مبادرت كرده است . رأي هيأت عمومي اولاً نحوه پرداخت هزينه ‌‌هاي مستمر و هزينه ‌‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمت ‌هاي مشترك بنا مصرف مي‌ شود، براساس ماده 23 آيين ‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ‌ها اصلاحي مصوب سال 1359 تعيين گرديده است. ثانياً براساس ماده 24 آيين ‌نامه معترض‌ عنه مقرر شده است كه: «هر يك از شركا كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد مي ‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد. در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌ تواند به ‌وزارت آباداني و مسكن مراجعه كند» و لذا عبارت "مي ‌تواند" در اين ماده حاكي از آن است كه مراجعه به وزارت راه و شهرسازي در راستاي حل و فصل اختلاف پيش از مراجعه به مراجع صالح قضايي و مبتني بر اختيار معترض است و اين امر نافي صلاحيت مراجع صالح قضايي (شوراي حل اختلاف) در رسيدگي به موضوع اختلاف نخواهد بود . بنا به مراتب فوق، ماده 24 آيين ‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ ها مصوب 1347/2/8 هيأت وزيران خارج از حدود اختيار و خلاف قانون نيست و ابطال نشد. اين رأي براساس ماده 93 قانون ديوان عدالت اداري (اصلاحي مصوب 1402/2/10 ) در رسيدگي و تصميم‌ گيري مراجع قضايي و اداري معتبر و ملاك عمل است . رئيس هيأت عمومي ديوان عدالت اداري ـ حكمتعلي مظفري