نظر مشورتي 7/1401/729 مورخ 1401/08/10 اداره كل حقوقي قوه قضائيه در خصوص انتقال سرقفلي

استعلام : مستأجر يك باب مغازه كه پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 متصرف و مالك منافع آن بوده است، در سال 1378 با رضايت مالك سرقفلي مغازه را به شخص ثالث منتقل مي‌كند و قرارداد اجاره‌اي بين مالك و منتقل‌اليه منعقد مي‌شود. با توجه به ماده يك قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و انعقاد قرارداد اجاره بين مالك و منتقل‌اليه در سال 1378، آيا مي‌توان گفت روابط حقوقي دو شخص اخيرالذكر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، اصطلاح سرقفلي به كار نرفته است؛ بلكه اصطلاح «حق كسب يا پيشه يا تجارت» به كار رفته كه عبارت است از؛ حقي كه براي مستأجر در اثر فعاليت كسبي وي در طول مدت رابطه استيجاري در چارچوب قانون يادشده، ايجاد مي‌شود و مستأجر هنگام تخليه محل اجاره، حق مذكور را مطابق قانون از موجر دريافت مي‌كند؛ اما اصطلاح سرقفلي زماني به كار مي‌رود كه مستأجر در ابتداي انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغي در قبال سرقفلي پرداخت مي‌كند كه در ايجاد حق كسب يا پيشه يا تجارت تأثيري ندارد؛ اما در تعيين حق مذكور كه توسط كارشناس ارزيابي مي‌شود، مؤثر بوده و ملاك محاسبه كارشناس قرار مي‌گيرد. ثانياً، در فرض پرسش كه قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است و مستأجر حق كسب يا پيشه يا تجارت خود را با رضايت مالك به ثالث واگذار كرده و قرارداد اجاره‌اي بين مالك و منتقل‌اليه منعقد شده است، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نمي‌باشد. حكم مقرر در ذيل شق دوم ماده 19 قانون اخيرالذكر كه با رعايت شرايطي مستأجر جديد را از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق دانسته است، مؤيد اين ديدگاه است.